네덜란드 부동산 구매 시 양도세 및 구매자 부담 비용

네덜란드의 거의 모든 주택은 'kosten koper'( 구매 가격)로 광고됩니다 . 즉, 가격은 주택 가격이며, 소유권 이전 비용은 구매자 부담입니다. 이러한 비용 중 가장 큰 부분을 차지하는 것은 양도세로, 구매하는 부동산의 종류와 용도에 따라 2%, 8%, 또는 10.4%가 부과됩니다. 이 페이지에서는 세 가지 세율과 그 산정 기준, 첫 주택 구매자를 위한 면제, 실질적으로 중요한 세액 공제, 그리고 예산 책정 시 고려해야 할 기타 비용에 대해 설명합니다. 본 내용은 일반적인 법률 정보이며, 특정 거래에 대한 세금 또는 재정 자문이 아닙니다. 구체적인 거래의 세금 처리에 대해서는 세무 전문가와 상담하십시오.

"kosten koper"의 의미와 "vrij op naam"과의 차이점

Kk ( kosten koper , "구매자 부담 비용")는 광고된 가격에 이전 비용이 포함되어 있지 않으며, 구매자가 별도로 부담해야 한다는 의미입니다. Von ( vrij op naam , "등기 비용 무료")은 가격에 이미 명의 이전 비용이 포함되어 있다는 뜻입니다. 이러한 구분은 주로 기존 주택과 신축 주택에 따라 달라지는데, 기존 주택은 일반적으로 kosten koper로 , 신축 주택은 vrij op naam으로 판매됩니다 . 이는 양도세가 아닌 부가가치세가 적용되고, 개발업체가 이를 가격에 포함시키기 때문입니다.

구매자는 일반적으로 다음과 같은 비용을 부담합니다.

• 양도세 (오버드라이브);
• 양도증서에 대한 공증 수수료레버링삭테);
• 토지등기소(카다스터) 해당 증서를 등록하는 데 드는 수수료;
• 그리고 담보 대출이 있는 경우, 담보 대출 계약서 작성을 위한 공증 수수료와 토지대장 수수료가 발생합니다.

이는 매도인이 지불하는 매도 대리인 수수료, 매수 대리인 비용, 측량, 감정 평가 또는 모기지 상담 비용을 포함 하지 않습니다 . 또한 'vrij op naam'은 비용이 전혀 없다는 의미도 아닙니다. 신축 건물 모기지의 경우, 소유권 이전 및 등기 절차는 여전히 매수인의 책임입니다.

양도세(overdrachtsbelasting): 세 가지 세율

네덜란드에서는 부동산 및 그에 대한 권리(예: 장기 임대( erfpacht ), 건축권( opstal ))를 취득할 때 양도세가 부과됩니다. 세율은 법률 양도세법(Wet op belastingen van rechtsverkeer) 제14조에 명시되어 있습니다.

2026년 1월 1일부터 세율 체계가 변경되었습니다. 2025년 말까지는 구매자가 거주하지 않을 주택에 대해서는 별도의 세율이 적용되지 않고 일반 세율인 10.4%가 적용되었습니다. 그러나 그 이후 제14조에 따라 주택 취득 시 8%의 별도 세율이 도입되었으며, 구매자가 해당 주택을 주거지로 사용할 경우에는 2%의 세율이 유지되고 그 외의 경우에는 10.4%의 일반 세율이 적용됩니다. 세율은 법령에 명시되어 있으며 매년 세법 개정안(Belastingplan)을 통해 변경되므로 의회에서 개정될 때까지 효력을 유지합니다. 세무국(Belastingdienst)은 특정 시점에 적용되는 세율을 공표합니다.

이전 요약 자료들 중에는 여전히 10.4%를 인용하는 자료들이 있습니다.

세 가지 세율이 확정되었습니다. 구매자가 주거용으로 사용할 주택의 경우 2%, 거주하지 않을 주택의 경우 8%, 그리고 비주거용 부동산에 대한 일반 세율은 10.4%입니다. 8% 세율은 비교적 최근에 도입되었기 때문에, 예전 자료나 자문 페이지에서는 임대용 주택, 세컨드 하우스 또는 휴가용 주택에 대해 여전히 10.4% 세율이 적용되는 경우가 있습니다. 이는 2025년 말까지 적용되었던 세율이며, 그 이후의 취득에는 적용되지 않습니다.

세무서(Belastingdienst)의 세율표가 적용됩니다. 계약서 작성일 기준 세율을 확인하고, 서명하기 전에 공증인에게 세율을 다시 한번 확인받으십시오.

스타터 면제(startersvrijstelling)

모든 조건을 충족하는 구매자는 양도세를 전혀 납부하지 않습니다. 이 면제는 15조(법률상 양도세법)의 신고 요건, 즉 15a조에 명시되어 있습니다. 다음 모든 조건을 충족해야 합니다.

• 나이. 매수인은 계약서 서명 시점에 만 18세 이상 35세 미만이어야 합니다. 이 조건은 매수인별로 적용되며, 공동 매수인 중 한 명이라도 35세 이상인 경우, 자격 조건을 충족하는 매수인의 지분만 면제됩니다.
• 단 한 번만. 구매자는 이전에 해당 면제 혜택을 신청한 적이 없어야 합니다. 이전에 주택을 소유했던 것 자체는 자격 박탈 사유가 되지 않지만, 이 면제 혜택을 이용한 적이 있는 경우에는 자격이 박탈됩니다.
• 자가 소유. 구매자는 해당 주택을 일시적인 거주를 제외하고 반드시 주 거주지로 사용해야 합니다. 임대 목적, 리모델링 후 재판매 목적 또는 세컨드 하우스로 구매하는 것은 자격 요건에 부합하지 않습니다.
• 값 임계값. 주택과 부속 시설의 가치는 다음을 초과해서는 안 됩니다. 워닝바르데그렌스해당 기준 금액은 매년 1월 1일에 조정되어 세무당국(Belastingdienst)에서 발표하므로, 해당 부동산 거래 연도를 확인해 보세요. 이 기준 금액은 구간별로 나뉘는 것이 아니라, 단 1유로만 초과해도 면세 혜택이 완전히 사라지고 초과 금액이 아닌 전체 금액에 대해 2%의 세금이 부과됩니다.

한도액은 매년 1월 1일에 변동되므로, 한도에 가까운 시점에 구매하는 경우 거래 완료일 자체가 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

서면 진술서와, 진술 내용이 잘못되었을 경우 발생하는 일

2% 세율이나 최초 주택 구매자 면제 혜택은 자동으로 적용되지 않습니다. 제15a조에 따라 구매자는 해당 주택을 일시적인 용도가 아닌 주거 목적으로 사용할 것임을 서면으로 명확하고 확고하게, 그리고 어떠한 유보 없이 진술해야 하며, 최초 주택 구매자 면제 혜택을 받으려면 이전에 주거 목적으로 사용한 적이 없음을 진술해야 합니다. 세무당국(Belastingdienst)은 표준 양식을 제공하며, 서명된 진술서는 소유권 이전 전에 공증인에게 제출되어야 합니다.

신고는 취득 당시의 의도에 관한 것이지, 아무것도 변하지 않을 것이라는 약속이 아닙니다. 만약 실제로 그곳에 거주할 의도가 있었고, 이후 상황 변화로 인해 이사하거나 임대하게 되더라도, 세금 감면 혜택은 소급하여 소멸되지 않습니다. 다만, 실제로는 의도가 없는 내용을 신고하는 것은 허용되지 않습니다. 신고 내용이 사실과 다를 경우, 세무당국은 차액에 대한 추가 과세( naheffingsaanslag )를 부과하고, 납세자의 과실이 있는 경우 벌금을 부과할 수 있습니다. 허위 또는 불완전한 신고에 대한 벌금은 세법 제67조 d항 및 67조 e항에 규정되어 있으며, 원칙적으로 2년 이내에 자발적으로 정정할 경우 벌금이 면제됩니다.

누가 납세 의무가 있으며, 세금은 어떻게 납부하는가?

양도세는 취득자 , 즉 매수자에게 부과되며 매도자는 납부 의무가 없습니다. 양도세는 자진 신고 방식이지만, 일반적인 매매 거래에서는 매수자가 직접 신고할 사항이 없습니다. 등기된 부동산처럼 공증 서류를 통해 양도하는 경우, 공증인이 디지털 방식으로 신고하고 매수자를 대신하여 납부합니다. 따라서 양도세는 공증인의 거래 완료 명세서에 표시됩니다. 매수자는 거래 완료 전에 전액을 공증인의 제3자 계좌로 이체하고, 공증인은 해당 금액에서 양도세, 지적청 수수료 및 공증인 수수료를 정산합니다. 공증 서류가 없는 경우에만 매수자가 소유권 취득 후 1개월 이내에 직접 신고하고 납부해야 하며, 납부 후 6주 이내에 이의를 제기할 수 있습니다.

실제 적용에 중요한 면제 및 구제 조치

이전 인수 직후의 인수

제13조는 타인이 동일한 부동산을 취득한 후 6개월 이내에 재취득하는 경우 세금 감면 혜택을 제공합니다 . 두 번째 취득의 과세표준은 첫 번째 취득 시 부과된 양도세 또는 비공제 부가가치세 금액만큼 감액되므로, 두 번째 구매자는 취득가액 증가분에 대해서만 세금을 납부하게 됩니다.

이는 최근에 부동산을 매입한 사람으로부터 구매하는 구매자에게 유리하며, 거래업자나 개발업자가 단기적으로 부동산을 되팔 수 있게 해주는 요인이기도 합니다. 세금 감면 혜택은 부동산 자체와 6개월의 매입 기간에 적용되는 것이지, 판매자의 신원에 적용되는 것이 아니므로 판매자가 언제 부동산을 취득했는지 확인해야 합니다.

가족 간 재산 이전, 이혼 및 상속

상속이나 부부 공동 재산법 에 따른 취득은 과세 대상이 아니므로, 주택을 상속받거나 부부 공동재산을 통해 재산을 취득하는 경우 양도세가 발생하지 않습니다. 대신 상속세가 발생할 수 있습니다. 이혼 시 부부 공동재산 또는 공동 소유 재산의 분할은 제15조의 면제 조항에 따라 이루어지므로, 가족 주택이 한 배우자에게 귀속되는 경우 양도세가 부과되지 않습니다. 사실혼 관계의 경우, 공동 소유권이 발생한 경위에 따라 적용 범위가 달라집니다.

가족 구성원 간의 재산 이전은 일반적으로 면세 대상이 아닙니다 . 부모가 자녀에게 재산을 매각하는 경우, 자녀가 해당 주택에 거주할 예정이라면 2%의 세율이 적용되고, 자녀가 최초 입주자 자격을 갖춘 경우에는 면세됩니다. 제15조의 가족 면세 조항은 사업 승계를 위한 것이지 가족 주택을 위한 것이 아닙니다. 또한, 주택을 시가보다 낮은 가격에 친척에게 매각하는 경우 증여세가 발생할 수 있으며, 이 경우 양도세 과세 기준은 합의 가격이 아닌 시가입니다.

신축 건물: 양도세 대신 부가가치세 적용

신축 건물은 이중으로 과세되지 않습니다. 부가가치세(VAT)가 적용되는 공급, 즉 최초 입주 전 또는 입주 후 2년 이내에 공급되는 신축 건물 및 건축 부지의 경우, 제15조의 면제 조항에 따라 양도세가 면제되므로 구매자는 2% 또는 8%의 부가가치세가 아닌 21%의 부가가치세만 납부합니다. 이를 '동일한 양도세 면제( samenloopvrijstelling) '라고 합니다.

이것이 바로 신축 건물의 가격이 'vrij op naam' 으로 표시되는 이유입니다 . 21%의 부가가치는 개발업체 가격에 포함되어 있기 때문입니다. 구매자가 부가가치세를 환급받을 수 있는 경우에는 면제가 적용되지 않으므로 투자자와 기업은 별도의 상담을 받아야 합니다. 또한 건축용지는 주택이 아닙니다. 주택이 아닌 토지에 양도세가 적용되는 경우 세율은 10.4%입니다.

다른 구매자의 비용

공증 수수료는 법으로 정해져 있지 않고 공증 사무소와 도시에 따라 다르므로 두세 곳에서 견적을 받아보세요. 지적 등록 수수료는 정해져 있으며, 공증인은 이를 원가로 청구합니다.

공제 가능한 항목과 공제 불가능한 항목은 무엇인가요?

구분 기준은 간단합니다. 부동산 취득 비용은 공제 대상이 아니지만, 대출 준비 비용은 공제 대상입니다. 2001년 소득세법(Wet inkomstenbelasting 2001) 제3.120조에 따라, 본인 주택 담보 대출에 대한 일회성 금융 비용은 발생 연도에 공제 가능합니다. 여기에는 담보 계약서, 등기, 상담료, 대출 평가액, 주택담보대출조합(NHG) 수수료가 포함됩니다. 양도세, 양도 계약서, 등기, 부동산 중개 수수료, 주택 감정 평가 비용은 공제 대상이 아닙니다.

국가주택보증( Nationale Hypotheek Garantie, NHG )은 선택 사항이며 최대 대출 금액까지만 적용됩니다. NHG는 대출 금액의 일정 비율에 해당하는 일회성 보증 수수료( borgtochtprovisie )와 최대 보증 금액을 정하는데, 에너지 절약 설비 설치 비용을 주택 담보 대출에 포함시키는 경우 최대 보증 금액이 더 높아집니다. 두 금액 모두 매년 고정되어 주택담보대출 약관(Voorwaarden en Normen)에 게시되며, 대출 승인 시점의 약관이 적용되므로 대출 완료 연도가 아닌 승인 시점의 약관을 확인해야 합니다. 일반적으로 대출 기관은 보증에 대한 대가로 더 낮은 금리를 제공하므로, 보증은 종종 비용 대비 효과를 가져다줍니다.

등기소에 납부하는 등기 수수료는 등기소법(Tarievenregeling Kadaster)에 따라 정해져 있으며, 양도 등기 및 저당권 설정 등기 모두 동일합니다. 수수료율은 등기소에서 매년 정하여 관보(Staatscourant)에 게재됩니다. 일반적인 주택 매매의 경우처럼 등기소에서 자동으로 처리할 수 있는 전자 양식으로 제출하는 것이 종이 등기보다 저렴합니다. 견적서에 현재 수수료율을 명시해 달라고 요청하세요. 공증인은 실제 비용을 고객에게 전가합니다.

예산 책정 시 고려 사항: 개략적인 개요

아래 수치는 참고용일 뿐이며 , 위의 구성 요소를 바탕으로 작성된 개략적인 수치일 뿐 정확한 견적이 아닙니다. 세금 요소만 법으로 고정되어 있습니다.

• 생애 첫 주택 구매자 자격 요건 충족, 주택 가격 기준 미달: 거칠게 1.5의 % 3.5 %로 — 양도세가 없으므로 공증 및 지적 관리비, 금융 비용, 그리고 선택하시는 모든 중개업자 또는 측량 비용이 절감됩니다.
• 자가 거주자의 경우 2% 납부: 거칠게 4의 % 6 %로"약 5% 정도를 더하는" 경험 법칙은 이 경우에만, 그리고 오직 이 경우에만 들어맞습니다.
• 입주하지 않을 구매자가 8%의 계약금을 지불합니다. 거칠게 10의 % 12 %로 — 2026년 이전 동일 구매 시의 금리인 10.4%보다 낮습니다.
• 비주거용 부동산 10.4%: 거칠게 12의 % 14 %로실사 과정이 더 철저해짐에 따라 비용이 더 많이 드는 경우가 많습니다.
• New-build, vrij op naam: 21%의 부가가치세는 이미 가격에 포함되어 있으므로, 주택담보대출 관련 비용만 예산에 포함시키세요.

단순히 비용만이 아니라 주택 구매 자체를 고려하고 있다면, 네덜란드 주택 구매 가이드에서 계약서, 숙려 기간 및 조건을 확인할 수 있습니다.

두 가지 주의 사항이 있습니다. 네덜란드 금융기관은 일반적으로 구매자의 비용을 지원하지 않습니다. 대출 한도가 부동산 가치에 따라 정해져 있기 때문에, 구매자 부담금( kosten koper)은 대개 저축에서 마련해야 합니다. 또한, 공동 구매자 중 해당되는 사람이 초기 구매자(starter-part) 자격이 없는 경우, 각자의 지분에 대한 세금을 별도로 계산해야 합니다.