단기 임대와 VvE: 분할 계약서가 허용하는 사항

아파트 소유주가 단기 임대를 할 수 있는지 여부는 지방자치단체나 아파트 관리규칙이 아닌, 분할계약서(splitsingsakte)에 의해 결정됩니다. 분할계약서에 개인 소유 주택을 주거용으로 지정하거나 상업적 이용을 금지하는 조항이 있는 경우, 네덜란드 법원은 청소나 침구류 제공 등의 서비스를 포함하여 상업적인 요금으로 여러 세입자에게 반복적으로 단기 임대하는 것은 주거용으로 볼 수 없다고 일관되게 판결해 왔습니다. 이러한 경우, 소유주 협회(Vereniging van Eigenaars, VvE)는 필요한 경우 가처분 절차를 통해 임대를 중단시키고, 위반 행위가 계속되는 매일마다 벌금을 부과할 수 있습니다. 지방자치단체의 허가가 있더라도 이러한 원칙은 변하지 않으며, 공법과 분할계약서가 우선적으로 적용됩니다.

단기 체류로 간주되는 것은 무엇입니까?

단기 임대에 대한 단일한 법적 정의는 없지만, 실제로는 세 가지 범주가 일관되게 사용되며 각각 다른 법적 효력을 가집니다. 휴가 또는 관광 임대는 매우 짧은 기간(대개 며칠 또는 몇 주) 동안의 임대를 의미하며, 주로 변동하는 투숙객에게 제공되고 지방 자치 단체의 주택 규정에 따라 규제됩니다. 단기 임대는 외국인 거주자, 학생, 임시 전문가 또는 프로젝트 참여 직원과 같은 특정 그룹을 대상으로 하는 제한된 기간(대략 1개월에서 6개월)의 임시 임대를 의미합니다. 일반 주거 임대는 장기적인 거주를 의미하며, 네덜란드 임대차법에 따라 임차인의 완전한 보호를 받습니다.

단기 숙박은 두 유형의 중간에 위치하기 때문에 이러한 구분이 중요합니다. 세무 당국과 법원 모두 단기 숙박을 주거보다는 상업적 서비스에 더 가깝다고 보는 경향이 있습니다. 이는 임차인에 대한 가치 판단이 아니라 임대 방식에서 비롯됩니다. 지속적으로 광고되고, 즉시 입주 가능하도록 가구와 설비가 갖춰져 있으며, 청소, 침구류, 공과금 등이 포함되어 있고, 여러 사람이 차례로 거주하는 아파트는 가정보다는 숙박 시설처럼 보입니다. 단일 숙박 기간은 여러 요인 중 하나일 뿐이며, 결정적인 요인은 아닙니다.

분할 계약서가 결정하는 것이지, 집 규칙이 결정하는 것이 아닙니다.

아파트 건물에는 정해진 규칙의 위계가 있으며, 이를 알고 있으면 대부분의 분쟁을 사전에 해결할 수 있습니다. 최상위에는 공증 서류로 공공 등기부에 등록된 분할 계약서가 있으며, 여기에는 여러 모델 분할 규정 중 하나가 적용됩니다. 가장 최근에는 2017년 모델이 적용됩니다. 그 아래에는 소유주 회의에서 채택된 공동 관리 규칙(huishoudelijk reglement)이 있습니다. 그 아래에는 회의의 일반적인 결정 사항들이 있습니다.

이러한 위계질서에서 따르는 규칙은 엄격합니다. 공동주택 관리규칙과 회의 결정은 이미 등기된 내용을 구체화할 수는 있지만, 개인 거주 공간의 사용에 새로운 제한을 도입할 수는 없습니다. 임대 금지 또는 특정 형태의 임대 금지는 아파트 자체의 사용을 제한하는 것이므로, 등기된 계약서에 포함되어야 합니다. 공동주택 관리규칙에서 단순히 다수결로 단기 임대를 금지하는 것은 근거가 약하며, 해당 결정에 이의를 제기하려는 소유주는 관할 법원(kantonrechter)에 취소 신청을 할 수 있습니다. 이 신청은 소유주가 해당 결정을 알게 된 날로부터 한 달 이내에 제출해야 하며, 이 기간은 예외 없이 엄격하게 적용됩니다.

반대의 경우도 마찬가지입니다. 등기 서류에 주거용으로 지정되어 있거나 상업적 이용을 금지하는 조항이 있는 경우, 관리 조합(VvE)은 이를 강제하기 위해 새로운 결정을 내릴 필요가 없습니다. 금지 조항은 이미 존재하며 모든 소유주와 거주자에게 적용됩니다. 대부분의 모범 규정은 또한 소유주가 타인에게 아파트 사용을 허가하는 경우, 해당 사용자가 등기 서류와 아파트 규칙을 준수하겠다는 서약서에 서명하도록 요구하며, 이를 통해 관리 조합은 거주자에 대한 직접적인 관리 권한을 확보할 수 있습니다.

법원은 주거용 부동산으로의 용도를 어떻게 해석하는가

반복적으로 제기되는 질문은 '주거용으로 지정됨'과 같은 명칭이 실제로 무엇을 의미하는가 하는 것입니다. 네덜란드 판례에 따르면 주거용 사용은 일정 수준의 지속성을 의미합니다. 즉, 거주자가 그곳에 살고, 주된 거주지를 두고 있으며, 거주자 교체가 잦지 않은 상태를 말합니다. 법원은 임대차 계약서의 문구나 임대 일수에만 의존하지 않고, 해당 아파트가 실제로 어떻게 사용되었는지를 살펴봅니다.

판결에서 반복적으로 고려되는 요소는 거주자 교체 빈도, 아파트 마케팅 방식 및 대상, 추가 서비스 제공 여부, 임대료가 해당 지역의 일반적인 임대료 대비 상업적 수준으로 책정되었는지 여부, 그리고 소유주가 더 큰 포트폴리오의 일부로 아파트를 운영하는지 여부입니다. 이러한 방식이 전문적인 숙박 공급과 유사할수록, 아파트를 거주하는 것이 아니라 이용하는 것으로 간주될 가능성이 높아지고, 주거용 건물로 지정되거나 상업적 용도로 사용하는 것이 금지된 상황과 양립할 수 없다고 판단될 가능성이 커집니다.

두 가지 실질적인 결과가 나타납니다. 첫째, 장기 체류라고 해서 자동으로 주거용으로 간주되는 것은 아닙니다. 외국인 거주자에게 4개월씩 연속적으로 임대하는 경우에도 단기 임대 착취로 볼 수 있습니다. 둘째, 한 가족이 실제로 거주하는 아파트 전체를 한 번 임대하는 경우에는 임대 기간이 정해져 있고 제한적이라 하더라도 일반적으로 주거용으로 간주됩니다. 중요한 것은 개별 계약이 아니라 임대 패턴입니다.

지방 자치 단체 규정은 별개의 영역이지, 대체물이 아닙니다.

집주인들은 흔히 지자체의 허가만 있으면 모든 문제가 해결될 거라고 생각하지만, 그렇지 않습니다. 지자체는 공법, 즉 2014년 주택법(Huisvestingswet 2014)과 지역 주택 조례를 통해 임대를 규제합니다. 이러한 조례는 주택을 주택 목록에서 제외하거나, 객실로 개조하거나, 휴가용 임대로 사용하는 경우 허가를 요구할 수 있으며, 대도시에서는 관광 임대에 대한 등록 번호와 숙박 일수를 제한하기도 합니다. 또한, 기존의 도시계획을 대체한 환경계획(omgevingsplan)은 주택을 숙박 시설로 사용하는 것을 별도로 금지할 수 있습니다. 이러한 위반 행위는 지자체의 행정 명령 및 과태료 부과를 통해 강제 집행됩니다.

반면, VvE는 분할 계약서를 근거로 사법에 따라 운영됩니다. 두 시스템은 독립적으로 적용되며, 동시에 누적적으로도 적용될 수 있습니다. 따라서 소유주는 지자체가 요구하는 모든 허가를 보유하고 있더라도, 협회의 요청에 따라 민사 법원으로부터 임대를 중단하고 위약금을 지불하라는 명령을 받을 수 있습니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다. 임대를 허용하는 계약서가 있더라도 지자체 허가가 없는 소유주에게는 아무런 도움이 되지 않습니다.

두 가지 변화로 공법적 규제가 더욱 강화되었습니다. 2026년 1월 1일부터 숙박 시설 공급에 대해 기존의 감면 세율이 아닌 일반 부가가치세율이 적용되어 단기 임대 비용이 증가하고, 더 중요한 것은 이러한 분쟁과 관련하여 단기 임대가 세무상 주거가 아닌 상업 서비스로 취급된다는 점이 확정되었다는 것입니다. 또한 2026년 5월 20일부터는 단기 임대 서비스에 대한 데이터 수집 및 공유에 관한 유럽 규정이 적용됩니다. 등록 제도가 있는 경우, 등록 번호를 목록에 표시해야 하며, 플랫폼은 이를 확인하고 호스트 및 예약 정보를 당국과 공유해야 합니다. 따라서 규정을 준수하지 않는 임대는 지자체와 협회 모두에게 훨씬 더 잘 드러나게 됩니다.

VvE가 금지 사항을 시행하는 방법

규정 위반 시 강제 집행은 일련의 절차를 따르며, 절차를 건너뛰는 협회는 대개 그에 따른 비용을 부담하게 됩니다. 우선, 계약서 또는 규정의 조항을 명시하고, 위반 행위를 설명하며, 시한을 정하는 서면 경고가 발송됩니다. 만약 임대 행위가 계속될 경우, 협회는 위약금을 부과할 수 있습니다. 단, 위약금은 계약서 또는 표준 규정에 이미 존재하는 금지 조항에 근거해야 하며, 규정에 명시된 절차를 준수해야 합니다. 법원은 위약금의 근거와 비례성을 모두 심사하며, 명백히 과도한 위약금은 감경할 수 있습니다.

임대가 계속될 경우, 임시 구제 절차 담당 판사(voorzieningenrechter)에게 예비 구제 신청을 하는 것이 일반적인 절차입니다. 관리 조합은 몇 주 안에 임대 중지 명령을 받을 수 있으며, 위반 행위가 발생할 때마다 또는 하루마다 벌금을 부과할 수 있습니다. 심각하고 지속적인 경우에는 대부분의 관리 규약에서 서면 경고 후, 조합 회의에서 소유자 또는 임차인의 개인 주택 사용을 금지할 수 있도록 규정하고 있으며, 이는 법원에서 면밀히 검토하는 강력한 조치입니다. 또한 관리 조합은 관련 비용을 청구할 수 있으며, 임대로 인해 공용 부분에 손해가 발생한 경우에는 그 손해에 대한 보상을 청구할 수 있습니다.

협회는 일관성 있게 행동해야 합니다. 세 명의 소유주가 수년간 단기 임대를 묵인하다가 네 번째 소유주에 대해서만 조치를 취하는 것은 합리성과 공정성이라는 원칙에 위배된다는 비판을 받을 수 있으므로, 협회의 정당성을 약화시킵니다. 임대 규정을 시행하려는 관리위원회는 먼저 회의에서 명확한 정책을 제시하고, 이를 모든 구성원에게 적용하며, 회의록에 기록해야 합니다. 협회가 시행 주체가 아닌 소극적인 입장에 있는 경우, 개별 소유주의 입장은 관리위원회가 의무를 이행하지 못했을 때 어떻게 해야 하는지 에 대한 저희 기사에 자세히 설명되어 있습니다.

소유자가 감수해야 할 위험

대부분의 집주인에게는 임대 수입보다 재정적 손실이 더 큽니다. 가처분 명령이 내려지면 임대는 즉시 종료되므로, 집주인은 나가야 하는 세입자에게 책임을 져야 합니다. 위약금은 하루 단위로 누적되며 강제 집행될 수 있습니다. 이러한 소송 절차에서 발생하는 비용 부담 또한 상당할 수 있습니다.

보험은 흔히 간과되는 위험 요소입니다. 아파트 관리 조합이 가입하는 건물 보험은 상업적 이용이나 주거 목적 이외의 용도로 사용했을 때 발생하는 손해에 대한 보상을 제외하거나 제한하는 경우가 많으며, 용도 변경 시 신고를 요구하는 경우도 있습니다. 만약 계약 위반으로 상업적으로 임대된 아파트에서 화재나 누수가 발생할 경우, 보험사는 보상액을 줄이거나 거부할 수 있으며, 그 여파는 해당 소유주에게만 국한되지 않고 관리 조합과 다른 회원들에게도 미칠 수 있습니다. 소유주의 개인 배상 책임 또한 마찬가지이므로, 첫 임대를 하기 전, 즉 임대 후가 아닌 임대 전에 검토하는 것이 중요합니다. 아파트 건물 손해 배상 책임 에 대한 개요를 통해 손실 분담 방식을 자세히 알아보세요.

임대차법은 임대인에게 유리한 측면과 불리한 측면 모두를 포함하는 추가적인 규제를 도입합니다. 본질적으로 단기 임대인 경우에는 일반적인 임차인 보호 규정이 적용되지 않지만, 이 예외 조항은 엄격하게 해석되며 당사자들의 의도와 실제 임대 공간 사용 방식에 따라 달라집니다. 2024년 7월 1일 네덜란드 임대차법 개정 이후, 법정 예외 조항을 제외하고는 독립형 주택에 대한 고정 기간 임대는 원칙적으로 더 이상 허용되지 않습니다. 단기 임대 계약이 합의된 날짜에 자동으로 종료된다고 잘못 생각한 임대인은 임차인을 쉽게 내보낼 수 없는 상황에 처하게 되고, 동시에 임대차 계약에 이의를 제기하는 임대인과도 마주하게 됩니다. 이러한 상황에서도 임대인의 의무는 온전히 적용됩니다.

소유주와 협회가 해야 할 일

소유주 입장에서 절차는 간단합니다. 어떤 계약을 체결하기 전, 특히 구매하기 전에 분할 등기 서류와 해당 규정을 꼼꼼히 읽어보세요. 개인 거주 공간의 용도 지정 및 상업적 이용 금지 여부는 매우 중요하며, 공공 등기부에서 확인할 수 있습니다. 관리 규약과 최근 몇 차례 회의록을 통해 관리 조합이 실제로 적용하는 정책을 확인하세요. 그 다음 해당 주소의 지방 자치 단체 조례를 확인하고, 마지막으로 전문가와 상담하여 세금 및 임대 관련 사항을 검토하세요. 네덜란드 부동산법의 함정 에 대한 저희 안내문에서 구매 전 확인해야 할 다른 사항들을 확인하실 수 있습니다.

협회의 최우선 과제는 임시방편으로 대처하기보다는 관련 서류를 정리하는 것입니다. 만약 등기 서류에 내용이 없거나 모호하다면, 법에서 정한 과반수 찬성을 얻어 공증된 서류로 수정하는 것을 고려해야 합니다. 효력이 없는 관리 규약을 통해 문제를 해결하려 하기보다는 수정하는 것이 좋습니다. 시행 방침을 수립하고 일관되게 적용하며, 보험 상황을 지속적으로 검토하고, 결정 사항을 명확하게 기록하여 시행 가능하도록 해야 합니다. 소유주 간의 관계가 악화되었지만 건물을 계속 운영해야 하는 경우, 청문회보다는 중재가 더 효과적일 수 있습니다.

Law and More 소유주 협회 및 아파트 소유주에게 분할 계약서, 모범 규정, 시행, 위약 조항 및 단기 임대 관련 소송 절차에 대해 자문을 제공합니다. 귀하의 건물에서 단기 임대가 허용되는지 여부를 알고 싶거나, 금지 명령 또는 위약금 부과에 직면한 경우, 저희에게 문의하십시오. 부동산 변호사 해당 행위와 귀하의 입장을 평가하여 현실적인 방안을 알려드리겠습니다.

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