네덜란드에서 임대하는 거의 모든 외국인은 보증금을 지불하며, 많은 사람들이 임대 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정합니다. 2023년 7월 1일 발효된 '공정 임대법( Wet goed verhuurderschap )'으로 관련 규정이 명확해졌습니다. 보증금 상한액이 정해져 있고, 반환 기한이 있으며, 보증금을 지급하지 않을 경우 서면으로 사유를 설명해야 하는 의무가 생겼습니다. 이 글에서는 보증금, 관리비, 중개 수수료에 대한 법적 규정과 분쟁 발생 시 각 당사자가 취할 수 있는 조치에 대해 자세히 살펴봅니다.
보증금: 집주인이 요구할 수 있는 금액은 얼마일까요?
네덜란드 임대차법(Wet goed verhuurderschap) 제2조의 일반적인 행동 규칙과 네덜란드 민법전( Burgerlijk Wetboek ) 제7권 제261b조에 삽입된 조항에 따라, 임대인은 기본 임대료 의 두 배를 초과하는 보증금( waarborgsom )을 요구할 수 없습니다 . "기본 임대료"( kale huur )는 관리비, 공과금 및 가구 추가 비용을 제외한 숙박 시설 자체에 대한 임대료를 의미합니다.
보증금 상한제는 2023년 7월 1일 법률에 의해 도입되었으며, 기존 계약에 따라 합의된 더 큰 보증금도 실제로는 여전히 인정되고 있습니다. 그러나 이러한 계약을 체결한 임차인은 보증금 액수에 대해 이의를 제기할 수 없다고 생각해서는 안 됩니다. 보증금 상한제가 시행되기 훨씬 전부터, 지방 법원들은 네덜란드 민법 제7권 제264조에 따라 과도한 보증금을 부당한 이익으로 간주하여 무효화해 왔습니다. 노르트홀란트 지방법원은 2015년 8월 5일 6개월치 보증금을 무효화하면서(ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), 월세의 두 배가 넘는 보증금은 합리적이지 않다고 판결했습니다. Amsterdam 2019년 3월 4일, 4개월치 월세에 해당하는 보증금을 2개월치로 줄였다는 판결이 나왔습니다(ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). 이는 구속력 있는 판례가 아닌 1심 판결이며, 2023년 7월 이전에 합의된 보증금에 대해 '선량한 임대인 기준'을 적용한 판례는 아직 보고된 바 없습니다. 그럼에도 불구하고, 이러한 이전의 판례가 여전히 중요한 근거가 됩니다.
집주인이 더 많은 금액을 요구할 경우, 세입자는 초과 금액을 지불할 의무가 없으며, 초과 지불액의 환불을 요구할 수 있고, 지자체는 이를 강제 집행할 수 있습니다. "보증금 두 달치에 선불 월세 한 달치"를 더한 금액은 보증금 세 달치가 아닙니다. 선불 월세는 월세이지 보증금이 아닙니다. 보증금 외에 환불되지 않는 "관리 수수료"를 요구하는 것은 절대 허용되지 않습니다.
보증금 반환받기: 두 가지 마감일
이 법은 두 가지 기한을 정하고 있는데, 이 두 기한의 차이점이 가장 흔히 오해되는 부분입니다.
- 집주인이 아무것도 공제하지 않는 경우보증금은 반환되어야 합니다. 12일 이내에 임대차 계약 종료 시점.
- 집주인이 무언가를 공제하는 경우기간은 다음과 같습니다. 삼십일 임대차 계약 종료 시점부터 적용됩니다. 더 긴 기간은 임대인이 점검, 금액 산정 및 공제액 증빙을 할 수 있도록 하기 위함입니다.
임대료에서 일부를 공제하는 임대인은 공제 금액과 그 이유를 상세히 기술한 서면을 임차인에게 제공해야 합니다 . 단순히 "손해가 발견되었다"라고만 기재하는 것은 의무를 이행하는 것으로 볼 수 없으며, 그러한 명시가 없는 것 자체가 계약 위반입니다. 30일의 유예 기간은 지연을 허용하는 것이 아닙니다. 수리 비용을 아직 산정할 수 없는 임대인은 이의가 없는 잔액을 반환하고, 아직 해결되지 않은 문제를 명시해야 합니다.
공제 가능한 항목과 공제 불가능한 항목
공제 가능한 항목은 제한적입니다. 미납 임대료, 미납 관리비, 합의된 에너지 효율 개선 조치 비용, 임차인 과실로 인한 손해 등이 이에 해당합니다. 일반적인 마모는 공제 대상에서 제외되며, "관리 비용"은 계약서에 명시되어 있다는 이유만으로 공제할 수 없습니다.
| 일반적으로 공제될 수 있습니다. | 공제할 수 없습니다 |
|---|---|
| 임대차 계약 종료 시 발생하는 연체 임대료 | 일반적인 마모 (normale slijtage): 색이 바랜 페인트, 낡은 카펫, 작은 못 자국 |
| 미납된 서비스 요금 또는 연간 명세서에 표시된 부족액 | 실제 손실과 연관되지 않은 정기 관리비, 계약비 또는 처리 수수료 |
| 에너지 성능 측정에 대해 합의된 수수료 | 건물주로서 임대인이 부담해야 하는 수리 사항에는 구조 및 외관 유지 보수가 포함됩니다. |
| 임차인에게 귀책 사유가 있는 손해: 화재, 파손, 얼룩, 무단 개조 후 복구되지 않은 부분, 남겨진 물품의 제거 | 단순히 재임대를 위한 재단장이며, 임대인이 비용을 입증할 수 없거나 적시에 서면으로 명시하지 않은 경우 |
손상과 마모의 경계는 대부분의 분쟁이 발생하는 지점입니다. 민법 제7권 제218조에 따르면 임차인은 임차인의 과실로 인한 손해에 대해 책임을 지며, 화재 및 건축물의 경우 외관 손상 외에는 손해가 임차인의 과실로 인한 것으로 추정됩니다. 이러한 추정은 실효성이 있지만, 제224조와 함께 적용되며, 제224조에서는 검사 보고서가 결정적인 역할을 합니다.
점검 보고서, 그리고 점검 보고서가 없을 경우 발생하는 상황
민법 제7권 제224조는 당사자들이 임대차 계약 시작 시 부동산에 대한 서면 설명서를 작성한 경우, 임차인은 적법한 개조 및 노후화 또는 정상적인 사용으로 인한 손상 부분을 제외하고는 설명서에 기재된 상태 그대로 부동산을 반환해야 한다고 규정하고 있다. 그러한 설명서가 작성되지 않은 경우에는 임차인은 임대차 계약 종료 시의 부동산 상태를 유지한 것으로 추정되며 , 임대인은 그 사실을 입증할 권리가 있다.
실질적인 효과는 극명합니다. 서명된 입주 점검 보고서와 날짜가 기재된 사진이 있다면, 집주인은 조리대가 그을린 것을 발견했을 때 보고서를 제시하여 변화를 입증할 수 있습니다. 하지만 보고서가 없다면, 집주인은 이미 그 상태였다는 전제하에, 다른 증거로 이를 반박해야 합니다. 입주 점검을 생략한 집주인은 대개 그 추정이 받아들여지지 않는다는 사실을 알게 됩니다.
서비스 요금 및 선불금
서비스 요금( servicekosten )은 임대료 외에 추가로 부과되는 금액으로, 공용 공간 청소, 관리인, 공용 조명, 정원 관리, 가구 사용 등에 대한 비용입니다. 이러한 요금은 거의 항상 월 선납금( voorschot ) 형태로 청구되며, 실제 발생한 비용을 기준으로 정산됩니다.
민법 제7권 제259조에 따라 임대인은 임차인에게 실제 비용과 그 계산 방식을 상세히 기술한 연간 명세서를 해당 연도 종료 후 6개월 이내 (실질적으로는 7월 1일까지)에 제공해야 합니다. 임대차 계약이 연중에 종료되는 경우, 해당 명세서에는 남은 기간에 대한 비용이 포함됩니다. 제261조에 따라 임대료 인상은 새로운 재화나 용역에 대한 합의가 있거나 명세서가 제출된 경우에만 가능하며, 각 명세서는 한 번의 인상만을 뒷받침합니다. 제260조는 어느 한쪽 당사자가 임대료 심의 위원회(Huurcommissie)에 지불해야 할 금액을 결정해 줄 것을 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
서비스 요금은 실제 비용을 그대로 전가하는 것이며, 수익 창출 수단이 아닙니다. 식사 제공이나 경보 서비스와 같은 관리 서비스, 그리고 재산세처럼 거주자가 아닌 소유주에게 부과되는 비용은 서비스 요금으로 청구되지 않을 수 있습니다. 폐기물 처리 부담금처럼 거주자에게 부과되는 비용은 서비스 요금으로 전가될 수 있습니다. 난방 공급은 별도의 난방 관련 규정( Warmtewet) 에 따라 관리됩니다.
공과금은 또 다릅니다. 건물에 자체 계량기가 있는 경우, 가스, 수도, 전기 요금은 일반적으로 임차인이 직접 계약하거나 임대인이 공급하고 계량 사용량에 따라 정산됩니다. 이러한 요금은 서비스 요금이 아닌 공과금( nutsvoorzieningen )입니다. 모든 비용을 합산한 "포괄 임대료"는 요청 시 구성 요소별로 분할하여 청구할 수 있습니다.
2027년 1월 1일부터 새로운 규칙이 적용됩니다.
2027년 1월 1일 부터 '주요 서비스 비용 현대화법 (Wet modernisering servicekosten)' 이 '주요 서비스 비용(Besluit servicekosten)' 및 '주요 서비스 비용 규정(Regeling servicekosten)'과 함께 발효됩니다 . 이 법은 현행 무제한적인 서비스 비용 청구 방식을 8가지 범주로 한정하여, 실제 발생한 비용만 청구할 수 있고 이윤은 허용되지 않으며, 비용 계산 방법을 명시합니다. '주요 서비스 비용'에 열거된 항목은 исчерпывающий(완전한) 목록이며, 최종 청구서는 해당 연도 다음 해 7월 1일까지 임차인에게 전달되어야 합니다. 공용 체육 시설과 수영장은 이 목록에 포함되지 않습니다. 임대위원회(Huurcommissie)의 검토 권한이 확대됩니다. 이 규정은 2027년 1월 1일 이후 체결된 계약에 적용되며, 임대인은 임차인의 동의를 얻어 기존 임대 계약에도 적용할 수 있습니다.
대행 수수료 및 이중 청구 금지
임대차법(Wet goed verhuurderschap)은 임대인과 임대 중개인이 동일한 거래에 대해 임대인과 임차인 양쪽으로부터 수수료를 받는 이중 중개 수수료 부과를 금지합니다 . 이는 민법 제7권 417조 및 427조에 명시된 기존 규정, 즉 임대인을 대리하는 중개인은 임차인으로부터 수수료를 받을 수 없다는 규정에 추가되는 것입니다. 만약 해당 부동산이 중개인 자신의 장부에 등록되어 있다면, 임차인은 어떠한 수수료도 지불해서는 안 됩니다.
계약 비용과 보증금( sleutelgeld )은 임차인에게 청구할 수 없습니다. 임대인은 임차인이 실제로 혜택을 받는 것(예: 출입문에 이름표를 부착하는 것)에 대해서는 비용을 청구할 수 있으며, 임차인은 이전 임차인으로부터 합의된 가격으로 물품을 구매할 수 있지만( overnamekosten ), 이는 임대 수수료를 다시 부과하는 방법이 될 수 없습니다. 임차인이 정당하게 수수료를 지불하는 경우는 임대인과 독립적으로 활동하는 부동산 중개업체를 직접 고용하여 해당 업체가 보유한 매물 외의 주택을 찾은 경우뿐입니다. 이러한 규칙을 위반하여 지불된 수수료는 환급받을 수 있습니다.
The Wet는 보증금 너머로 verhuurderschap을 떠났습니다.
이 법은 금전적인 문제만을 다루는 것이 아닙니다. 제2조는 모든 임대인과 임대 중개인을 위한 국가적인 행동 규칙을 명시하고 있습니다. 이 규칙에 따라 임대인은 다음과 같은 사항을 준수해야 합니다.
- 자제하다 차별 임차인 선정 시 투명한 선정 절차를 사용해야 합니다.
- 자제하다 위협여기에는 수리를 거부하거나, 서비스를 중단하거나, 보증금을 몰수하겠다고 위협하여 세입자에게 압력을 가하는 행위가 포함됩니다.
- 임대차 계약을 기록하십시오. 서면 동의서;
- 임차인이 이해하는 언어로 서면으로 임차인에게 해당 사항을 알려야 합니다. 권리와 의무 — 보증금의 작동 방식 및 반환 시기, 관리비 정산 방법, 집주인의 연락처 및 지자체 신고처( 정보 의무언어 요건은 노동 이민자에게만 국한되지 않으므로, 외국인 임차인의 경우 실제로 모든 정보는 영어로 제공되어야 합니다.
- 보증금 상한선 및 서비스 요금 규정을 준수하고, 중개 수수료를 이중으로 부과하지 마십시오.
- 임차인이 EU 노동 이민자인 경우, 고용 계약과 별도의 임대 계약서 작성 및 필요한 정보 제공 등 추가적인 규정을 준수해야 합니다. 근로자가 이해하는 언어로.
제3조는 사업 과정에서 임대를 하는 임대인과 중개인이 주택 차별을 방지하기 위한 서면 작업 방식을 마련하고 이를 공표하고 적용해야 한다고 규정하고 있습니다.
지자체 신고처 및 집행
2024년 1월 1일부터 모든 지자체는 운영해야 합니다. 보고 지점 (핫라인제4조에 따라, 바람직하지 않은 임대 행위에 대한 신고는 문턱이 낮고, 무료이며, 익명으로 접수할 수 있습니다. Eindhoven Amsterdam 둘 다 하나의 시스템을 운영합니다. 신고는 금전적 청구가 아니므로, 지자체는 보증금 반환을 명령하지 않습니다. 하지만 신고가 접수되면 지자체의 감독 역할이 시작됩니다.
법 집행은 단계적으로 강화됩니다. 첫 번째 위반 시에는 일반적으로 경고가 주어지며, 추가 위반 시 벌금 부과 및 위반자 정보 공개가 이루어질 수 있음을 명시합니다. 반복적이거나 중대한 위반의 경우, 벌금 납부 명령( last onder dwangsom ) 또는 행정적 강제 조치와 함께 벌금이 부과될 수 있습니다. 임대차법(Wet goed verhuurderschap) 제19조는 최고 벌금액을 4등급으로 규정하고 있으며, 4년 이내에 동일한 규칙을 다시 위반하는 임대인의 경우 5등급으로 상향 조정됩니다. 각 등급별 벌금액은 형법(Wetboek van Strafrecht) 제23조에 명시되어 있으며 주기적으로 조정되므로, 다른 곳에서 인용한 수치가 아닌 형법 제23조를 기준으로 최신 금액을 확인해야 합니다. 최후의 수단으로 지방자치단체는 해당 부동산의 관리를 직접 맡을 수 있습니다 . 또한, 제5조에 따라 지정된 지역에서는 임대 허가를 요구할 수도 있습니다.
어떤 경로를 택해야 할까
세입자와 집주인은 종종 잘못된 관할권을 선택하여 몇 달씩 시간을 허비합니다. 세 가지 소송 절차는 각각 다른 목적을 가지고 있으며 병행하여 사용할 수 있습니다.
| 길 | 그것을 위해 그것을 사용하십시오 | 그것이 제공하는 것 |
|---|---|---|
| 시정부 신고처 | 행동 수칙 위반: 과도한 예치금, 서면 명세서 미제시, 연간 명세서 미제공, 차별, 협박, 이중 중개 수수료 | 경고 및 벌금 부과를 포함한 감독 및 집행. 금전적 보상은 없습니다. |
| 후르커미시 | 서비스 요금 및 공과금 선납금, 임대료 수준, 유지보수 하자 및 총 임대료 | 당사자가 소송을 제기하지 않는 한, 지급액에 대한 구속력 있는 결정이 내려지며 소정의 수수료가 부과됩니다. |
| 지방법원(kantonrechter) | 보증금 반환, 손해 배상, 공제액 분쟁, 불법 수수료 환수 및 후르코미시(Huurcommissie)의 권한 범위를 벗어나는 모든 사항 | 이자 및 원칙적으로 소송 비용을 포함한 지급을 강제하는 판결 |
보증금 청구는 해결되지 않을 경우 지방법원에 제기해야 하며, 지방법원 소송에는 변호사가 필요하지 않습니다. 관리비 분쟁은 임대위원회(Huurcommissie)의 관할이며 비용이 훨씬 저렴합니다. 관리비는 임차인이나 기타 개인에게는 소액의 고정 금액으로 책정되고, 임대인이나 기타 법인에게는 상당히 높습니다. 관리비는 장관령으로 정해져 임대위원회에서 공표하므로 신청 전에 현행 금액을 확인해야 합니다. 임대위원회의 결정 후 불만족스러운 당사자는 8주 이내에 지방법원에 소송을 제기할 수 있으며 , 위원장이 단독으로 결정한 경우에는 3주 이내에 이의신청( verzet )을 제기할 수 있습니다.
시간 제한
서비스 요금의 경우, 민법 제7권 제260조에 따라 연간 명세서 제출 기한 만료일 로부터 24개월 이내에 각 비용 항목별로 최대 12개월치에 대한 청구를 부동산세위원회(Huurcommissie)에 제출할 수 있습니다 . 이 기한을 놓치면 부동산세위원회를 통한 청구는 불가능합니다.
보증금 반환 청구는 민법 제3권 제307조에 규정된 5년의 소멸시효가 적용되는 일반적인 이행 청구입니다. 5년이라는 기간은 넉넉하지만, 지연될 경우 증거 제출에 비용이 발생하므로 즉시 서면으로 지급을 요구해야 합니다. 또한, 지급 요구는 소멸시효의 진행을 중단시킵니다.
실무지도
임차인을 위한 정보
- 계약서에 서명하기 전에 보증금이 두 달치 월세에 해당하는지 확인하고, 계약 수수료, 관리비 또는 임대 수수료가 있는지 문의하십시오.
- 체크인 보고서를 요구하세요.오프나메스타트양 당사자가 서명한 계약서에 서명하고, 모든 방의 날짜를 기록한 사진을 찍고, 계량기 показания를 기록하십시오.
- 보증금 및 모든 관리비 선납금 납부 증빙 자료를 보관하고, 퇴거 시 집주인에게 새 주소와 은행 계좌 정보를 서면으로 알려주세요.
- 7월 1일을 작년 서비스 요금 청구서 발행일로 기록해 두고, 24개월 기간을 확인하세요.
- 기한이 지나면 짧고 명확한 지불 기한을 명시한 서면 요구서를 보내십시오.それでも 지불이 이루어지지 않으면, 멜드푼트(meldpunt)에 보고하고 법적 절차를 고려하십시오.
임대인 여러분께
- 필요한 서류를 모두 준비하세요: 서면 계약서와 보증금, 관리비, 연락처, 그리고 외국인에게 임대하는 경우 영문으로 작성된 임대료 정보 안내서를 함께 제출해야 합니다.
- 새로운 임대 계약 시에는 최소 두 달치 월세 이상을 받지 마시고, 초과분을 수수료로 받지 마십시오.
- 임대 계약 시작과 종료 시점에 서면으로 점검을 실시하고, 가능하면 임차인이 참석한 가운데 진행하십시오.
- 공제액이 없는 경우 14일 이내에 상환하십시오. 공제액이 있는 경우, 이의가 없는 잔액을 상환하고 30일 이내에 전체 내역을 서면으로 작성하여 송장 사본과 함께 보내주십시오. 마모 또는 일상적인 재단장에 대해서는 비용을 청구하지 마십시오.
- 7월 1일까지 항목별로 실제 비용을 기준으로 작성된 연례 보고서를 제출하고, 2027년 1월 1일부터 시행될 확정 목록을 준비하십시오.
네덜란드에서 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 수 있나요?
임대료 체납, 미납 관리비, 합의된 에너지 성능 개선 비용, 그리고 정상적인 마모를 넘어선 임차인의 손상과 같은 제한적인 사유에 한해서만 지급이 허용됩니다. 지급을 거부하는 모든 사유는 상세한 내역이 포함된 서면 명세서로 작성하여 임대차 계약 종료 후 30일 이내에 송부해야 합니다. 명세서 없이 또는 정상적인 마모를 이유로 지급을 거부하는 임대인은 계약 위반에 해당합니다.
집주인은 보증금으로 얼마까지 요구할 수 있나요?
2023년 7월 1일 이후 체결된 계약의 경우, 임대료 상한액은 기본 임대료(서비스 요금, 공과금 및 가구 할부금 제외)의 두 배를 초과할 수 없습니다. 이 상한액은 고정된 유로 금액이 아니라 임대료 인상률에 따라 변동됩니다. 만약 더 많은 금액을 요구받았을 경우, 초과분을 지불할 필요가 없으며 환불받을 수 있습니다.
보증금은 언제 반환되나요?
임대인이 아무것도 공제하지 않은 경우, 임대차 계약 종료일로부터 14일 이내에 상환해야 합니다. 임대인이 공제하는 경우에는 30일 이내에 상환해야 하며, 공제 내역을 서면으로 명시해야 합니다. 더 긴 기간은 공제액을 산정하고 증빙하기 위한 것이지, 상환 연기를 위한 것이 아닙니다. 따라서 이의가 없는 부분은 반드시 상환해야 합니다.
만약 제가 이사 왔을 때 검사 보고서가 없었다면 어떻게 해야 하나요?
법적으로는 임차인이 임대차 계약 종료 시점의 상태 그대로 부동산을 인도받았다고 추정하므로, 임대인은 단순히 손상이 임차인의 과실이라고 주장할 수 없습니다. 임대인은 이전 사진이나 시공업자의 증거 등을 통해 반증을 제시할 수는 있지만, 이는 쉽지 않은 경우가 많습니다. 서명된 입주 확인서가 있는 경우에는 해당 확인서가 기준이 됩니다.
집주인이 관리비 고지서를 보내준 적이 없어요. 어떻게 해야 할까요?
임대인은 해당 연도 말일로부터 6개월 이내, 즉 7월 1일까지 항목별 연간 명세서를 제공해야 합니다. 먼저 서면으로 요청하십시오. 명세서가 제공되지 않거나 금액이 잘못된 것으로 의심되는 경우, 임대위원회(Huurcommissie)에 납부해야 할 금액을 항목별로 최대 12개월까지, 명세서 제출 기한으로부터 24개월 이내에 산정해 줄 것을 요청할 수 있습니다. 또한, 임대료 관리 기관(meldpunt)에 해당 사실을 신고할 수도 있습니다.
보증금 문제로 호르코미시(Huurcommissie)에 가야 할까요, 아니면 법원에 소송을 제기해야 할까요?
법원으로 이관됩니다. 임대료, 관리비 및 서비스 요금 분쟁은 임대위원회(Huurcommissie)에서 결정하지만, 보증금 반환은 결정하지 않습니다. 보증금 반환 청구는 하급법원에서 심리되며, 하급법원은 이자를 포함한 강제 집행 판결을 내릴 수 있습니다. 임대인을 민사소송위원회(meldpunt)에 신고하는 것도 종종 도움이 되는데, 민사소송을 통해 강제 집행을 하면 소송 절차 없이 보증금을 받아낼 수 있기 때문입니다.
