네덜란드 건설법에서 가장 비용이 많이 드는 다섯 가지 실수

네덜란드 건설법에서 가장 큰 비용 부담을 초래하는 다섯 가지 실수는 모두 동일한 두 가지 개혁의 결과입니다. 2024년 1월 1일부터 시행된 환경계획법(Omgevingswet)은 대부분의 지침에서 여전히 사용되는 허가 제도를 대체했으며, 건축 품질 보증법(Wet kwaliteitsborging voor het bouwen)은 준공 시점에 발견되지 않은 하자에 대한 시공사의 책임을 뒤집었습니다. 2024년 이전의 허가, 책임, 경고, 보험 및 분쟁 해결에 대한 가정을 바탕으로 프로젝트를 진행하는 것이 바로 문제가 발생하는 원인입니다.

아래에 설명된 네덜란드 건설법의 오류들은 모두 이러한 문제에서 비롯됩니다. 이 글에서는 현재 법률의 현황과 개선 방안을 제시합니다. 네덜란드에서 건설 사업을 진행하는 개발업체, 시공업체, 발주처 및 해외 관계자를 대상으로 하며, 네덜란드 법률 체계에 대한 사전 지식이 없어도 이해할 수 있도록 작성되었습니다.

2024년 1월 1일에 무엇이 바뀌었고, 왜 중요한가?

두 가지 개정안이 같은 날 발효되었습니다. 환경법(Omgevingswet)은 기존의 약 26개 법령, 즉 일반 환경법(Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), 공간 질서법(Wet ruimtelijke ordening), 수자원법(Waterwet), 자연보호법(Wet natuurbescherming) 등을 통합하여 물리적 환경에 관한 단일 법률 체계를 마련했습니다. 같은 날, 건축법(Bouwbesluit 2012)은 건축 기술 요건을 포함하는 건축법(Besluit bouwwerken leefomgeving)으로 대체되었습니다. 따라서 Wabo, Bouwbesluit 2012 또는 자연보호법을 적용하라고 안내하는 자료는 더 이상 적용되지 않는 법률을 설명하고 있는 것입니다.

이와 함께, 건축 품질보증법(Wet kwaliteitsborging voor het bouwen)은 민법(Burgerlijk Wetboek) 제7권의 공사 계약 관련 규정을 개정하여, 가장 경미한 규모의 건축 공사에 대해 민간 품질보증 제도를 도입했습니다. 이 제도는 신축 공사부터 시작하여 단계적으로 개보수 공사까지 순차적으로 시행됩니다. 새로운 제도 하에서는 기존의 지자체 기술 평가가 독립적인 품질보증기관(kwaliteitsborger)의 신고 및 감독으로 대체되며, 품질보증기관은 공사 완료 시 해당 공사가 기술 규정을 준수했음을 확인해야 합니다.

두 가지 개혁은 상호 작용합니다. 허가 제도는 무엇을 건설할 수 있는지를 결정하고, 사법 개정은 하자가 발생했을 때 누가 책임을 져야 하는지를 결정합니다. 기존 모델에 따라 작성된 계약서가 여전히 유통되고 있으며, 표준 약관도 개정되어야 했습니다. 2025년 2월에 개정된 UAV 2012가 발표된 것이 이를 보여줍니다. 이제 계약에 어떤 약관이 적용되는지 확인하는 것은 단순한 형식적인 절차가 아니라 최우선 과제가 되었습니다.

첫 번째 실수: 환경 허가를 단일 승인으로 취급한 것

도시계획법(Omgevingswet)에 따라 기존의 통합 건축 허가 제도가 분리되었습니다. 건축 프로젝트는 기술 건축 활동 허가, 부지 사용에 대한 도시계획 활동 허가, 또는 둘 다 필요할 수 있으며, 두 허가는 서로 다른 기준에 따라, 경우에 따라 서로 다른 기관에서 심사합니다. 따라서 한 허가는 소지하고 다른 허가는 없는 경우, 집행 시점에 이르러서야 그 사실을 알게 될 가능성이 충분히 있습니다.

그 외에도, 프로젝트는 수자원 관련 활동, 보호 자연 지역 또는 보호종에 영향을 미치는 활동, 지정 문화재에 대한 작업, 또는 지자체의 운영 허가에 대한 승인을 받아야 할 수 있습니다. 각 승인에는 고유한 절차와 소요 기간이 있으며, 일반적인 절차보다 법정 결정 기간이 훨씬 더 긴 복잡한 신청에는 표준 준비 절차가 적용됩니다. 허가를 현장 착공 전 행정 절차로 처리하는 대신, 프로그램에 통합하는 것이 현실적인 일정 관리를 위한 핵심입니다. 환경 및 계획법에 따른 환경 허가 에 관한 저희 기사에서 각 절차와 결정 기간을 자세히 설명하고 있습니다.

적절한 허가 없이 건축하는 경우 발생하는 결과는 대부분 형사 처벌보다는 행정적 제재에 해당하며, 바로 이 때문에 그 심각성이 과소평가되는 경향이 있습니다. 관할 당국은 공사 중지 명령, 위반 행위 발생 시 일수 또는 건당 과태료 부과 명령, 행정 벌금 부과, 그리고 불법 공사 철거 명령을 내릴 수 있습니다. 벌금 및 과태료 액수는 관할 당국이 법정 상한선 내에서 사안별로 정하기 때문에 공표된 범위는 신뢰할 수 없습니다. 다만, 철거 및 공사 지연으로 인한 비용이 허가 비용보다 훨씬 더 클 것이라는 점은 분명합니다.

사후 합법화가 가능한 경우도 있으며, 당국은 일반적으로 집행 전에 이를 고려해야 할 의무가 있지만, 이는 권리가 아닙니다. 해당 활동이 법률(omgevingsplan)에 부합하지 않으면 대개 합법화는 불가능합니다.

두 번째 실수: 약관 내용을 읽지 않고 서명하는 것

네덜란드 건설업계는 맞춤형 계약서 작성보다는 표준 계약 조건에 따라 운영되며, 표준 조건 중 하나를 선택하는 것만으로도 계약 조항 협상 이전에 위험 분담이 결정됩니다. UAV(Uniform Administrative Conditions for Execution of Works)는 발주처가 설계를 제공하고 시공사가 이를 이행하는 전통적인 모델에 적합합니다. UAV-GC(Integrated Contracts)는 설계와 시공을 모두 담당하는 통합 계약에 적합하며, 시공사는 도면보다는 시공 성과에 따라 평가됩니다.

이러한 선택에서 세 가지 결과가 나타납니다. 전통적인 모델에서는 발주자가 자신이 제공한 설계상의 오류 및 누락에 대한 위험을 부담하며, 계약자의 경고 의무가 발주자를 보호하는 주요 수단입니다. 통합 모델에서는 계약자가 설계 위험을 부담하며, 이는 가격과 계약자가 의무적으로 보유해야 하는 전문 배상 책임 보험 수준에 반영됩니다. 또한 변경 처리 방식이 다릅니다. 전통적인 모델에서는 변경이 공식적인 지시 사항인 반면, 통합 모델에서는 성능 명세서를 기준으로 평가되며, 이것이 바로 어떤 사항이 변경에 해당하는지에 대한 분쟁이 발생하는 지점입니다.

어느 조항도 자동으로 적용되지 않습니다. 적용 가능하다고 명시하고 전달해야 하며, 일반 약관으로 사용되는 경우 해당 조항을 원용할 권리가 있는 상대방에게는 부당하게 부담스러운 조항에 관한 일반적인 네덜란드 법률이 적용됩니다. 일반 약관에 대한 안내문에서는 특정 조항이 무효화될 수 있는 경우를 설명하고 있으며, 건설 계약 가이드에서는 기본 구조를 다루고 있습니다.

가장 흔한 실무적 오류는 일관성 부족입니다. 드론(UAV) 적용을 명시한 계약서에 다른 규정을 적용한 수정 사항 목록을 추가하고, 마지막으로 자체적인 우선권 조항이 포함된 명세서를 첨부하는 것은 동일한 질문에 대한 세 가지 답변을 만들어내는 것과 같습니다. 우선권 순서를 계약서 자체에 명확하게 명시하고, 수정된 조건에 포함된 통지, 변경 및 청구 기한이 프로젝트 팀이 실제로 준수해야 하는 기한인지 확인하십시오.

세 번째 실수: 납품이 완료되면 계약자의 책임이 종료된다고 생각하는 것

이것이 많은 사람들이 혼란스러워하는 변화입니다. 이전에는 시공자가 납품 시점에 발주자가 합리적으로 발견했어야 할 하자에 대해 책임을 지지 않는 것이 기본 원칙이었습니다. 그러나 2024년 1월 1일부터 민법 제7조 758항 4절에 따라 그 반대가 되었습니다. 시공자는 납품 시점에 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임을 져야 하며, 다만 그 하자가 시공자의 귀책사유가 없는 경우는 예외입니다. 즉, 입증책임의 주체가 바뀐 것입니다.

당사자들은 해당 규칙에서 벗어날 수 있지만, 함부로 벗어날 수는 없습니다. 규칙 이탈은 계약서에 명시적으로 합의되어야 하며, 발주자가 전문직이나 사업 활동의 일환으로 계약하는 경우가 아니라면 해당 규칙을 아예 배제할 수 없습니다. 기업 간 계약에서 일반 조건에 배제 조항을 숨기는 것만으로는 충분하지 않으며, 당사자들이 실제로 합의한 조항이어야 합니다. 바로 이러한 점 때문에 기존 표준 약관의 문구가 더 이상 사용 불가능하게 되었고, 2025년 2월에 개정판이 발표되었습니다.

이 법안과 함께 세 가지 추가적인 사법적 변경 사항이 도입되었습니다. 설계, 자재 또는 발주자가 제공한 지침의 결함에 대해 계약자가 서면으로 명확하게 경고해야 하는 의무가 생겼으며, 그 결과에 대한 설명도 함께 제공해야 합니다. 이러한 의무는 기존 계약뿐 아니라 신규 계약에도 적용됩니다. 소비자를 위해 수행하는 작업의 경우, 계약자는 고객에게 가입된 보험 또는 보증 범위에 대해 서면으로 알려야 합니다. 또한 소비자가 최종 잔금의 5%를 지급하지 않을 권리가 강화되어, 계약자는 고객이 해당 권리를 행사할 수 있도록 적극적으로 지원해야 하며, 제공되는 대체 담보는 동등한 효력을 가져야 합니다.

실제로 이는 양측 모두 더 나은 기록 관리가 필요하다는 것을 의미합니다. 2024년 이후로는 현장 회의에서 구두로 경고했던 시공업체는 더 이상 경고할 필요가 없습니다. 문서화된 검사 없이 시공 완료를 수락한 발주자는 이전보다 유리한 입장에 있지만, 하자가 발견되면 적시에 이의를 제기해야 합니다. 건설 하자 및 책임, 그리고 숨겨진 하자에 대한 이의 제기 기한 에 관한 저희 기사에서는 각 기간의 진행 방식을 설명하고 있으며, 시공업체의 부실 시공 시 대처 방법에 대한 가이드에서는 실질적인 조치를 다루고 있습니다.

네 번째 실수: 보험과 보안을 마지막까지 미루는 것

네덜란드 건설 보험은 당사자가 아닌 공사 자체를 중심으로 구성되며, 이음새 부분에서 보험 공백이 발생합니다. 건설 종합 위험 보험은 공사 중 발생하는 물리적 손상으로부터 공사, 자재 및 임시 시설을 보호하며, 일반적으로 발주처 또는 주 계약자가 모든 관련 당사자를 대표하여 가입합니다. 이 보험은 하자 있는 공사 자체를 보상하는 것이 아니라, 발생한 손해를 보상하며, 하자의 원인을 복구하는 데 드는 비용은 일반적으로 보상 대상에서 제외됩니다.

설계자와 설계·시공 계약자를 위한 전문 배상 책임 보험과 제3자 및 그 재산에 대한 손해 배상을 보장하는 일반 배상 책임 보험이 이러한 공백을 메워줍니다. 통합 계약에 따라 계약자가 설계 책임을 맡는 경우, 프로젝트 수준에 맞는 전문 배상 책임 보험 가입은 선택 사항이 아니며, 계약서에는 보험 가액, 준공 후 보험 유지 기간, 그리고 보험 증명서 제출 의무를 명시해야 합니다.

잠재적 결함 보상 및 착공 지연 보상은 대규모 프로젝트에서 고려해 볼 만한 가치가 있지만, 계약 내용을 기준으로 보험사가 인수하기 때문에 실제로 합의한 책임 체계를 확인해야 합니다. 이는 법정 책임 규정에서 벗어나는 문제를 막판 협상으로 미루지 말아야 하는 또 다른 이유입니다. 법정 책임 규정을 변경하면 보험사가 부담해야 하는 위험 범위가 달라지기 때문입니다.

안전장치는 전체적인 그림의 나머지 절반입니다. 은행 보증, 모회사 보증 또는 유보 약정은 상대방이 파산할 경우 책임 체제가 실질적인 효력을 발휘하도록 하는 요소이며, 건설업계에서 파산은 드문 일이 아닙니다. 따라서 책임 조항과 함께 보증서의 내용, 문구 및 만료일을 동시에 합의해야 하며, 나중에 합의해서는 안 됩니다.

다섯 번째 실수: 잘못된 포럼을 선택하거나 아예 포럼을 선택하지 않는 것

네덜란드에서 건설 분쟁은 기본적으로 일반 법원의 관할이 아닙니다. 표준 계약 조건에는 분쟁을 건설 전문 중재 기관인 Raad van Arbitrage in bouwgeschillen의 중재에 회부하도록 규정되어 있으며, 해당 기관의 중재인은 변호사와 기술 전문가로 구성됩니다. 이는 일반적으로 유리한 점입니다. 중재 기관이 해당 사안에 대한 이해도가 높고, 자체적으로 전문가를 임명할 수 있기 때문입니다. 하지만 이는 또한 의무 사항이기도 합니다. 중재 조항은 일반 법원의 관할을 배제하며, 중재 판정은 매우 제한적인 사유에 한해서만 파기될 수 있습니다.

실질적인 실수는 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 첫째는 구매 주문서에 명시된 표준 조건에 중재 조항이 포함되어 있다는 사실을 모르고 동의하는 경우입니다. 둘째는 일련의 계약에서 서로 상충되는 조항에 동의하는 경우입니다. 이로 인해 주 계약은 중재로, 하도급 계약은 소송으로 이어지게 되어, 당사자들을 하나의 절차에 통합할 수 없게 되고 동일한 기술적 문제에 대해 상반된 판결이 나올 위험이 있습니다. 계약 전반에 걸쳐 분쟁 해결 조항을 일관되게 적용하거나, 동일한 하자에 대해 두 번 소송을 진행해야 하는 상황을 감수해야 합니다.

어떤 재판 관할권이 적용되든, 가장 신속한 해결책은 종종 임시 조치입니다. 중재인이나 법원에서 진행되는 간략한 가처분 절차를 통해 몇 주 안에 대금 지급을 확보하거나, 공사 중단을 해제하거나, 현장 접근을 강제할 수 있으며, 근본적인 분쟁을 해결하는 경우도 많습니다. 전문가 감정과 조정은 특히 당사자들이 계속 협력해야 하는 경우에 유용하지만, 이러한 절차가 실패할 경우 어떻게 처리할 것인지에 대한 조항이 필요합니다.

표준 통지 기간에 대해 말씀드리겠습니다. 계약 조건과 민법 모두 하자 이의 제기 및 소송 제기 기간을 규정하고 있으며, 그 기간은 짧습니다. 하자를 발견하고 6개월 동안 비공식적으로 논의한 경우, 그 하자는 더 이상 소송을 제기할 수 없을 수도 있습니다. 하자를 발견한 즉시 서면으로 이의를 제기하고, 권리를 명시적으로 유보하십시오. 이것만으로도 다른 어떤 조치보다 더 많은 권리를 확보할 수 있습니다.

환경 및 지반 조건: 제대로 평가되지 않는 위험 요소

환경법(Omgevingswet)이 발효된 이후, 토양, 수질, 소음, 배출물 및 보호 자연에 관한 규정은 주로 해당 법률과 그에 따른 시행령, 특히 생태활동규정(Besluit activiteiten leefomgeving)과 생태질규정(Besluit kwaliteit leefomgeving) 및 지방자치단체 환경계획(omgevingsplan)에 명시되어 있습니다. 환경관리법(Wet milieubeheer)은 여전히 ​​존재하지만 이전보다 적용 범위가 축소되었습니다. 프로젝트 진행 시 중요한 점은 특정 부지에 적용되는 규정이 지방자치단체의 환경계획에 크게 좌우된다는 것입니다. 이 환경계획은 각 지자체마다 다르며, 많은 지자체에서 전환기 동안에도 여전히 개발 중입니다.

오염된 토양, 불발탄, 고고학적 유물, 보호종은 공사 지연의 전형적인 원인이며, 계약서에는 이러한 지연에 대한 책임 소재가 명확하게 명시되어 있지 않은 경우가 많습니다. 전통적인 계약 방식에서는 시공사가 합리적으로 예상할 수 있었던 것과 다른 지반 조건이 발생할 경우, 일반적으로 시공사는 추가 비용과 공사 기간을 보상받을 권리가 있습니다. 통합 계약 방식에서는 당사자들이 합의한 위험 평가표에 따라 책임 분담이 결정되며, 평가표가 불완전할 경우 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 계약 체결 전 현장 조사를 실시하는 것이 계약 후 분쟁을 피하는 데 비용 효율적이며, 조사 결과는 계약서에 첨부되어야 하고, 조사 과정에서 밝혀진 내용과 밝혀지지 않은 내용에 대한 책임 소재를 명확히 명시해야 합니다.

질소 침적은 프로젝트를 지연시키는 것이 아니라 아예 중단시키는 주요 제약 요인으로 남아 있습니다. 프로젝트가 보호 지역인 Natura 2000에 영향을 미칠 가능성이 있는 경우, 사전 평가가 필요하며 승인이 거부될 수 있습니다. 이 분야의 판례는 여러 차례 변경되었으므로, 이전 프로젝트를 위해 작성된 평가서는 현재 프로젝트에 대한 신뢰할 만한 지침이 될 수 없습니다. 설계가 확정된 후가 아니라 타당성 조사 단계에서 전문가의 생태 및 법률 자문을 구하십시오.

공사가 인접 부동산에 영향을 미치는 경우, 허가 외에도 일반 불법행위법과 소음 및 지반침하에 관한 특정 규정이 적용됩니다. 허가는 손해를 야기할 수 있는 면허가 아닙니다. 허가는 공법상 활동을 승인하는 것이며, 이웃에 대한 사법상 책임은 그대로 유지합니다. 기초 손상 에 관한 저희 기사는 이러한 문제 중 가장 큰 손해를 초래하는 경우를 다룹니다.

그 과정에서 누가 무엇에 대해 책임을 져야 할까요?

발주자는 주 계약업체와 계약을 맺고, 주 계약업체는 하도급업체와 계약을 맺으며, 설계는 발주처나 주 계약업체가 고용한 건축가 또는 엔지니어링 회사가 담당합니다. 문제가 발생할 경우, 이러한 각 관계는 개별 계약의 적용을 받으며, 책임이 자동으로 계약 관계를 따라 내려간다는 일반적인 규칙은 없습니다.

일반적으로 발주처의 청구권은 자신의 하도급업체를 상대로 행사되므로, 주계약자는 자신이 고용한 하도급업체의 시공에 대해 책임을 져야 합니다. 주계약자는 하도급 계약에 따라 청구권을 하도급업체에 전가해야 하는데, 이는 하도급 계약의 범위, 통지 기간, 책임 제한 조항이 주계약과 동일할 때만 가능합니다. 주계약자가 회수할 수 있는 금액보다 더 많은 금액을 지불해야 하는 상황, 즉 '연속 계약 공백'은 건설업계에서 가장 큰 손실을 초래하는 계약서 작성 오류 중 하나이며, 청구가 제기되기 전까지는 드러나지 않습니다.

설계자는 대개 자신의 전문 계약 조건에 따라 고용되며, 이 조건은 일반적으로 수수료를 기준으로 책임 한도를 정하고 배상 청구 기간을 단축합니다. 그러나 훨씬 더 큰 손실을 입은 발주처에 대해 이러한 책임 한도가 유효한지는 상황에 따라 다르며, 중대한 과실은 책임 제한 조항을 무효화할 수 있습니다. 동일한 결함이 설계와 시공 모두에 관련된 경우, 책임 분담에 대한 논쟁이 발생할 수 있으며, 계약서 조항보다는 전문가 증거를 통해 해결될 가능성이 높습니다. 신축 주택 결함 에 관한 저희 기사는 이러한 논쟁이 실제로 어떻게 진행되는지 보여주며, 신축 주택 구매자는 아파트 권리 및 소유자 협회에 대한 가이드도 읽어보시기 바랍니다 . 공동 건물에서 발생하는 실제 책임은 소유자 협회에 있습니다.

서명하기 전에 해야 할 일

다음 네 가지 사항을 확인하면 대부분의 위험을 예방할 수 있습니다. 첫째, 산업통상자원법(Omgevingswet)에 따라 프로젝트에 필요한 승인이 무엇인지, 누가 각 승인을 신청하는지 확인하고, 결정 기간을 일정에 포함시키십시오. 둘째, 적용되는 표준 조건의 버전과 내용을 확정하고, 수정 일정을 표준 조건과 비교하여 내부적인 모순이 있는지 검토하십시오. 셋째, 납품 시점에 발견되지 않은 하자에 대한 책임 조항을 계약서에 명시하고 있는지, 그리고 법률 규정에서 벗어나는 사항이 명시적으로 합의되었고 효력이 있는지 확인하십시오. 마지막으로, 주 계약과 하도급 계약의 분쟁 해결 조항이 동일한 관할 법원을 가리키는지 확인하십시오.

그런 다음 필요한 서류가 모두 갖춰지도록 프로젝트를 계획하십시오. 서면 경고, 서면 변경 지시, 서면 불만 사항, 납품 기록 및 완료 파일을 준비해야 합니다. 네덜란드의 건설 분쟁은 서류를 기반으로 해결되며, 현장 과실 여부와 관계없이 서류상 우위가 있는 쪽이 승소하는 경우가 많습니다.

방법 Law & More 도움이 될 수 있습니다

Law & More 저희는 발주처, 개발업체, 시공업체 및 하도급업체에게 네덜란드 건설법에 대한 자문을 제공하고, 위에서 언급한 네덜란드 건설법 관련 오류를 방지하는 방법을 안내합니다. 건설 계약 및 표준 조건 수정안을 검토 및 작성하고, 환경계획법에 따른 허가 절차에 대한 자문을 제공하며, 준공 후 책임 및 하자 클레임을 처리하고, 건설 전문 재판소에서의 중재 및 가처분 절차에 참여합니다. 네덜란드에서 건설 사업을 진행하는 해외 기업들을 위해 영어 및 여러 다른 언어로 서비스를 제공합니다. 건설 분야에 대한 저희의 실무 지침은 관련 기사에 정리되어 있습니다. 건설업자 및 계약자를 위한 네덜란드 건설법 우리의 네덜란드 부동산법 가이드. 당신의 상황에 대해 말씀해 주세요.영업일 기준 하루 이내에 가능한 선택 사항을 알려드리겠습니다.

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