부동산 변호사
네덜란드

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주택 구매 계약이 무산될 위기에 처했거나, 소유권 이전 후 심각한 하자를 발견했거나, 시공업자가 부실 공사를 진행하고 있나요? 네덜란드 부동산 전문 변호사는 계약서 서명 전과 분쟁 발생 시 여러분을 도와드립니다. 이 페이지에서는 네덜란드 부동산 매매, 임대, 건축 및 소유 관련 법규, 기한, 그리고 저희가 어떻게 도움을 드릴 수 있는지에 대한 정보를 제공합니다.

고객 평가 Law & More 10점 만점에 9.6점 고객 후기네덜란드 리뷰 플랫폼(2026년 10월 기준 리뷰 81개).

네덜란드에서 부동산 변호사가 필요한 경우는 언제일까요?

부동산 계약서에 서명하기 전에 내용을 검토해야 하거나 부동산 관련 분쟁이 발생할 경우 부동산 전문 변호사의 도움이 필요합니다. 일반적인 주택 구매의 경우 변호사 선임이 법적으로 의무는 아니지만, 미리 변호사의 조언을 구하면 값비싼 실수를 예방할 수 있습니다.

고객들은 다음과 같은 상황에서 저희를 찾아옵니다:

구매자 또는 판매자가 매매 계약을 파기하기를 원하거나, 가격의 10%에 해당하는 위약금을 청구하는 경우;
소유권 이전 후 판매자가 보고했어야 할 습기, 기초 문제 또는 석면과 같은 하자를 발견했습니다.
계약업자가 공사를 늦게 끝내거나, 형편없는 결과물을 내놓거나, 주문하지 않은 추가 작업에 대한 비용을 청구하는 경우;
임대료, 유지 보수, 계약 해지 또는 퇴거와 관련하여 임차인이나 임대인과 분쟁이 있는 경우;
소유주 협회가 당신이 취소하고 싶어하는 결정을 내렸습니다.
경계선, 통행권 또는 나무를 둘러싸고 이웃과 갈등이 생겼습니다.
귀하는 회사를 통해 네덜란드 부동산에 투자하고 있으며, 거래 서류 작성 및 검토에 도움이 필요합니다.

부동산법에서는 소유자 협회의 결정에 이의를 제기할 수 있는 기한이 한 달 이내인 경우처럼 매우 짧은 기한이 있습니다. 소유권 이전이나 인도가 완료된 후에는 협상력이 약해지는 경우가 많으므로 신속하게 조치를 취해야 합니다.

어떤 관련 서비스를 도와드릴 수 있을까요?

이 법률 분야에 대한 구체적인 질문이 있으시면, 이 페이지에서 더 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

부동산을 사고팔 때 무엇에 주의해야 할까요?

개인 구매자가 주택을 구입하는 경우 서면으로 작성해야 합니다(네덜란드 민법 제7조 2항). 네덜란드 민법 제3조 89항에 따라, 공증된 양도 증서가 등기되어야 비로소 소유권이 이전됩니다. 등기는 토지 등기소(Kadaster)의 공공 등기부에 이루어집니다.

숙려 기간이 있나요?

개인 주택 구매자는 서명된 매매 계약서를 받은 후 3일간의 숙려 기간을 갖습니다. 이 기간이 지나면 매매 계약은 확정되며, 금융 조건과 같은 특정 조건이 적용되지 않는 한 효력을 발휘합니다. 이러한 조건은 적시에 올바른 방식으로 적용해야만 유효합니다. 계약서에 명시된 날짜들을 꼼꼼히 확인하십시오.

공증인의 역할은 무엇인가요?

부동산 양도에는 항상 공증인(notaris)이 필요하며, 공증인은 양도 증서를 작성하고 등기합니다. 공증인은 중립적인 입장에서 양 당사자를 대리합니다. 반면 부동산 전문 변호사는 의뢰인만을 대리하며, 의뢰인을 대신하여 계약 조건을 협상할 수 있습니다.

만약 한쪽 당사자가 계약을 이행하지 않는다면 어떻게 될까요?

계약 당사자 중 한쪽이 계약을 이행하지 않을 경우, 상대방은 계약 불이행 통지를 하고 계약 이행, 계약 해지 또는 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 많은 표준 매매 계약서에는 매매 대금의 10%에 해당하는 위약금 조항이 포함되어 있습니다. 법원은 위약금 전액을 청구하는 것이 명백히 부당한 경우 위약금을 감액할 수 있습니다(네덜란드 민법 제6조 94항). 네덜란드의 부동산 전문 변호사는 이러한 조항들을 검토합니다. 가계약서 및 관련 위험 에 대해 더 자세히 알아보세요.

숨겨진 결함에 대해 무엇을 할 수 있을까요?

부동산은 매매 계약서에 명시된 기대에 부합하는 품질을 갖추어야 합니다(네덜란드 민법 제7조 17항). 만약 그렇지 않다면 계약 위반이 발생한 것이며, 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다.

매도인의 고지 의무와 매수인의 조사 의무에 따라 성공 여부가 결정됩니다. 매도인은 자신이 알고 있는 하자를 보고해야 하며, 매수인은 건물 조사 등을 통해 합리적으로 파악할 수 있는 사항을 조사해야 합니다. 계약서에 연령 제한 조항이나 석면 관련 조항이 포함되어 있다면 매수인의 권리가 제한될 수 있습니다.

하자 발견 후 합리적인 시간 내에 판매자에게 알려야 합니다(네덜란드 민법 제7조 23항). 전문 판매자로부터 구매하는 소비자의 경우, 2개월 이내에 통지하면 적시에 이루어진 것으로 간주됩니다. 원칙적으로 통지일로부터 2년 후에는 클레임 제기 권리가 소멸됩니다. 네덜란드의 부동산 전문 변호사는 필요한 경우 건축 전문가와 함께 하자가 구매자에게 눈에 띄었는지 여부를 평가합니다.

주거용 임대차와 상업용 임대차에는 어떤 규칙이 적용되나요?

네덜란드 민법 제7권의 임대차법은 주거용 부동산과 상업용 부동산을 명확하게 구분합니다. 주거용 임차인은 광범위한 보호를 받습니다. 임대차 계약은 임차인이 동의하거나 관할 법원이 종료를 결정하는 경우에만 종료됩니다(제7권 272조 및 274조).

2024년 7월 1일부터 시행된 임대차 계약에 관한 법률(Wet vaste huurcontracten)에 따라 주거용 임대차 계약은 원칙적으로 무기한으로 체결될 수 있습니다. 같은 날짜에 발효된 적정 임대료법(Affordable Rent Act)은 중간 가격대의 임대주택 시장 전반에 걸쳐 임대료 규제를 확대 적용하고 있습니다. 또한, 임대인은 2023년 7월 1일부터 시행된 적정 임대료법(Good Landlordship Act)을 준수해야 하며, 이 법은 보증금을 기본 임대료의 두 달치로 제한합니다.

소매 공간인가, 사무실 공간인가?

상업용 부동산에는 두 가지 제도가 있습니다.

소매업, 요식업 및 공예업 관련 사업장은 네덜란드 민법 제7조 290항의 적용을 받습니다. 임대 기간은 원칙적으로 5년이며, 임대인은 법정 사유가 있는 경우에만 계약을 해지할 수 있습니다.
사무실 및 기타 상업용 건물은 네덜란드 민법 제7조 230항 a호의 적용을 받습니다. 임차인은 임대차 계약 종료 후 퇴거에 대해 제한적인 보호만 받을 수 있습니다.

이러한 차이는 임대인과 임차인 모두에게 상당한 재정적 영향을 미칩니다. 네덜란드의 부동산 전문 변호사는 먼저 어떤 법률 체계가 적용되는지 확인합니다. 많은 상업용 임대차 계약은 ROZ 모델을 사용하는데, 이 모델의 일반 조항은 일부 법률과 다릅니다. 저희 변호사들은 계약서 서명 전에 임대차 계약서를 검토하고 임대료, 하자 및 명도 관련 분쟁을 처리해 드립니다. 법정 임대차 규정은 wetten.overheid.nl (네덜란드어 제7권)에서 확인하실 수 있습니다.

건축 및 리모델링 시 여러분의 권리는 무엇인가요?

건설 계약에 따라 계약자는 공사를 수행하고 완공하여 인도할 의무를 집니다(네덜란드 민법 제7조 750항). 2024년 1월 1일부터는 건설 품질 보증법(Wet kwaliteitsborging voor het bouwen)이 적용됩니다. 이에 따라 계약자는 완공 후 인도 시점에 발견되지 않은 하자에 대해서도 책임을 져야 하며, 다만 하자가 계약자의 귀책사유가 없는 경우는 예외로 합니다.

개인 의뢰인을 위해 일하는 계약자는 준공 서류를 제출해야 합니다(제7조 757a항). 개인 의뢰인은 계약 금액의 최대 5%를 공증인에게 예치할 수 있습니다(제7조 768항). 이 예치금은 인도 시점에 발견된 하자 보수를 보장합니다. 건설 하자에 대한 배상 청구권은 인도일로부터 늦어도 20년 이내에 행사해야 합니다(제7조 761항).

추가 작업은 원래 계약 범위를 벗어난 작업입니다. 계약자는 원칙적으로 사전에 통보한 경우에만 추가 비용을 청구할 수 있습니다(제7조 755항). 단, 고객이 이미 알고 있어야 할 추가 비용은 예외입니다. 변경 사항과 그 금액은 항상 서면으로 기록해 두십시오.

사업 프로젝트에서는 흔히 UAV 2012 또는 UAV-GC 2005 표준 계약서를 사용합니다. 이러한 계약서는 일반적으로 분쟁 발생 시 네덜란드 건설산업중재위원회(Raad van Arbitrage voor de Bouw)의 중재를 참조하도록 규정하고 있습니다. 네덜란드의 부동산 전문 변호사는 중재와 소송 중 어느 쪽이 더 나은 해결책인지 판단합니다.

소유자 협회, 임대차 계약 및 이웃 관련 법률은 여러분에게 어떤 의미가 있을까요?

아파트를 구입하면 아파트 소유권을 취득하게 되며 자동으로 소유주 협회(Vereniging van Eigenaars, VvE)의 회원이 됩니다. 분할 계약서와 협회 규정은 어떤 부분이 개인 소유인지, 그리고 비용을 어떻게 분담하는지를 결정합니다.

소유주 협회는 매년 주요 유지 보수를 위해 적립금을 마련해야 합니다(네덜란드 민법 제5조 126항). 적립금은 장기 유지 보수 계획에 따라 책정되거나, 재건축 비용의 최소 0.5% 이상이어야 합니다. 협회 회의 결정에 동의하지 않는 경우, 1개월 이내에 관할 법원에 취소 신청을 할 수 있습니다(제5조 130항). 구매 전에 변호사에게 협회 정관, 회의록 및 적립금 내역을 검토해 달라고 요청하십시오.

타인의 어떤 권리가 당신의 소유권을 제한할 수 있습니까?

소유권은 타인의 권리에 의해 제한될 수 있으며, 이러한 권리는 공공 등기부에 등록되고 매매 시 새로운 소유자에게 이전됩니다. 관련 규정은 네덜란드 민법 제5권 에 있습니다.

임차권(erfpacht)은 타인의 토지를 사용할 권리를 부여하는 것으로, 일반적으로 연간 지대(제5조 85항)를 지불해야 합니다. 특히 임대 기간과 갱신 날짜를 확인하십시오. Amsterdam네덜란드에서는 많은 토지가 임차 형태로 임대됩니다. 네덜란드의 부동산 변호사는 소유권 이전 전에 임차 계약 조건을 검토합니다.
지상권(opstalrecht)은 타인의 토지 위, 안 또는 위에 건물이나 시설물을 소유할 권리를 부여합니다(제5조 101항). 예를 들어 다른 사람의 지붕에 설치된 태양광 패널 등이 있습니다.
지상권(erfdienstbaarheid)이란 통행권과 같이 한 필지에 대한 부담을 다른 필지의 이익을 위해 설정하는 것을 말합니다(제5조 70항).

이웃 관련 법률도 제5권에 있습니다. 소음이나 악취 등 불법적인 피해를 이웃에게 주어서는 안 됩니다(제5권 37조). 나무는 원칙적으로 경계선에서 최소 2미터, 울타리와 관목은 0.5미터 이상 떨어져 있어야 합니다(제5권 42조).

투자자와 기업은 네덜란드 부동산 변호사에게 무엇을 물어봐야 할까요?

외국인 투자자와 기업은 종종 유한책임회사(BV)를 통해 네덜란드 부동산을 소유합니다. 거래 방식(주식 거래 또는 자산 거래)은 회사법과 세법에 영향을 미칩니다. 따라서 부동산법과 회사법이 하나의 거래에서 만나게 되며, 소유권, 임대차, 허가 및 책임에 대한 실사가 필수적입니다.

회사법 측면에서는 회사 구조, 주식 매매 계약 및 보증 사항을 다룹니다. 매수자는 일반적으로 양도세(overdrachtsbelasting)를 납부하며, 공증인이 이를 징수합니다. 세율은 자가 거주용 주택, 투자용 주택, 비주거용 부동산에 따라 다르며 정기적으로 변동됩니다. 생애 첫 주택 구매자는 일정 금액 이상의 가치를 가진 경우 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 저희는 이러한 사항에 대해 고객님의 세무 전문가와 협력하여 안내해 드립니다.

계획 및 허가는 민법이 아닌 행정법의 적용을 받습니다. 따라서 네덜란드에서 부동산 전문 변호사는 부동산법과 행정법을 결합하여 개발업자에게 자문을 제공합니다. 2024년 1월 1일부터 환경계획법(Omgevingswet)이 구역 설정 및 허가를 규정하고 있으며, 환경법은 토양, 소음 및 에너지에 대한 조건을 명시하고 있습니다. 허가 결정에 대해서는 일반적으로 6주 이내에 이의를 제기할 수 있습니다. 토지를 매각하는 지자체는 원칙적으로 모든 이해 관계자에게 동등한 기회를 제공해야 합니다. 이는 2021년 11월 26일 대법원의 디담 판결에 따른 것입니다.

작업은 어떻게 진행되나요? Law & More 일하세요?

저희 로펌의 네덜란드 부동산 전문 변호사는 네 단계에 걸쳐 업무를 진행합니다. 각 단계마다 사전에 어떤 업무를 수행하며 대략적인 비용은 얼마인지 논의합니다.

상담. 무료 초기 상담에서 고객님의 상황과 기한에 대해 논의합니다. 매매 계약서, 임대 계약서, 재산 분할 계약서 등 주요 서류를 요청드립니다.
조언. 저희는 귀하의 권리와 의무를 평가하고 위험과 가능성을 영어 또는 네덜란드어로 설명해 드립니다.
협상. 우리는 상대방에게 채무 불이행 통지를 하거나 책임을 묻고 협상을 주도합니다. 많은 부동산 분쟁은 분쟁을 해결하는 구속력 있는 계약인 합의 계약(vaststellingsovereenkomst)으로 마무리됩니다.
소송 절차. 합의가 이루어지지 않을 경우, 우리는 하급 법원, 지방법원 또는 중재 절차(약식 소송 및 항소 포함)를 통해 소송을 진행합니다.

임대차 관련 사건은 항상 하급법원에서 처리됩니다. 기타 부동산 관련 소송은 25,000유로까지는 하급법원에서, 그 이상은 지방법원에서 처리되며, 지방법원에서는 변호사 선임이 필수입니다. 판결에 불복하여 3개월 이내에 항소법원에 항소할 수 있습니다.

네덜란드에서 부동산 전문 변호사 비용은 얼마인가요? Law & More?

변호사 Law & More 시간당 250~350유로(부가세 별도)를 청구하며, 파트너의 경우 시간당 300~400유로(부가세 별도)를 청구합니다. 요금 및 예상 비용은 항상 사전에 협의합니다.

첫 상담은 무료입니다. 추가 지원 없이 일회성 상담만 받으시는 경우 부가세 포함 300유로입니다. Law & More 저희 로펌은 국가 지원 법률 구조 대상 업무는 하지 않습니다. 저희 로펌은 다음 주소에 위치해 있습니다. Marconilaan 13 in Eindhoven방문 장소는 다음과 같습니다. Amsterdam 네덜란드 전역의 고객을 위해 일합니다.

당신의 사건은 누가 담당하나요?

귀하의 사건은 루비 반 케르스베르겐이 담당하고 있습니다. 팀 페이지 에서 루비 반 케르스베르겐의 경력에 대한 자세한 정보를 확인하실 수 있습니다.

어떤 글이 더 도움이 되나요?

자주하는 질문

네덜란드에서 부동산 전문 변호사를 언제 고용해야 할까요?

부동산 계약서에 서명하기 전이나, 매매, 임대, 건축 또는 소유권과 관련하여 분쟁이 발생하면 즉시 부동산 전문 변호사를 선임하십시오. 조기에 자문을 구하면 소유주 협회의 결정에 이의를 제기할 수 있는 한 달이라는 짧은 기한과 같은 중요한 기한을 놓치는 것을 방지할 수 있습니다.

주택 구매 계약을 철회할 수 있을까요?

개인 구매자는 계약서에 서명한 후 3일 이내에 계약을 재고할 수 있습니다. 그 이후에는 자금 조달 조건과 같은 특정 조건이 충족되거나 매도인이 계약 내용을 이행하지 않는 경우에만 계약을 철회할 수 있습니다. 정당한 사유 없이 계약을 철회할 경우, 일반적으로 구매 가격의 10%에 해당하는 위약금을 지불해야 할 수 있습니다.