이혼 후 주택 담보 대출: 공동 책임 및 대출 계약서에서 본인 이름 삭제하기

이혼 후 주택 담보 대출은 집을 소유한 사람에게 따라가는 것이 아니라, 은행이 공식적으로 해제할 때까지 대출 계약서에 기재된 두 사람의 이름으로 모두 이전됩니다. 네덜란드에서는 공동 차용인은 연대 책임을 져야 하므로, 대출 기관은 두 사람 중 누구에게든 전체 채무를 청구할 수 있습니다. 집을 나가거나, 전 배우자가 채무를 갚기로 합의하거나, 이혼 합의서에 서명하더라도 은행에 대한 책임은 변하지 않습니다. 대출 기관으로부터 연대 책임 해제를 받아야만 비로소 연대 책임에서 벗어날 수 있습니다.

이 글에서는 주택과 대출에 대해 다룹니다. 대출 책임이 어떻게 발생하는지, 책임 면제를 받는 방법, 은행이 거부할 경우 어떻게 되는지, 그리고 공증을 통해 부동산 소유권을 이전하는 방법 등을 설명합니다. 보다 포괄적인 자산 분할에 대해서는 제한적 공동재산에 관한 글에서, 주택에 누가 거주할 권리가 있는지에 대한 문제는 이혼과 부부 공동주택 에 관한 글 에서 다룹니다.

소유권과 책임은 별개의 문제입니다.

가장 먼저 흔히 혼동되는 두 가지를 구분해 보겠습니다. 소유권은 토지 등기소(Kadaster)에 등록된 양도 증서에 기록되며, 누가 어떤 지분으로 부동산을 소유하고 있는지를 명시합니다. 채무는 대출 계약서와 저당권 설정 계약서에 나타나며, 누가 은행에 빚을 지고 있는지를 나타냅니다. 일반적으로 두 문서 모두에 동일한 두 사람이 명시되지만, 항상 그런 것은 아니며 답변이 다를 수도 있습니다.

재산 소유권 공유 방식은 관계에 따라 다릅니다. 2018년 1월 1일 이후 혼인 또는 동거를 시작한 부부는 제한적 공동재산제도를 적용받습니다. 따라서 혼인 기간 중 취득한 주택은 공동 소유로 균등하게 분배되지만, 혼인 전 한쪽이 소유했던 주택은 원칙적으로 개인 소유로 유지됩니다. 그 이전에 혼인한 경우에는 일반적으로 포괄적인 공동재산제도가 적용됩니다. 혼인 계약에 따라 모든 것이 변경될 수 있으며, 해외에서 체결된 혼인은 외국 재산법의 적용을 받을 수 있는데, 이는 공증인이 확정할 수 있습니다. 혼인 전후 재산 에 관한 자세한 내용은 관련 기사를 참조하십시오.

미혼 파트너가 함께 부동산을 구입한 경우, 민법 제3편에 따라 양도증서에 명시된 지분 비율에 따라 단순 공동소유권을 갖게 됩니다. 이 지분 비율은 반드시 50대 50일 필요는 없으며, 누가 얼마를 지불했는지에 따라 자동으로 결정되는 것도 아닙니다. 만약 한 파트너가 양도증서에 기재된 금액보다 더 많은 금액을 지불했다면, 그에 대한 보상 청구는 동거 계약, 대출, 부당이득 반환 청구 등 다른 근거에 기반해야 하며, 이러한 사항은 구입 당시 등기되어 있어야 했습니다.

연대책임이란 실제로 무엇을 의미하는가

두 사람이 공동으로 주택담보대출을 받은 경우, 각자는 은행에 채무 전액을 갚아야 하며, 절반씩 갚는 것이 아닙니다. 이는 민법 제6편에 규정된 연대책임(hoofdelijke aansprakelijkheid)에 해당합니다. 채권자는 채무자를 선택하여 채무 전액을 청구할 수 있습니다. 두 사람 사이의 채무 분담 비율이 50대 50일지라도, 자신의 몫보다 더 많이 갚은 사람은 상대방에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 하지만 구상권은 개인에 대한 청구권이므로, 그 가치는 해당 개인의 변제 능력에 비례합니다.

세 가지 결과가 따르는데, 이는 언제나 사람들을 놀라게 합니다. 연체는 원인과 관계없이 국가 신용정보국에 두 사람의 신용 기록 모두에 영향을 미칩니다. 공동 명의 주택담보대출은 새로운 대출 신청 시 부채로 간주되므로, 집을 나간 전 배우자가 대출 해제 승인을 받기 전까지는 단독 주택을 구입할 수 없는 경우가 많습니다. 또한, 두 사람 중 한 사람이 주택담보대출을 부담하기로 한 합의는 두 사람 사이에서만 효력이 있으며, 은행은 해당 합의의 당사자가 아니므로 구속되지 않습니다.

연대책임 면제

연대책임 면제(ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid)는 대출기관의 결정이며, 오직 대출기관만이 이를 승인할 수 있습니다. 법원은 은행에 채무자 면제를 명령할 수 없으며, 이혼 판결도 자동으로 이를 규정하지 않습니다. 은행은 남은 채무자가 단독으로 전체 대출금을 감당할 수 있는 경우에만 면제를 승인하는데, 이는 신규 주택담보대출 신청과 마찬가지로 소득, 기타 채무, 부동산 가치 및 적용되는 대출 기준 등을 종합적으로 고려하여 평가됩니다.

실질적인 문제는 별거가 되면 양측 모두의 차입 능력이 동시에 감소한다는 점입니다. 두 사람의 소득이 하나로 합쳐지고, 부양 의무는 지급자에게는 부채로, 수령자에게는 일정 한도 내에서 충분한 담보가 있을 경우 소득으로 간주됩니다. 이것이 바로 부양비와 주택담보대출을 각각 따로 해결하는 것보다 동시에 해결하는 것이 바람직한 이유 중 하나입니다.

일반적으로 은행은 누가 어떤 조건으로 부동산을 취득하는지 명시된 이혼 합의서 또는 별거 계약서, 최근 감정평가서, 소득 증명서, 그리고 현재 대출 명세서를 요구합니다. 부동산 취득 자금을 담보대출 증액으로 조달하는 경우, 해당 증액분은 신규 대출로 간주되며, 2013년 이후 시행된 규정에 따라 이자 공제를 받으려면 연금식 또는 정액식으로 상환해야 합니다. 이자 공제가 귀하의 상황에 적용되는지 여부와 방법은 세무 전문가와 상담해야 하는 문제이므로, 섣불리 추측하지 말고 세무 전문가에게 문의하십시오. 잘못 판단할 경우 그 영향이 수년간 지속될 수 있습니다.

만약 채무 해제가 거부된다면, 선택의 폭은 좁아질 수 있습니다. 부동산을 매각하거나, 추가 소득을 확보하거나, 채권자를 만족시킬 만한 담보를 마련하거나, 다른 채권자에게 전체 대출을 한 사람 명의로 재융자받거나, 명확한 서면 약정을 통해 일정 기간 동안 공동 책임을 지는 방법 등이 있습니다. 하지만 채무 해제가 거부되었다고 해서 문제를 해결하지 않고 방치해서는 안 됩니다. 그렇게 되면 채무는 계속 유지되기 때문입니다.

세 가지 경로와 각 경로의 비용

거의 모든 경우는 세 가지 방식 중 하나로 마무리됩니다. 첫째, 지분 인수 방식에서는 한 파트너가 집을 유지하고 다른 파트너의 지분을 매입합니다. 둘째, 은행은 떠나는 파트너에게 대출금을 상환하고, 공증인은 토지 등기소에 등록되는 분할 증서를 작성합니다. 이것이 가장 깔끔한 결과이지만, 동시에 재정적 여력에 가장 크게 좌우됩니다.

부동산 매매는 매물로 나온 부동산을 매각하여 얻은 수익금으로 담보 대출금을 상환하고, 남은 금액을 나누거나 부족분을 분담하는 방식으로 진행됩니다. 매매 과정은 부동산 중개인의 지시부터 소유권 이전 등기까지 모든 단계에서 양측 소유주의 협력이 필수적이며, 따라서 계약서 서명을 거부하는 것은 그로 인해 심각한 차질을 초래할 수 있습니다.

세 번째 방법은 일정 기간 동안 공동 소유주로 남는 것인데, 예를 들어 자녀의 학년이 끝날 때까지처럼 불가피한 경우가 있습니다. 하지만 이 방법은 가장 위험하기도 한데, 모든 책임이 공동 소유주에게 그대로 남아 있고, 어느 쪽도 재정적으로 이전할 수 없으며, 관리비나 미납금에 대한 분쟁이 누적되기 때문입니다. 만약 이 방법을 선택한다면, 종료일과 종료 절차를 서면으로 명확히 정해야 합니다. 매매 조건, 부동산 중개인 선임 권한, 한쪽 당사자가 서명하지 않을 경우 어떻게 처리할지, 그리고 그때까지 발생한 비용은 어떻게 분담할지 등을 구체적으로 명시해야 합니다.

과대평가액 또는 잔여부채를 계산하다

매입 가격은 부동산 가치와 대출 잔액에 따라 결정됩니다. 협상 시에는 WOZ(주택 소유권 평가)가 대략적인 참고 자료가 되지만, 은행과 공증인은 최근 감정평가서(taxatierapport)를 기준으로 업무를 진행합니다. 만약 당사자들이 감정평가사에 대해 합의하지 못할 경우, 공동으로 감정평가사를 선임하거나 세 명의 부동산 중개인에게 의견을 구하는 것이 소송을 진행하는 것보다 비용이 적게 듭니다.

부동산 가치에서 남은 모기지 대출금을 차감합니다. 차액이 양수이면 초과 가치(overwaarde)가 되며, 이는 공동 소유 주택의 경우 일반적으로 각자 절반씩 소유한 지분 비율에 따라 분배됩니다. 차액이 음수이면 잔여 부채(restschuld)가 되며, 별도의 합의가 없는 한 동일한 방식으로 분배됩니다. 여기서 중요한 점은 잔여 부채는 분할되는 것이지, 단순히 떠나는 사람에게 귀속되는 것이 아니라는 것입니다.

두 가지 조정 사항이 정기적으로 발생합니다. 한 배우자가 개인 자금이나 상속 또는 증여로 주택 구입 대금을 지불한 경우, 공동 재산에 대한 상환 청구권이 발생할 수 있으며, 그 규모는 지불 당시 시행 중이던 규정에 따라 결정됩니다. 또한, 두 배우자 모두 책임이 있는 상황에서 한 배우자가 전체 모기지 대출금을 상환한 경우, 해당 기간에 대한 합의가 이루어질 수 있으며, 이는 주택의 단독 사용에 대한 보상과 상계될 수 있습니다. 이 두 가지 사항 모두 공증인이 아닌 약정서에 명시되어야 합니다.

문제가 해결될 때까지 누가 그 집에 거주할 수 있습니까?

이혼 소송 중 거주권은 소유권에 따라 결정되는 것이 아닙니다. 소송이 진행되는 동안 어느 한쪽 배우자라도 법원에 임시 조치를 요청할 수 있으며, 그중 하나가 소송 기간 동안 부부 공동 거주 주택을 단독으로 사용할 수 있도록 하는 것입니다. 법원은 양측의 이익과 자녀가 있는 경우 자녀의 안정적인 상황을 고려하여 판단합니다. 이혼 소송에서의 임시 조치 신청 절차 에 대한 자세한 내용은 관련 기사를 참조하십시오.

이혼 신고 후에는 다음과 같은 추가 규정이 적용됩니다. 민법 제1조 165항에 따라, 이혼 당시 부부 공동 주택에 거주하던 배우자는 상대방이 단독 소유자일지라도 6개월 동안 해당 주택을 계속 사용할 권리를 주장할 수 있습니다. 이는 일시적인 유예 기간이지 영구적인 권리가 아니며, 주택 담보 대출 채무자 선정에는 영향을 미치지 않습니다.

미혼 파트너의 경우에는 이러한 사항이 적용되지 않습니다. 법적으로 보장되는 계속 사용권도 없고, 이혼 시 임시 조치 절차도 없으므로, 점유는 소유권, 동거 계약 또는 당사자 간 합의에 따라 결정됩니다. 실제로 부동산에서 배제된 공동 소유자는 임시 구제 절차를 통해 법원에 접근권이나 부동산 사용에 대한 합의를 요청할 수 있으며, 독점적으로 사용하는 공동 소유자는 다른 공동 소유자에게 사용료를 지급해야 할 수도 있습니다.

상대방이 협조하지 않을 때

서명 거부는 가장 흔한 분쟁 원인이며, 네덜란드 법은 이에 대한 해결책을 제시합니다. 누구도 공동 소유 관계를 강제로 유지할 수 없습니다. 민법 제3조 178항은 공동 소유자가 언제든지 분할을 요구할 수 있도록 규정하고 있으며, 당사자들이 합의에 이르지 못할 경우 제3조 185항은 법원이 매각 및 매각 대금 분배를 포함한 분할 방법을 명령할 수 있도록 합니다. 긴급한 경우에는 제3조 174항을 통해 법원이 한 공동 소유자에게 부동산 매각을 허가하여 다른 공동 소유자의 서명 없이도 매각이 진행될 수 있도록 합니다.

이러한 방법들은 실질적인 해결책이지만 시간과 비용이 소요되므로, 먼저 합의에 도달하는 것이 현명한 순서입니다. 중재 또는 두 변호사를 통한 협상은 감정평가서와 대출 명세서를 기한이 명시된 약속으로 전환시켜 줍니다. 만약 그것이 실패할 경우, 임시 구제 절차를 통해 부동산 중개인 선임, 매물 관람 허용, 월 할부금 납부 등 기다릴 수 없는 사안에 대해 몇 주 안에 결정을 내릴 수 있습니다.

어떤 방법을 선택하든, 모기지 대출금은 계속 상환하세요. 연체는 양측 모두에게 해롭고, 책임 면제를 받을 가능성을 약화시키며, 최악의 경우 채권자가 강제 집행을 하여 부동산이 채권자의 조건에 따라 매각될 수 있습니다.

국가 모기지 보증 및 잔여 부채

대출이 국가주택담보대출보증제도(Nationale Hypotheek Garantie, NHG)의 적용을 받는 경우, 강제매각 후 남은 채무는 면제될 수 있습니다. 관계 파탄은 면제 사유 중 하나로 인정되지만, 면제에는 조건이 따릅니다. 매각은 보증기금의 참여와 승인을 거쳐야 하며, 이전 당사자 모두 협조해야 하고, 차용인에게 귀책사유가 없어야 합니다. 보증 한도 및 조건은 보증기금에서 매년 정하여 웹사이트에 게시하므로, 일반적인 수치에 의존하기보다는 본인의 대출에 적용되는 내용을 확인해야 합니다.

NHG(국민주택보장기금) 보증이 없는 경우, 잔여 채무는 일반적인 공동 채무가 됩니다. 매각 후에도 채무는 남아 있으며, 어느 한쪽 차용인에게든 전액 청구가 가능하고, 계약서에 명시된 당사자 간의 합의를 통해 해결해야 합니다. 누가 얼마를 어떤 일정으로 지불할지, 그리고 한쪽이 채무 불이행 시 어떻게 처리할지를 합의하는 것이 문제를 종결짓는 것과 수년 후 다시 불거지는 소송을 막는 핵심 요소입니다.

올바른 절차 순서

속도보다 순서가 중요합니다. 먼저 부동산 소유권이 누구에게 있으며 어떤 지분을 갖고 있는지, 그리고 어떤 부동산 관련 법규가 적용되는지 확인하십시오. 최근 대출 명세서와 감정평가서를 확보하여 과대평가 또는 부족액을 의견이 아닌 정확한 수치로 파악하십시오. 그런 다음 협상을 진행하십시오. 누가 집을 인수할지, 매입 가격은 얼마인지, 감정평가, 공증, 은행 수수료는 어떻게 분담할지, 거주자가 언제부터 유지비를 부담할지, 그리고 모든 절차가 언제까지 완료되어야 하는지 등을 명확히 정하십시오.

이러한 조건을 서면 합의서에 기록하십시오. 배우자 또는 동거인의 경우, 이혼 합의서에 위자료, 연금 수급권 및 기타 재산 분할에 대한 내용이 포함됩니다. 이혼 후 부부 공동 소유 주택에 관한 저희 기사에서 주택 관련 조항이 어떻게 포함되는지 확인할 수 있습니다. 미혼 파트너의 경우, 공동 소유 재산 분할을 기록한 별거 합의서를 작성합니다. 서명된 합의서를 대출 기관에 제출하여 서면으로 권리 포기 각서를 받은 후, 공증인에게 분할 증서와 (매입 자금이 대출 기관에서 조달된 경우) 새로운 담보 대출 증서를 작성하도록 지시하십시오. 권리 포기 각서가 효력을 발생하고 증서가 등기되는 순간부터, 그 이전에는 효력이 발생하지 않습니다.

두 가지 미해결된 문제를 동시에 해결하는 것이 좋습니다. 주택담보대출과 연계된 정기 생명보험이 있다면 갱신하세요. 보험 계약 시 전 배우자가 수익자 또는 계약자로 지정되는 경우가 많습니다. 또한 나중에 대출에 참여하는 새로운 배우자에게 어떤 일이 발생하는지도 확인하세요. 공동 서명자는 전 배우자와 마찬가지로 연대 책임을 지게 되는데, 이는 이사하는 주말에 즉흥적으로 결정할 문제가 아니라 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

변호사를 선임해야 하는 시점은 언제일까요?

안정적인 소득과 협조적인 전 배우자가 있는 단순한 경우에는 주택담보대출 상담사와 공증인이 처리할 수 있는 경우가 많습니다. 하지만 금액에 이의가 있거나, 부동산 관련 법규가 불분명하거나 외국 법률인 경우, 환급 청구나 사업 관련 문제가 있는 경우, 한쪽 당사자가 서명이나 퇴거를 거부하는 경우, 또는 연체금이 누적되기 시작한 경우에는 법률 자문이 필요합니다.

Law & More 저희는 배우자, 등록된 파트너 및 동거인에게 별거 시 주택 관련 문제에 대해 조언합니다. 공동 소유권 정산, 연대 책임 면제, 약정 및 협력이 이루어지지 않을 경우의 절차 등을 다룹니다. 더 이상 거주하지 않는 주택의 모기지 대출이 아직 남아 있거나, 주택을 유지하고 싶지만 현실적인 방안을 찾고 계신다면 저희에게 문의하십시오. 가족법 전문팀 당신과 함께 위치를 정하겠습니다.