네덜란드에서 세입자는 두 가지 핵심 권리를 갖습니다. 바로 주거 공간을 평온하게 이용할 권리와 임대인이 임의로 임대 계약을 해지하지 못하도록 보호받을 권리입니다. 이러한 권리는 임대인이 해당 부동산을 매각한 후에도 유지되며, 일정 범위 내에서 다른 사람과 주거 공간이나 사업 공간을 공유할 수 있는 권리도 보장합니다.
이 글에서는 기본적인 권리 외에 두 가지 상황, 즉 부동산이 새로운 소유자에게 양도될 때 임차인의 지위에 어떤 변화가 생기는지, 그리고 전대가 허용되는 경우에 대해 살펴봅니다.
집주인이 부동산을 매각하면 임대 계약은 어떻게 되나요?
임대인이 임대 부동산을 매각하더라도 임대 계약은 종료되지 않습니다. 법적으로 새로운 소유주는 임대 계약에 따른 임대인의 권리와 의무를 승계합니다.
저희는 임대인의 의무에 관한 기사에서 평온한 주거 생활을 누릴 권리에 대해 다뤘고 , 임대료 보호 에 관한 별도의 기사에서는 임대료 보호를 받을 권리에 대해 다뤘습니다 . 이번 기사에서는 그 외에 여러분이 가진 두 가지 권리, 즉 부동산 매각 시 여러분의 지위와 전대 권리에 대해 살펴보겠습니다.
부동산 매매가 이루어지면 임대차 계약이 종료되나요?
주거용 및 상업용 임대차 모두에 적용되는 네덜란드 민법(Burgerlijk Wetboek, BW) 제7조 226항은 "매매는 임대차 계약을 해지하지 않는다"(koop breekt geen huur)라는 규칙을 규정하고 있습니다.
“ 임대차 계약이 적용되는 부동산을 임대인이 양도하는 경우, 임대인의 임대차 계약상의 권리와 의무가 양수인에게 이전됩니다 .”
이는 부동산 매매가 임대차 계약을 종료시키는 것은 아니라는 의미입니다. 또한, 소유권 이전 시점부터 임대인의 권리와 의무를 승계하는 법적 승계인에게도 청구권을 행사할 수 있습니다. 구체적으로 어떤 청구권을 행사할 수 있는지는 새로운 소유자에게 어떤 권리와 의무가 이전되는지에 따라 달라집니다.
민법 제7조 226항 3절에 따라, 새로운 소유주는 임대료 지급을 통해 귀하가 부동산을 사용하는 것과 직접적으로 관련된 권리와 의무, 즉 귀하의 두 가지 핵심 권리인 평온한 사용권과 임대료 보호권만을 승계합니다.
임대인과 임차인은 임대 계약서에 다른 조건들도 종종 포함시킵니다. 흔한 예로는 우선매수권(voorkeursrecht)이 있습니다. 이는 임대인이 다른 사람에게 부동산을 팔기 전에 임차인에게 먼저 매수 기회를 제공해야 한다는 조항입니다. 우선매수권은 임차인에게 부동산을 취득할 권리를 주는 것이 아니라, 먼저 매수 기회를 제공받을 권리를 주는 것입니다.
이 조항이 새로운 소유자에게도 효력을 미칠까요? 네덜란드 판례 에 따르면 일반적으로는 그렇지 않습니다. 우선매수권은 임대료와 직접적인 연관이 있는 것으로 간주되지 않으므로, 해당 조항이 자동으로 새로운 소유자에게 승계되지 않습니다. 다만, 해당 조항이 매수 옵션에 해당하여 정기 임대료의 일부가 양도에 대한 보상으로 작용하는 경우에는 상황이 다를 수 있습니다.
예를 들어 설명해 보겠습니다. 임대 계약서에 임차인이 점포를 임대한 건물에 대한 우선매수권이 명시되어 있다고 가정해 봅시다. 그런데 건물주가 임차인에게 먼저 제안하지 않고 건물을 투자자에게 매각했습니다. 이 우선매수권은 임대료와 직접적인 연관이 없기 때문에, 새로운 건물주는 원칙적으로 이 우선매수권에 구속되지 않습니다. 따라서 임차인은 우선매수권 침해에 대한 소송을 원래 건물주를 상대로 제기해야 하며, 새로운 건물주를 상대로는 소송을 제기할 수 없습니다.
집이나 사업 공간을 전대할 수 있나요?
전대차는 민법 제7조 221항에 따라 규정되며, 해당 조항은 다음과 같습니다.
“세입자는 임대인이 그 다른 사람의 사용에 대해 합리적인 이의를 제기할 것이라고 예상할 수 없는 한, 사용 중인 임대 부동산의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 양도할 수 있는 권한이 있습니다.”
요약하자면, 임대 부동산의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대할 수 있습니다. 단, 임대인이 합리적으로 반대할 만한 이유가 있는 경우에는 전대가 허용되지 않습니다. 어떤 경우에는 임대 계약서 자체에 전대 금지 조항이 있는 등 처음부터 이러한 상황이 명확하게 드러나며, 이 경우에는 전대가 허용되지 않습니다.
합의된 전대 금지 조항에도 불구하고 전대를 할 경우, 임대 계약서에 위약금 조항이 포함될 수 있습니다. 이 위약금은 전대 금지 조항과 연관되어야 하며, 최대 금액이 정해져 있어야 합니다. 에어비앤비와 같은 플랫폼을 통한 객실 임대 또한 이와 같은 방식으로 제한될 수 있으며, 실제로도 흔히 제한됩니다.
민법 제7조 244항은 주거 공간에 대한 구체적인 규칙을 추가합니다. 원칙적으로 주거 공간 임차인은 해당 부동산의 전체 또는 일부를 전대할 수 없습니다. 다만, 독립형 주택(zelfstandige woonruimte)의 임차인으로서 해당 주택을 주거지로 사용하는 경우에는 예외적으로 방 하나와 같은 일부를 전대할 수 있지만, 부동산 전체를 전대할 수는 없습니다.
임대차 계약이 종료된 후에도 전차인은 계속 거주할 권리가 있나요? 원칙적으로는 그렇습니다. 민법 제7조 269항에 따르면, 주 임차인으로서의 임대차 계약이 종료되면 임대인은 법적으로 전차인에 대한 임대인으로서의 지위를 승계합니다. 단, 다음 조건이 모두 충족되는 경우에만 적용됩니다.
- 독립형 주택별도의 출입구와 주방, 욕실 등의 필수 시설을 갖춘 주택이어야 합니다. 방 하나만 있는 경우는 해당되지 않습니다.
- 유효한 전대차 계약서귀하와 전대차인 간에 체결된 계약은 민법 제7조 201항에 따른 임대차 계약의 요건을 충족해야 합니다.
- 주요 임대차는 주거 공간과 관련됩니다.귀하와 임대인 간의 주된 임대차 계약은 이러한 법적 보호가 적용되는 주거 공간 임대차 계약이어야 합니다.
이러한 조건이 충족되지 않으면 임대차 계약이 종료된 후 전차인은 더 이상 거주할 권리가 없으며, 일반적으로 명도 절차가 진행됩니다. 조건이 충족된 경우에도 임대인은 법원에 계속된 전대차 계약의 종료 및 명도 명령을 요청할 수 있지만, 이는 전대차 계약이 연장된 날로부터 6개월 이내에만 가능하며, 이는 민법 제7조 269항에 의거합니다.
상업용 공간의 경우에도 전대차는 가능하지만, 허가 없이 전대차를 하거나 본인이 직접 퇴거해야 하는 경우에는 전차인의 지위가 달라집니다. 2003년 현행 임대차법이 시행되기 전에는 상업용 공간의 전차인은 임대인과 직접적인 법적 관계가 없었기 때문에 임대인에게 어떠한 청구권도 행사할 수 없었습니다.
그 이후로 법은 주 임차인인 당신이 임대차 계약이 종료될 때 전차인의 이익을 보호하도록 요구하고 있습니다. 예를 들어, 임대인과의 소송 절차에 전차인을 참여시키는 것이 이에 해당합니다. 만약 이러한 소송 절차 이후에도 주 임대차 계약이 종료된다면, 전차인의 권리 또한 소멸하게 됩니다.
이는 임차인으로서의 권리가 평온한 거주권과 임대료 보호에만 그치지 않는다는 것을 보여줍니다. 이러한 권리는 부동산 매매 후에도 유지되며, 명확한 범위 내에서 다른 사람과 주거 공간이나 사업 공간을 공유할 수 있는 권리도 보장합니다.
이러한 권리를 실제로 행사하는 것은 항상 쉬운 일은 아닙니다. 저희 임대차 전문 변호사들이 귀하의 상황에 맞는 최적의 방안을 안내해 드립니다.
보다 포괄적인 내용을 보시려면 네덜란드의 세입자 권리 에 관한 저희 기사를 참조하십시오.
자주하는 질문
새로운 집주인이 부동산을 매입한 직후 임대료를 인상할 수 있나요?
아니요. 새 소유주는 임대차 계약에 따른 귀하의 권리와 의무만을 승계하기 때문에 기존 임대료 및 임대료 변경에 관한 합의된 조건은 그대로 적용됩니다. 매매 자체만으로는 새 소유주가 다른 임대료나 새로운 조건을 설정할 수 있는 근거가 되지 않습니다.
전대를 하려면 집주인의 서면 허가가 필요한가요?
반드시 그럴 필요는 없지만, 서면으로 요청해 보는 것이 좋습니다. 민법 제7조 221항에 따르면, 임대인이 합리적인 이유로 반대하지 않을 것이라고 예상해야 합니다. 만약 임대차 계약서에 사전 서면 동의가 필요하거나 전대를 아예 금지하는 조항이 있다면, 해당 조항이 우선하며, 동의 없이 전대를 할 경우 벌금 부과 또는 임대차 계약 해지로 이어질 수 있습니다.
집주인이 합리적인 전대 요청을 거부할 경우 어떻게 해야 할까요?
임대인의 반대가 합리적이지 않다고 생각되면 법원에 판단을 요청할 수 있습니다. 법원은 사건의 여러 상황을 고려하여 임차인의 전대차에 대한 권리와 임대인의 반대에 대한 권리를 비교형량할 것입니다.
결론
- 임대 부동산을 매각한다고 해서 임대차 계약이 종료되는 것은 아닙니다. 새로운 소유주는 민법 제7조 226항에 따라 임대인의 권리와 의무를 승계합니다.
- 임대차 계약상의 우선매수권은 일반적으로 새로운 소유주를 구속하지 않으며, 구매 옵션에 해당하는 경우에만 효력이 발생합니다.
- 임대인이 반대할 것으로 예상되는 경우가 아니라면, 민법 제7조 221항에 따라 부동산의 전부 또는 일부를 전대할 수 있습니다.
- 주거 공간의 임차인으로서, 본인이 거주하는 독립형 주택의 일부만 전대할 수 있습니다(법 제7조 244항).
- 독립형 주거 공간의 전대차 계약자는 임대차 계약이 종료된 후에도 전대차를 계속할 수 있지만, 임대인은 6개월 이내에 법원에 전대차 종료를 요청할 수 있습니다(BW 제7조 269항).
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