네덜란드 상업용 임대차법: 7:290 소매 공간 및 7:230a 비즈니스 공간

네덜란드 상업용 임대차법은 임대 사업 공간을 두 가지 유형으로 나누어 적용하며, 각 유형은 매우 다른 결과를 초래합니다. 소매점과 요식업 공간은 네덜란드 민법(Burgerlijk Wetboek, BW) 제7조 290항에 따라 강력한 보호를 받습니다. 법정 임대 기간은 5년에 추가 5년이 더해지며, 법에 명시된 사유로만 계약이 해지될 수 있고, 법원에 의해 임대료가 재조정될 권리도 있습니다. 사무실, 창고, 실험실, 상담실 등 주거 공간을 제외한 모든 공간은 BW 제7조 230a항에 따라 적용되며, 임차인은 계약의 자유가 비교적 넓고, 최대 3년 동안 명도 소송으로부터 보호받을 수 있는 유일한 안전장치만 갖게 됩니다.

두 가지 중 어느 것이 적용되는지는 계약서 제목이 아니라 법률에 의해 결정됩니다. 이 단 하나의 질문이 계약 기간, 어느 쪽이든 계약을 해지할 수 있는 방법과 시기, 그리고 임대료에 이의를 제기할 수 있는지 여부를 결정합니다. 아래에서는 두 가지 제도, 각 제도의 조건 및 통지 기간, 법정 계약 해지 사유, 임대료 재심사 절차, 그리고 다른 사업 공간 임차인에게 유일한 실질적인 방어 수단인 퇴거 보호에 대해 설명합니다.

귀하의 사업장에는 어떤 규정이 적용됩니까?

BW 제7조 290항은 상점, 식당 또는 카페, 테이크아웃 또는 배달 서비스, 수공예 사업(ambachtsbedrijf) 또는 호텔로 사용될 목적으로 건축된 공간을 다룹니다. 단, 해당 건물에는 상품이나 서비스가 고객에게 직접 제공되는 공공 접근 가능 구역이 있어야 합니다. 캠핑 사업도 명시적으로 포함됩니다. 토지, 부속 시설 및 건물에 딸린 주거 시설도 동일한 규정을 따르므로, 상점 위층의 아파트도 일반적으로 동일한 보호 임대차 계약에 포함됩니다. 실제로 290조의 적용 범위 는 번화가, 쇼핑센터, 식당, 호텔 등이 됩니다.

주거 공간이 아닌 모든 건축물은 민법 제7조 230항 a호에 따라 '상세 사업 공간(overige bedrijfsruimte) '으로 분류됩니다 . 사무실, 물류센터, 고객 응대가 없는 작업장, 창고, 데이터센터, 회계사, 물리치료사, 컨설턴트의 사무실 등이 모두 여기에 해당합니다. 제3의 범주는 없으며, 두 범주 사이에 공백도 없습니다.

결정적인 기준은 임대차 계약 체결 당시 당사자들이 합의한 용도와 실제 공간 사용 방식을 종합적으로 고려하는 것입니다. 임대차 계약을 사무실 임대차라고 명시했다고 해서 임차인이 고객에게 개방된 카운터가 있는 상점을 운영하는 것이 되는 것은 아니며, 당사자들이 7:230a 규정을 선택한다는 조항이 있더라도 해당 공간이 객관적으로 소매 공간으로 분류된다면 효력이 없습니다. 혼합 용도의 경우, 법원은 임대차의 주된 목적과 다른 부분들이 그 목적에 부합하는지 여부를 살펴봅니다. 일반적으로 상점 뒤편의 창고는 상점의 용도에 따라 사용되는 것이 일반적입니다. 7:290 규정은 민법 7:291조에 따라 임차인에게 유리하게 준강제적으로 적용되므로, 당사자들은 단순히 합의를 통해 이를 회피할 수 없습니다.

7:290 임대 계약 기간은 얼마나 되나요?

7:290 조항에 따른 임대차는 5년 또는 당사자들이 합의한 더 긴 고정 기간으로 유효합니다. BW 7:292 조항은 무기한 임대차 또는 2년 초과 5년 미만의 기간으로 체결된 임대차를 5년 임대차로 전환합니다. 첫 번째 기간이 만료되면 임대차는 법률에 따라 5년의 두 번째 기간 동안 자동으로 연장됩니다. 첫 번째 기간이 5년보다 길었던 경우에는 두 번째 기간이 단축되어 두 기간의 합이 10년이 됩니다. 10년 후에는 당사자 중 일방이 적법하게 해지하지 않는 한 임대차는 무기한으로 계속됩니다.

의도적인 예외 조항이 하나 있습니다. 민법 제7조 301항은 2년 이하의 단기 임대차 계약을 제7조 291항부터 300항까지의 보호 규정에서 완전히 제외하는데, 이 때문에 팝업 스토어나 시범 운영 장소에 이 조항이 표준으로 사용됩니다. 하지만 함정은 두 번째 항에 있습니다. 임차인이 2년이 지난 후에도 해당 건물을 계속 사용하는 경우, 모든 보호 규정이 적용되며, 이 규정은 2년 만료일이 아닌 임대차 계약 시작일부터 적용됩니다. 따라서 단기 임대차 계약을 조용히 연장해 두면 임대인은 의도치 않게 10년 장기 계약을 맺게 되는 경우가 발생합니다.

임차인에게 불리하게 작용하는 보호 규정 위반 조항은 자동으로 무효화되는 것은 아니지만, 관할 법원(kantonrechter)의 사전 승인을 받아야 합니다. 승인 없이는 임차인이 나중에, 때로는 임대차 계약 후 수년이 지나서라도 해당 조항의 무효를 주장할 수 있습니다. 따라서 경험이 풍부한 당사자들은 서명만으로 문제가 해결된다고 생각하기보다는, 서명 시점에 위반 조항에 대한 승인을 신청합니다.

7:290 임대차 계약 종료: 통지, 사유 및 법원 절차

보호받는 소매 임대차 계약은 단순히 만료되지 않습니다. 반드시 통지를 통해 해지해야 하며, 민법 제7조 293항은 그 형식을 규정하고 있습니다. 즉, 집행관 영장(exploot) 또는 등기우편을 통해 최소 1년의 통지 기간을 두고 해지 통지를 해야 합니다. 통지하는 임대인은 통지서에 해지 사유를 명시해야 하며, 민법 제7조 294항은 사유가 없는 통지를 무효로 규정하고 있으며, 이후 소송 절차에서 해지 사유를 수정할 수 없습니다.

임차인이 6주 이내에 서면으로 계약 해지에 동의하지 않으면, 임대차 계약은 법률에 따라 자동으로 연장됩니다. 이 경우 임대인은 민법 제7조 295항에 따라 지방 법원에 임대차 계약 종료일 확정을 요청하는 소송을 제기해야 하며, 법원은 임대인 통지서에 명시된 사유만을 심리할 수 있습니다. 해당 판결이 확정될 때까지 임차인은 현재 위치에 계속 머물러야 합니다. 임대인은 이 과정에 소요되는 시간을 과소평가하는 경우가 많습니다. 1년의 통지 기간과 소송 절차를 고려하면 실제 임대차 계약 종료까지는 첫 통지 후 2~3년이 걸릴 수 있습니다. 상업용 임대차 계약 해지 절차에 대한 자세한 내용은 저희 가이드를 참조하십시오.

첫 번째 임대 기간 종료 시 임대인은 민법 제7조 296항 1호에 따라 두 가지 사유로만 계약을 해지할 수 있습니다. 첫째는 임차인이 정상적인 임차인으로서 사업을 운영하지 않은 경우로, 이는 구조적인 임대료 체납, 무단 개조 또는 허가된 용도에 대한 지속적인 위반 등을 포함합니다. 둘째는 긴급한 개인적 필요성으로, 임대인이 자신의 지속적인 사용을 위해 해당 건물이 필요한 경우이며, 여기에는 임대차 계약 해지 없이는 진행할 수 없는 개보수 공사가 포함됩니다. 개인적 사용에는 배우자, 등록된 동거인, 1촌 이내의 혈연관계 또는 위탁 아동의 사용도 포함됩니다.

같은 조항의 2항은 임대 부동산 구매자들을 곤경에 빠뜨리는 대기 기간을 추가합니다. 건물을 매입한 임대인은 임차인에게 소유권 변경 사실을 서면으로 통지한 후 3년이 지나기 전까지는 긴급한 개인적 용도를 주장할 수 없습니다. 따라서 건물을 매입하여 거주하는 것은 임차인 보호 기간을 단축시키지 않습니다.

두 번째 계약 기간이 끝나는 시점부터 임대인은 더 많은 재량권을 갖게 됩니다. 민법 제7조 296항 3호 및 4호는 추가적인 두 가지 사유를 규정하고 있습니다. 첫째, 임차인이 새로운 임대차 계약에 대한 합리적인 제안을 거부하는 경우(단, 해당 제안이 임대료 변경에 관한 것이 아니어야 함), 둘째, 임대인이 관련 도시 계획 규정에 따라 허용되는 용도로 부동산을 사용하고자 하는 경우입니다. 또한, 법원은 임대인의 계약 해지 희망과 임차인의 계약 유지 희망을 단순하게 비교하여 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인의 귀책사유가 아닌 다른 사유로 임대차 계약이 해지되는 경우, 민법 제7조 297항은 법원이 임차인에게 철거 및 재시공 비용의 일부를 지급하도록 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.

임차인 측은 더 간단합니다. 임차인은 계약 기간 만료 1년 전에 통지하면 아무런 이유도 제시할 필요 없이 계약을 해지할 수 있습니다.

BW 제7조 303항에 따른 임대료 검토

7:290 조항에만 법정 임대료 재심사가 적용됩니다. 민법 7:303조는 당사자 간 합의된 고정 기간이 만료된 후, 그리고 그 외 모든 경우에는 당사자 간 합의 또는 법원 판결에 따라 확정된 마지막 임대료가 효력을 발생한 날로부터 최소 5년이 경과한 경우에 한해 법원에 새로운 임대료 책정을 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 즉, 5년에 한 번만 가능하며, 그 이상은 불가능합니다.

기준이 되는 임대료는 현재 제시된 가격이 아닙니다. 법원은 청구 시점으로부터 5년 전까지 동일 지역의 유사 상가 임대료 평균치를 당시 물가 수준으로 환산하여 비교합니다. 5년 평균을 내는 것은 특정 연도의 임대료 급등이나 급락을 의도적으로 완화하는 효과가 있으며, 이것이 바로 임대료 재심사가 양측이 기대하는 만큼의 인상으로 이어지는 경우가 드문 이유입니다.

민법 제7조 304항은 대부분의 소송을 시작하기 전에 절차적 제약을 가합니다. 임대료 재산정 청구는 당사자들이 공동으로 선임한 한 명 이상의 전문가가 작성한 새로운 임대료에 대한 의견서가 첨부된 경우에만 접수 가능합니다. 당사자들이 전문가 선임에 합의하지 못할 경우, 어느 한쪽이 관할 법원(kantonrechter)에 전문가 선임을 요청할 수 있으며, 실제로 상공회의소 산하의 기업 임대료 자문위원회(bedrijfshuuradviescommissie)가 전문가를 선임하는 경우가 많습니다. 해당 요청서가 제출된 날이 청구 제기일로 간주되어 5년의 기준 기간과 일반적으로 새로운 임대료가 적용되는 시작일이 확정됩니다. 따라서 조기에 청구를 제기하는 것은 금전적으로 직접적인 이득을 가져다주며, 전문가 선임 절차를 생략하면 청구가 적법성 문제로 기각될 수 있습니다.

7:230a 공간의 임차인은 이와 동등한 권리가 없습니다. 해당 공간의 임대료는 계약서에 명시된 대로이며, 일반적으로 네덜란드 통계청(CBS)에서 발표하는 소비자물가지수에 연동된 물가연동 조항에 따라 매년 조정됩니다. 해당 조항이 적용되지 않는 한, 임대료 변경은 합의가 필요하거나, 법원이 드물게 적용하는 불가항력적인 상황에 관한 민법 제6조 258항에 따른 제한적인 절차를 거쳐야 합니다.

제7조 230항 a호: 기간 보호 대신 퇴거 보호

다른 사업 공간의 경우 계약 내용이 우선합니다. 고정 기간 임대차는 당사자 간 별도의 합의가 없는 한, 계약 기간 만료 시 별도의 통지 없이 종료됩니다. 무기한 임대차는 계약서에 명시된 방식과 통지 기간에 따라 통지하면 종료됩니다. 임대인은 법적 근거를 제시할 필요가 없으며, 법원도 해지 사유를 심사하지 않습니다.

세입자에게는 강제 퇴거에 대한 보호 장치가 있습니다. 임대차 계약이 만료되고 임대인이 세입자에게 퇴거를 통보하면, 세입자는 관할 법원(kantonrechter)에 퇴거 기간 연장을 요청할 수 있습니다. 이 요청은 퇴거 의무일로부터 두 달 이내에 제출해야 하며, 요청이 접수되면 법원의 판결이 나올 때까지 퇴거 의무가 유예됩니다. 두 달이라는 기한을 놓치면 되돌릴 방법이 없습니다.

법원은 임대인의 이익이 계속적인 사용으로 인해 임차인 및 전대차인의 이익보다 더 심각하게 침해되는 경우가 아니라면 연장을 허가합니다. 임차인이 정상적인 임차인으로서의 의무를 다하지 않은 경우에는 연장 요청을 기각합니다. 각 연장 기간은 최대 1년입니다. 임차인은 최대 두 번까지 추가 신청을 할 수 있으므로, 이렇게 연장된 기간의 총합은 최초 퇴거 요구일로부터 3년을 초과할 수 없습니다. 법원은 연장 기간 동안 임차인이 지불해야 할 금액을 정할 수 있으며, 이 결정에 대한 항소는 허용되지 않습니다.

다음 세 가지 상황에서는 퇴거 보호 조치가 완전히 해제됩니다. 임차인이 계약 해지를 통보한 경우, 임차인이 계약 해지에 명시적으로 동의한 경우, 또는 임차인의 채무 불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우입니다. 따라서 임대료를 체납한 임차인은 임대차 계약과 퇴거 보호 조치를 한 번에 잃을 위험이 있습니다. 또한 퇴거 보호 조치의 의미를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 이는 대체 임대 장소를 찾고 시설을 갖출 시간을 벌어주는 것일 뿐, 계속 거주할 권리를 보장하는 것도 아니고 임대차 계약을 부활시키는 것도 아닙니다.

임대권 양도: 대리 및 전대

임대차법 제7조 290항에 따라 임대 공간의 임차인이 해당 공간에서 운영하는 사업을 양도하는 경우, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다. 임대차법 제7조 307항은 임차인이 양도되는 사업에 실질적인 지분을 보유하고 있고, 제안된 임차인이 임대차 계약의 완전한 이행과 사업의 건전한 운영을 보장하는 충분한 보증을 제공하는 경우, 임대인의 의사에 반하더라도 제3자를 임차인으로 교체해 줄 것을 법원에 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이러한 조항이 없다면 상점이나 식당의 영업권은 그 가치가 매우 낮아질 것입니다. 왜냐하면 사업의 핵심은 바로 그 위치이기 때문입니다.

7:230a 공간의 임차인은 그러한 권리가 없습니다. 해당 공간에서 임차인 변경은 임대인의 동의가 필요하거나 민법 제6:159조에 따라 계약 승계를 받아야 하며, 대부분의 표준 임대차 계약서 일반 조항은 서면 허가 없이는 양도 및 전대를 금지하고 있습니다. 이는 사업 매각 시에도 임대차 협상에서만큼이나 용도 분류 문제가 중요한 실질적인 이유 중 하나입니다.

서명하기 전에 확인해야 할 사항

분류부터 시작하세요. 모든 것이 분류에서 비롯되기 때문입니다. 허용된 용도를 모호한 표현이 아닌 정확하게 명시하여 어느 쪽도 의존할 수 없도록 하세요. 그런 다음 어떤 규정이 적용되는지 파악한 후 상업적 조건을 검토하십시오. 대부분의 네덜란드 상업용 임대차 계약은 네덜란드 부동산 위원회(Real Estate Council of the Netherlands)에서 발행한 ROZ 모델 임대차 계약을 기반으로 하며, 7:290 및 7:230a 공간에 대한 별도의 모델이 있습니다. 이 모델들은 임대인의 관점에서 작성되었으며, 일반 조항은 유지보수 비용의 상당 부분을 임차인에게 전가하고, 임대료 감액 및 상계 조항을 대부분 배제하며, 임대인에게 서비스 요금에 대한 광범위한 권리를 부여합니다.

임대 기간 동안 발생하는 비용을 결정하는 요소는 유지 보수 및 수리 의무 분담, 물가 연동 및 임대료 재검토 메커니즘, 은행 보증 또는 보증금 형태의 담보 요구액, 임대 부동산의 인도 상태 및 퇴거 시 원상 복구 의무, 임차인의 인테리어 및 개보수 공사 처리 방식, 그리고 건물의 에너지 및 지속 가능성 요건에 대한 책임 소재 등입니다. 계약 해지 조항은 별도로 살펴볼 필요가 있습니다. 네덜란드 7:290 임대 계약에서 임대인에게 유리한 계약 해지 조항은 법적 보호 대상에서 제외되어 법원의 승인이 필요하지만, 임차인에게 유리한 계약 해지 조항은 그렇지 않습니다. 네덜란드 정부는 사업용 부동산 임대에 대한 유용한 실무 지침을 제공하고 있으므로 , 계약을 체결하기 전에 임대, 매입, 임차 중 어떤 방식이 더 적합한지 신중하게 고려해 보는 것이 좋습니다.

가장 큰 손실을 초래하는 실수

대부분의 분쟁은 네 가지 오류에서 비롯됩니다. 임대인은 소매점 임대차 계약이 고정 계약 기간 만료 시 종료된다고 생각하다가 임차인이 퇴거를 거부할 때에야 통지 의무가 있음을 알게 됩니다. 또한 임대인은 사유를 명시하지 않고 통지하거나 나중에 사유를 추가하여 민법 제7조 294항만으로 소송에서 패소하는 경우가 있습니다. 다른 사업 공간의 임차인은 민법 제7조 230a항에 따른 2개월의 유예 기간을 놓쳐 아무런 방어 수단도 없이 쫓겨나는 상황에 처하기도 합니다. 마지막으로 양측 당사자가 민법원(칸톤레히터)의 승인을 받지 않고 민법 제7조 290항의 규정과 다른 조항에 서명하여 임대차 기간 동안 해당 조항이 무효화될 가능성을 열어두는 경우도 있습니다.

다섯 번째이자 덜 알려진 실수는 표준 임대차 계약을 중립적인 기준으로 여기는 것입니다. 표준 임대차 계약서는 출발점일 뿐이며, 일반 조항의 거의 모든 내용은 서명 후가 아닌 서명 전에 논의된다면 협상 가능합니다.

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