네덜란드의 태양 에너지 프로젝트: 옥상 및 지상 설치형 태양광 발전 시스템에 대한 법적 체계

네덜란드에서 재생에너지 설비를 구축하는 가장 빠른 방법은 태양광 발전이지만, 법적인 절차가 공학적인 부분보다 훨씬 복잡합니다. 자신의 창고 지붕에 태양광 패널을 설치하든, 개발업자에게 지붕을 임대하든, 태양광 발전소를 위해 농지를 임대하든, 프로젝트의 자금 조달 가능성을 결정하는 네 가지 질문은 동일합니다. 바로 설비 소유권, 건설 권한, 전력 판매 권한, 그리고 전력망 연결 시점입니다.

프로젝트 유형 세 가지, 서로 다른 법적 문제 세 가지

네덜란드 법에는 "태양광 발전법"이라는 별도의 법률이 없습니다. 태양광 발전 프로젝트는 재산권법, 도시계획법, 에너지법, 계약법, 보조금법 등 여러 법률이 복합적으로 적용되어 진행되며, 어떤 법이 우선적으로 적용되는지는 프로젝트 유형에 따라 다릅니다.

자가 소유 목적으로 지붕에 태양광 발전 시스템을 설치하는 것이 가장 간단한 경우입니다. 건물과 설비를 소유하고 있으며, 생산된 전력을 직접 소비합니다. 일반적으로 건축 허가, 토지 사용권, 전력 공급 허가와 같은 문제는 발생하지 않으며, 시공, 보험, 그리고 전력망 연결만이 중요한 고려 사항입니다.

제3자에게 임대한 옥상에 태양광 발전 설비 를 설치하면 소유권과 사용권이 분리됩니다. 개발업자가 옥상에 설비를 설치하고 소유하며, 생산된 전력을 귀하, 귀하의 임차인 또는 전력망에 판매합니다. 이를 위해서는 옥상 임대 계약, 지상권, 전력 연결에 관한 약정, 그리고 건물 매매 관련 규정 등이 필요합니다.

지상 설치형 태양광 발전소 는 개발 프로젝트입니다. 이를 위해서는 건축 허가가 필요하고, 매매 후에도 존속하고 담보 대출을 뒷받침할 수 있는 토지에 대한 실질적인 권리가 확보되어야 하며, 전력망 연결은 수년이 걸릴 수 있고, 프로젝트 종료 후에는 설비 철거 계획이 필요합니다.

허가 및 계획

옥상 태양광 설치에 허가가 필요 없을 때

환경법(Omgevingswet)에 따라, 지붕에 설치되는 태양광 패널 및 집열기는 건축 계획법(Besluit bouwwerken leefomgeving, 제2.28조 및 제2.29조)에 따라 허가 없이 설치할 수 있는 환경 계획 활동으로 국가적으로 지정되어 있습니다. 경사 지붕의 경우 패널은 지붕면 내에 설치하고 지붕의 각도를 따라야 하며, 평지붕의 경우 패널 높이 이상만큼 지붕 가장자리에서 안쪽으로 들어가 설치해야 합니다. 인버터 또는 에너지 저장 장치는 건물 내부에 설치해야 합니다.

허가 없이 시공할 수 있다고 해서 규정에서 자유로운 것은 아닙니다. Bbl(Boundary Board of Land Management)의 기술 요건은 여전히 ​​적용되며, 특히 지붕 강도가 가장 큰 어려움입니다. 오래된 산업용 건물의 지붕은 종종 밸러스트 시스템을 지탱하지 못하는 경우가 많습니다. 계약서에 서명하기 전에 구조 계산을 반드시 수행하십시오.

등록 문화재 및 보호 대상 도시 경관

보호문화재의 경우에는 면제가 적용되지 않습니다. 민법 제2조 30항은 국가기념물, 임시 보호 국가기념물 및 보호 도시 경관 구역 내 건축물을 제외합니다. 이러한 건축물은 환경보호계획(omgevingsvergunning)이 필요하며, 국가기념물의 경우 문화재 관련 활동에 대한 평가도 이루어지는데, 이는 실질적인 문화유산 평가 기준입니다. 시·도 지정 문화재는 환경 계획 또는 지방 조례에서 다룹니다.

지상 설치형 태양광 발전: omgevingsvergunning 및 BOPA 경로

농지나 미사용 토지에 태양광 발전소를 건설하는 것은 거의 항상 환경 계획에서 해당 토지에 부여된 기능과 상반됩니다. 따라서 이는 계획 외 환경 계획 활동(buitenplanse omgevingsplanactiviteit, BOPA)으로 간주되어 환경 계획 승인(omgevingsvergunning)이 필요합니다(환경법 제5조 1항). 일반적으로 정규 절차가 적용되며, 승인 기간은 8주에서 6주까지 연장될 수 있습니다. 환경법에 명시된 경우에는 6개월의 연장 절차가 적용됩니다(환경법 제16조 65항).

세 가지 중요한 점이 간과되고 있습니다. 주변 지역과의 참여는 필수적이며 진지하게 검토됩니다. 제16조 15항 a호에 따라 지방 자치 단체는 자체적으로 지정한 경우 계획 외 환경 계획 활동에 대한 자문 역할을 의무적으로 수행합니다. 이 조항은 모든 지방 자치 단체가 해당 목록을 작성하도록 의무화하는 것은 아니므로, 특정 프로젝트에 자문 역할이 적용되는지 여부는 해당 지방 자치 단체의 지정 결정에 따라 확인해야 합니다. 자문 역할이 적용되는 경우, 기술적 적용은 정치적 결정으로 전환됩니다. 또한 생태 및 환경 영향 평가는 설계에 영향을 미칩니다. 평가(mer-beoordeling)가 필요한지 여부는 건축 계획서 부록 D와 환경 계획서를 함께 참조하여 결정되며, 해당 부록 D는 면적 및 설치 용량을 기준으로 기준을 설정합니다.

존넬래더와 태양광 발전소가 들어설 수 있는 위치

태양광 사다리(zonneladder)는 태양광 발전 시설을 개방된 농경지나 자연보다 지붕이나 이미 사용 중이거나 가치가 낮은 토지에 우선적으로 설치하는 우선순위 제도입니다. 이는 법령이 아닌 정책이며, 2019년 국가 정책에서 시작되어 각 주정부의 환경 비전 및 규정과 지방자치단체의 태양광 정책을 통해 시행됩니다. 이러한 정책들은 농장의 태양광 발전 시설 설치 가능 지역과 조건을 규정합니다.

그러므로 "이것이 허용되는가?"라는 질문은 잘못된 질문입니다. 올바른 질문은 해당 부지가 주 정부와 지자체가 이미 고려하겠다고 밝힌 범주에 속하는지 여부입니다. 해당 범주에 속하지 않는 경우, 신청자는 정당성을 입증해야 할 책임이 있습니다.

토지 소유권: 이 페이지에서 가장 중요한 사항

승계: 임대 계약만으로는 충분하지 않은 이유

네덜란드에서 토지 소유권은 토지에 영구적으로 결합된 건물 및 시설물까지 포함합니다(네덜란드 민법 제5조 20항). 이를 '부속(natrekking)'이라고 합니다. 개발업자가 타인의 토지나 지붕에 태양광 발전 시설을 설치하면, 법률에 따라 해당 시설은 토지 소유자의 소유가 됩니다.

임대 계약으로는 이 문제를 해결할 수 없습니다. 토지 임대(huur)나 농지 임대(pacht)는 개인적인 사용권을 부여할 뿐입니다. 이는 토지 소유자의 소유권에서 시설물을 분리해내는 것이 아닙니다. 임대 계약만 보유한 개발업자는 상대방 소유의 자산에 수백만 달러를 투자했지만, 그 자산에 대한 담보를 제공할 수 없습니다.

표면의 권리

답은 표면권, 즉 '옵스탈레흐트(opstalrecht)'입니다. 이는 타인의 부동산 내, 위 또는 주변에 건물, 시설물 또는 식물을 소유하거나 취득할 수 있는 물권입니다(민법 제5조 101항). 이 권리는 부동산 취득의 원칙을 위반하므로, 설치물은 권리 보유자의 재산으로 남게 됩니다.

임대차 계약은 공증된 문서로 작성하고 등기해야 합니다(민법 제3조 89항). 임대차는 물권이므로 토지 구매자에게 자동으로 효력이 발생하며, 등기되면 저당권 설정도 가능합니다. 따라서 은행은 제3자 소유 토지에 건설되는 태양광 발전소에 임대차 계약만으로는 자금을 지원하지 않습니다. 계약서에는 프로젝트 수명과 예상 발전량에 맞춘 계약 기간, 정기적인 상환 또는 일시불 지급 방식의 대가, 계약 해지 제한, 저당 및 양도 제한, 그리고 계약 기간 만료 시의 권리 등을 명시해야 합니다.

지상권은 독립적으로 설정될 수도 있고, 기본 임대차 계약에 종속된 권리로 설정될 수도 있어, 두 권리가 동시에 존속하고 종료됩니다. 다만, "자금 조달 완료 시" 지상권을 부여하겠다는 약속이 포함된 임대차 계약은 개발자가 자금을 지출하는 바로 그 시기에 위험을 감수하게 되므로 바람직하지 않습니다.

두 가지 관련 사항이 중요합니다. 세무 당국은 사업장 내에 있는 동산에 대해 타인의 소유물인 장비까지 압류할 수 있습니다(1990년 재산세법 제22조). 이는 부동산 등기를 해두어야 할 또 다른 이유입니다. 또한, 토지를 상업적 농업 목적으로 임대하는 경우 법정 임대차 계약 제도가 적용됩니다(1990년 재산세법 제7조 311항). 태양광 발전소는 농업이 아니므로, 일반적으로 해당 임대차 관계를 먼저 종료해야 합니다.

지붕 임대

지붕에도 동일한 분석이 적용되지만 한 가지 차이점이 있습니다. 지붕 위에 설치된 밸러스트 시스템은 건물과 영구적으로 결합된 것으로 볼 수 없으므로, 건물에 대한 부속권이 인정되지 않을 수 있습니다. 이러한 주장은 타당하지만 확실하지 않으며, 어떤 금융기관도 이를 근거로 대출을 제공하지 않습니다. 실제로 지붕 임대는 지붕, 케이블 및 기술실에 대한 사용권과 결합됩니다.

실용적인 지붕 임대 계약서에는 접근 및 통지, 누수 및 손상에 대한 책임, 지붕 교체 및 패널 제거 및 재설치 시 비용 부담 주체, 지붕이 견뎌야 할 하중, 보험, 그리고 매매 시의 권리 등이 명시되어 있습니다.

전력망 연결 및 혼잡

현재 네덜란드 태양광 발전의 가장 큰 제약은 전력망입니다. 전력망 운영업체들은 점점 더 많은 지역에서 전력망이 포화 상태에 이르렀으며, 대부분의 지역에서는 요청에 따라 새로운 발전 용량을 확보할 수 없다고 명확히 밝히고 있습니다. 발전 용량이 없는 경우, 해당 프로젝트는 운영업체가 혼잡 관리 및 보강 방안을 검토하는 동안 대기열에 들어가게 됩니다.

규모가 큰 프로젝트의 경우, 운송 위치 파악, 그리고 이후 연결 및 운송 계약이 일정, 보조금 신청 및 자금 조달에 결정적인 영향을 미칩니다. 연결 위치를 먼저 확정하고 그에 맞춰 상업적 구조를 설계해야 합니다. 확정된 용량이 없는 경우, 유연한 운송 계약, 케이블 공동 사용, 설계에 따른 용량 제한, 그리고 연결 지점 후방 저장 등의 대안을 고려할 수 있습니다. 용량이 제한된 프로젝트는 생산량이 감소하므로, 전력 구매 계약에도 이를 반영해야 합니다.

전력 공급: 계량기 후단 및 공급 허가

만약 자신의 지붕에서 발전시켜 직접 소비한다면, 누구에게도 전력을 공급하지 않으므로 에너지 규제의 적용을 받지 않습니다. 하지만 전기가 다른 사람에게 넘어가는 순간 상황은 달라집니다.

에너지법(Energiewet)에 따라 소규모 연결을 사용하는 최종 사용자에게 전기 또는 가스를 공급하려면 허가가 필요합니다(에너지법 제2.17조). 허가 필요 여부는 고객의 연결 규모에 따라 결정되며, 대부분의 경우 연결 규모에 따라 결정됩니다. 자체 대규모 연결을 사용하는 상업용 임차인에게 공급하는 경우에는 허가가 필요하지 않으며, 현장 전력 구매 계약을 통해 문서화됩니다 . 그러나 자체 연결을 통해 소규모 소비자에게 공급하는 경우에는 예외 사항이 적용되지 않는 한 허가가 필요하지 않습니다.

건물에 하나의 연결부가 있고 여러 명의 소규모 임차인이 있는 경우 사용되는 구조는 공인된 폐쇄형 배전 시스템 (에너지법 제3.7조), 허가받은 사업자를 통한 공급 또는 원가로 전력을 통과시키는 서비스 요금 약정입니다.

에너지세는 이와 유사한 논리를 따릅니다. 주요 규칙은 소비자에게 연결된 전기 공급에 대해 세금이 부과된다는 것입니다. 해당 소비자가 다른 소비자에게 전기를 재공급하는 경우, 최초 공급은 1차 공급으로 간주되지 않으므로 세금은 공급망 하류로 부과됩니다. 건물주가 건물 내 또는 인근에서 재생 에너지원을 이용하여 발전시킨 전기를 주거용 임차인에게 공급하는 경우에는 특정 예외 조항이 적용됩니다(Wbm 제50조 및 제53조). 재공급 예외 조항을 적용받으려면 조건부로 공급자의 신고, 관련 행정 절차 및 적절한 계량이 필요합니다(환경 재생 에너지에 대한 재공급 규정 제8ab조).

순계량제의 종말

이는 네덜란드 태양광 발전에 대한 가장 많이 검색되는 부분이며, 온라인에 있는 관련 정보 대부분은 오래된 것입니다. 이미 확정된 사항입니다. 소규모 소비자가 전력망에 공급한 전력량을 전력망에서 소비한 전력량과 상계하는 방식인 상계 제도(salderingsregeling)는 2027년 1월 1일에 종료됩니다. 단계적으로 축소되는 것이 아니라, 완전히 중단됩니다.

해당 날짜부터 태양광 패널 소유자는 생산한 전력을 공급업체에 되팔아 얻는 금액 전액에 대해 보조금을 받게 됩니다. 2030년까지 이 보조금은 전기 기본 공급 요금의 최소 50% 이상이어야 합니다. 공급업체는 발전량에 대한 비용을 청구할 수 있지만, 실제로 발생하는 비용에 한해서만 가능하며, 소비자 및 시장 감독청(Autoriteit Consument en Markt)이 이를 감독합니다. 이 보조금 상계 규정은 1998년 전기법(Elektriciteitswet 1998)과 가스법(Gaswet)을 대체한 에너지법(Energiewet) 제2.31조에 명시되어 있습니다.

이 청중에게 중요한 점은 다릅니다. 네팅은 항상 소규모 연결에만 적용되었으며, 대규모 연결의 상업용 옥상 설치나 태양광 발전소에는 적용된 적이 없습니다. 네트에 의존하는 상업 프로젝트의 사업 타당성 분석은 잘못된 것이며, 2027년 이전에도 마찬가지였습니다.

보조금 및 수익

대규모 프로젝트를 위한 주요 지원 제도는 SDE++로, 기업 및 비영리 단체의 재생 에너지 생산 및 CO2 감축 사업에서 수익성이 없는 부분을 보조합니다. 신청은 매년 단계적으로 진행되며, 보조금 지급 강도는 점차 높아집니다. 신청 개시일과 마감일, 단계 수, 예산은 담당 장관이 정하고 제도를 관리하는 RVO에서 발표하므로, 일정을 확정하기 전에 현재 진행 중인 신청 주기를 확인해야 합니다. 절차상 중요한 점은 신청서를 제출할 때 이미 허가를 받아야 한다는 것입니다. 따라서 계획 수립과 보조금 지급 일정을 함께 계획해야 합니다.

소규모 협동 프로젝트의 경우, 대안으로는 협동 발전 계획, 에너지 투자 보조금 및 기타 세제 혜택이 있으며, 가장 작은 규모의 프로젝트는 앞서 언급한 발전차액지원제도를 이용할 수 있습니다. 보조금이 없는 경우, 전력 구매 계약이 유일한 방법입니다.

PPA(생산물 구매 계약)는 생산물을 기업 구매자 또는 거래업자에게 장기적으로 판매하는 계약입니다. 협상은 계약 기간, 확정 물량 대 생산 시 지불 방식, 물가 ​​연동, 원산지 보증, 불균형 및 프로필 위험, 마이너스 가격, 생산량 감축, 신용 지원 및 법률 변경 등을 중심으로 이루어집니다. 프로젝트 자금이 PPA를 통해 조달되는 경우, 대출 기관은 구매자와 직접 계약을 체결하기를 원합니다.

보험 및 화재 위험

보험은 옥상 태양광 발전 설치에 있어 진정한 장애물이 되었으며, 이제는 고려 사항이 아닌 필수 조건이 되었습니다. 태양광 발전 설비 관련 화재 손실 이후, 보험사들은 보험 조건을 대폭 강화했습니다. 가동 전 및 가동 후 정기적인 공인 범위 내 독립적인 검사, 케이블, 커넥터 및 절연에 대한 요구 사항, 그리고 경우에 따라 보험 갱신 거부 등이 그 예입니다.

세 가지 결과가 뒤따릅니다. 지붕 소유주의 재산 보험사는 시공 전에 동의해야 하며, 임대 계약서에도 이 내용이 명시되어야 합니다. 임대 계약서와 유지보수 계약서에는 검사 및 하자 책임 소재를 명확히 하고, 설치로 인해 건물의 보험 가입이 불가능해질 경우 지붕 소유주에게 구제책을 제공해야 합니다. 보험사의 업무 범위는 표준화되어 있습니다. 보험협회(Verbond van Verzekeraars)의 주도로 개발된 SCIOS Scope 12는 설치 검사와 구조물의 하중 지지 능력, 지붕 내부 시스템의 환기, 지붕 자재 및 연결재의 가연성을 평가하는 위험 평가를 결합한 것입니다. 이 검사는 시공 완료 후 초기 검사로 실시하고 정기적으로 반복합니다. 보험협회의 태양광 발전 설비 예방 지침은 NEN-EN-IEC 62446에 따라 3~5년마다 점검할 것을 권고합니다. 그러나 구속력 있는 요건은 특정 보험사의 보험 증권 또는 조항표에 명시되어 있으며, 임대 계약서와 유지보수 계약서는 일반적인 지침이 아닌 해당 보험 증권 또는 조항표를 기준으로 작성되어야 합니다.

아파트 건물과 VvE

아파트로 분할된 건물에서 지붕은 일반적으로 공용 부분이며, 개별 소유주는 마음대로 패널을 설치할 수 없습니다. 설치는 소유주 협회(vereniging van eigenaars, 민법 제5조 124항)의 승인을 받아야 하며, 이는 분할 계약서에 따라 이루어져야 합니다. 만약 한 소유주가 공용 지붕의 일부를 독점적으로 사용할 수 있도록 하려면, 계약서를 수정해야 하는데, 이는 가중 다수결과 공증을 필요로 합니다(민법 제5조 139항).

건물이나 토지를 매각하는 것

매수인이 승계하는 권리는 권리의 형태에 따라 달라집니다. 등기된 지상권은 매수인에게 자동으로 효력을 발생시켜, 제3자가 소유한 시설물이 남아 있는 기간 동안 해당 토지를 매수인에게 양도합니다. 임대차 계약 또한 소유권 이전 후에도 존속하지만(민법 제7조 226항), 인적 사용권만을 부여합니다. 물권이 아닌 의무는 연쇄적 계약 조항과 질적 의무 조항으로 보장되어야 합니다(민법 제6조 252항).

실사에는 토지 사용권 계약 및 그 기간, 임대차 계약, 연결 및 운송 계약과 그 용량, 보조금 결정 및 이전 여부, 전력 구매 계약(PPA) 및 소유권 변경 조항, 보험 및 검사 보고서, 그리고 철거 보증금이 포함됩니다.

폐기 및 제거

태양광 발전소는 수명이 정해져 있으며, 부지는 원래 용도로 복원되어야 합니다. 철거 및 원상복구 의무는 다음 세 곳에 명시되어야 합니다. 첫째, 허가서 또는 지자체와의 협약서(일반적으로 철거를 조건으로 함), 둘째, 토지 소유권 증서, 셋째, 담보 계약서입니다.

토지 소유주들이 가장 흔히 간과하는 부분은 바로 안전장치입니다. 농장을 건설한 개발업자가 22년 후에도 그 농장을 소유하고 있지 않을 수도 있습니다. 따라서 은행 보증이나 그에 상응하는 보증을 요구해야 하며, 이 보증은 철거 및 복구 비용에 대한 독립적인 추정치를 기반으로 산정하고, 물가상승률을 반영하여 수익으로 충당해야 합니다. 자산이 감가상각 대상인 농장뿐인 회사가 부담하는 철거 의무는 사실상 아무런 가치가 없습니다.

체크리스트

태양광 발전소 건설 제안을 받은 토지 소유주에게:

• 독점권을 부여하기 전에 임대차가 아닌 지상권 확보를 요구하십시오.
• 먼저 주 및 시의 태양광 정책을 확인하십시오.
• 기존 계약이나 임대차 계약, 그리고 담보 대출을 먼저 처리하세요.
• 매입 대가, 물가연동지수 및 개발 기간 지급액에 대해 합의합니다.
• 개발 상한선은 인허가 및 전력망과 연계된 최종 마감일을 기준으로 설정됩니다.
• 색인화된 보증을 통한 안전한 제거; 소유권 변경 제어.
• 접근, 케이블, 울타리, 배수 및 토양 품질을 규제합니다.

옥상 설치와 관련하여 지붕 소유주에게 문의했을 때:

• 구조 계산서를 받아 보강 비용을 누가 부담할지 결정하세요.
• 임대 계약을 보험사의 동의를 조건으로 체결하십시오.
• 문화재 지정 여부 또는 보호 대상 도시 경관인지 확인하십시오.
• 지붕 임대 계약과 지붕 및 케이블 바로 위의 표면 사용권을 결합하십시오.
• 누가 권력을 잡을지, 가격은 얼마인지, 그리고 면허 관련 문제는 무엇인지 등을 결정하십시오.
• 지붕 교체, 누수, 손상 및 계약 종료 시 보수 작업을 관리합니다.
• 용량이 사용량과 어떻게 공유되는지 확인하십시오.