네덜란드 부동산 변호사: Vastgoedadvocaat이 하는 일

네덜란드의 부동산 변호사 ( vastgoedadvocaat)는 부동산 관련 문제에 있어 오직 의뢰인만을 대리하는 변호사입니다. 매매 계약서를 검토하고 협상하며, 부동산의 법적 지위를 조사하고 분쟁 발생 시 소송을 진행합니다. 민법상 공증인(notaris)과 부동산 중개인(makelaar)은 이와는 다른 역할을 수행합니다. 공증인은 매수자와 매도자 사이에서 중립을 유지해야 하며, 중개인은 협상을 진행하지만 법률 자문을 제공하지는 않습니다.

일반적인 주택 매매 계약의 경우 변호사가 필요하지 않은 경우가 많습니다. 하지만 상업용 부동산, 개발 계획, 장기 임대, 아파트 소유권, 임대 건물 또는 준공 후 분쟁의 경우에는 변호사의 도움이 필수적입니다. 아래에서는 변호사의 역할, 변호사 선임이 필요한 경우, 그리고 대부분의 부동산 관련 소송에서 중요한 기한에 대해 설명합니다.

부동산 전문 변호사는 공증인과 부동산 중개인이 하지 않는 어떤 일을 할까요?

변호사는 세 사람 중 유일하게 법적 위험에 대해 조언하고 소송을 대리할 수 있는 사람입니다. 공증인은 소유권 이전을 공식화하고, 부동산 중개인은 매물을 찾아 가격을 협상합니다.

네덜란드 부동산 거래에는 각기 다른 권한을 가진 세 명의 전문가가 관여합니다. 구매자가 문제를 너무 늦게 발견하는 가장 흔한 이유는 이들을 혼동하는 데 있습니다.

공증인은 공직자이며 왕실 칙령에 의해 임명됩니다. 공증인은 양도증서(akte van levering)와 저당권 설정 계약서(hypotheekakte)를 작성하고 집행하며, 이를 토지등기소(Kadaster)에 등록합니다. 또한, 소유권 및 등록된 저당권 등을 확인하고, 제3자 계좌를 통해 매매 대금을 처리합니다. 공증인은 양 당사자에게 계약 내용을 알려야 하며, 어느 한쪽 편을 들 수 없습니다. 실제로 이는 공증인이 계약 조항의 내용을 알려주기는 하지만, 그 조항을 수락해야 하는지 여부는 결정하지 않는다는 것을 의미합니다.

부동산 중개인은 자신을 고용한 사람을 위해 일합니다. 매도 측 중개인은 매도인에게 의무를 지며, 매수 측 중개인은 가격, 상태 및 협상에 대한 조언을 제공하며 법적 위험에 대해서는 조언하지 않습니다. 두 중개인 모두 매도인을 대신하여 소송을 진행할 수 없습니다.

변호사는 그 사이의 공백을 메워줍니다. 네덜란드 부동산법 에서 이는 소유권 등기 및 그에 등록된 부담을 검토하고, 건축 계획 및 허가 현황을 확인하는 것을 의미합니다. 변호사는 부동산이 약속된 내용과 일치하는지 평가하고, 계약 해지 조건을 작성하거나 수정하며, 포기할 수 있는 사항과 그에 따른 위험에 대해 조언합니다. 필요한 경우, 변호사는 채무 불이행 통지서를 발송하거나, 가처분 신청을 하거나, 소송을 제기합니다. 변호사는 의뢰인의 조언자로서 비밀 유지 의무를 지며, 부동산 중개인이나 공증인과는 달리 의뢰인을 대리하여 소송을 진행할 수 있습니다.

세 가지 역할은 어떻게 비교되나요?

공증인의 개입은 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 서류가 공증인에게 전달될 즈음에는 매매 계약서에 서명이 완료되고 해제 조건이 만료된 경우가 대부분입니다. 따라서 변호사의 도움은 서명 후가 아니라 서명 전에 가장 큰 가치를 발휘합니다. 네덜란드 주택 구매 시 공증인의 역할 에 대한 저희 안내서는 공증인이 확인하는 사항과 확인하지 않는 사항을 자세히 설명합니다.

부동산 전문 변호사가 필요한 경우는 언제인가요?

거래의 위험이 상업적 위험이 아닌 법적 위험일 경우 필요합니다. 이는 상업용 부동산, 개발 계획, 토지, 장기 임대, 아파트 소유권, 해외 거주 구매자, 하자 책임 면제 매매 등에 적용됩니다.

모든 아파트 구매에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 일반적인 계약서에 따라 일반적인 조건으로, 특별한 소유권 문제가 없는 경우라면 부동산 중개인과 공증인만으로도 충분히 처리할 수 있습니다. 하지만 아래와 같은 상황은 다릅니다. 이러한 경우 실수는 수만 유로의 손실이나 오랜 기간 동안 해당 부동산을 이용하지 못하게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.

상업용 부동산은 가장 명확한 사례입니다. 사무실, 상점, 창고 또는 복합 용도 건물을 매입하면 임대차법, 도시 계획법, 토지 및 환경 책임, 부가가치세 및 양도세 등 여러 가지 법적 문제를 고려해야 합니다. 또한 기존 임차인의 권리가 새로운 소유주인 당신에게도 적용되는 경우가 많습니다. 주거용 부동산 계약 모델은 이러한 상황을 고려하도록 설계되지 않았습니다.

개발 및 리모델링 프로젝트가 두 번째 경우입니다. 구매 가격이 건축, 증축 또는 용도 변경 허가 여부에 따라 달라지는 경우, 계약을 체결하기 전에 계획 승인 여부를 반드시 확인해야 합니다. 계약서에는 허가 조건과 연계된 조항을 포함해야 합니다. 환경 및 계획법에 따른 환경 허가 안내서를 통해 신청해야 할 사항과 소요 기간을 자세히 알아보세요.

나머지 경우들도 동일한 논리를 따릅니다.

• 상속 재산. 여러 상속인들이 모두 협조해야 하며, 상속 재산 분배가 아직 완료되지 않았을 수도 있습니다.
• 장기 임대(erfpacht). 지대, 재검토 날짜 및 지자체의 일반 조건에 따라 부동산의 실제 가치가 결정됩니다.
• 아파트 권리. 분할 계약서와 소유자 협회에는 귀하에게 승계되는 의무가 명시되어 있습니다.
• 해외에 거주하는 구매자. 식별, 자금 조달 및 네덜란드법과 외국법의 상호 작용은 모두 시간이 걸립니다.
• 해당 부동산에 거주한 적이 없는 판매자. 그러한 판매자들은 일반적으로 하자 발생 시 책임을 제한하는 조항을 포함하여 판매합니다.

개인 자격으로 주택을 구매하시는 경우, 어떤 보호 조치가 적용되는지 알고 싶으시다면, 외국인으로서 네덜란드에서 주택을 구매하는 방법 과 부부가 함께 주택을 구매하는 방법에 대한 가이드를 읽어보세요 . 이 가이드들은 가장 자주 발생하는 상황들을 다루고 있습니다.

구매 계약에는 어떤 규칙이 적용되나요?

개인 구매자가 주택을 구입할 경우, 계약은 반드시 서면으로 작성되어야 하며, 구매자는 계약 체결 후 3일간의 숙려 기간을 갖습니다. 그 이후에는 적법하게 합의되고 적법하게 적용된 해제 조건에 따라서만 구매자가 비용 부담 없이 계약을 철회할 수 있습니다.

매매 계약서(koopovereenkomst)는 가격, 소유권 이전 날짜, 포함 사항, 비용 부담 주체, 그리고 어느 한쪽 당사자가 계약을 불이행할 경우 어떻게 처리되는지를 명시합니다. 네덜란드 민법(Burgerlijk Wetboek, BW) 제7조 2항의 두 가지 규정은 주택이 개인 구매자에게 매매될 때 매매 계약서가 어떻게 효력을 발생하는지를 규정하고 있는데, 이 두 조항 모두 종종 오해를 받습니다.

구두 계약은 법적 구속력이 있나요?

개인 구매자에게 주택을 판매하는 경우는 아닙니다. BW 제7조 2항(1)에 따르면 직업이나 사업 과정에서 행동하지 않는 자연인 구매자에게 주택을 판매하는 것은 서면으로 기록되어야 합니다.

양 당사자가 서면 계약서에 서명하기 전까지는 악수나 이메일 교환이 아무리 확고해 보이더라도 법적으로 유효한 계약이 성립되지 않습니다. 이는 양 당사자 모두에게 적용됩니다. 판매자는 더 높은 가격의 제안을 수락할 수 있고, 구매자는 계약을 철회할 수 있습니다. 다만, 상업용 부동산이나 사업 목적으로 부동산을 구매하는 경우에는 이 규칙이 적용되지 않습니다. 이러한 경우에는 구두 계약도 효력을 가집니다.

숙려 기간은 어떻게 진행되나요?

BW 제7조 2항(2)에 따르면 주택의 개인 구매자는 이유를 제시하지 않고 아무것도 빚지지 않고 3일 이내에 구매를 취소할 수 있습니다. 이 기간은 구매자가 서명된 계약서 사본을 받은 날로부터 시작됩니다.

일반 계약철회법(Algemene termijnenwet)에 따라, 계약철회 기간은 토요일, 일요일, 공휴일이 아닌 날을 최소 이틀 이상 포함하도록 연장됩니다. 따라서 실제로는 3일보다 더 긴 경우가 많습니다. 계약철회권은 매수자에게만 있으며, 매도자에게는 없습니다. 계약철회 기간 내에 철회 의사를 통보해야 하며, 증명을 위해 서면으로 통보하는 것이 좋습니다. 네덜란드 부동산 구매 계약철회 관련 가이드에서는 계약철회 기간이 지난 후 남은 절차들을 안내하고 있습니다.

해제조건이 구매자의 진정한 보호 수단인 이유는 무엇일까요?

숙려 기간이 지난 후에는 비용 부담 없이 계약을 해지할 수 있는 유일한 방법이기 때문입니다. 법적으로 묵시적으로 발생하는 사항이 아니므로, 계약서에 명시되어 있지 않으면 존재하지 않는 것입니다.

해제조건(ontbindende voorwaarde)은 적절하게 합의되고 적절하게 발동된 경우에만 당신을 보호합니다. 일반적인 해제조건은 다음과 같습니다.

• 구매자에게 일반적으로 4~6주 정도의 정해진 기간 내에 주택 담보 대출 승인을 받도록 하는 금융 조건.
• 구매자가 국가 모기지 보증(Nationale Hypotheek Garantie, NHG)에 의존하는 조건.
• 건물 구조 조사 조건으로, 건물 검사 결과 수리 비용이 합의된 기준치를 초과하는 것으로 나타날 경우 구매자가 계약을 철회할 수 있도록 합니다.
• 단순한 주택 이외의 용도, 허가와 관련된 조건, 용도 변경 또는 법적 조사 결과가 만족스러운 경우에는 적용되지 않습니다.

구매자는 조건을 내세울 때 보호 장치를 잃는 경우가 가장 흔합니다. 표준 계약서에는 구매자가 합의된 기간 내에 판매자에게 통지해야 한다고 명시되어 있습니다. 특히 대출 조건의 경우, 구매자는 거부 사유를 서면으로 입증해야 하며, 일반적으로 두 곳 이상의 대출 기관으로부터 거절 통보를 받아야 합니다. 통지가 늦거나 증빙 서류가 없으면 계약은 유효하게 유지됩니다. 따라서 해당 조항을 잘 읽고, 날짜를 다이어리에 기록해 두었다가, 대출 신청 시 필요한 증빙 서류를 준비해야 합니다. 대출이 거절된 후에 준비해서는 안 됩니다.

적용되는 보증금 및 위약금은 무엇입니까?

표준 계약서에는 매매 대금의 10%에 해당하는 계약금 또는 은행 보증금이 요구됩니다. 또한, 계약 불이행 시 매매 대금의 10%에 해당하는 위약금을 지불해야 한다는 조항도 포함되어 있습니다.

보증금은 계약서에 명시된 기간 내에 공증인의 제3자 계좌로 입금되거나 은행 보증으로 대체되어야 합니다. 기한 내에 이를 이행하지 않을 경우 계약 위반이 됩니다.

계약 위반 통지 후에도 일방 당사자가 계약을 이행하지 않을 경우, 위약금은 즉시 지급되어야 합니다. 상대방은 계약 이행 또는 더 큰 손해 배상을 청구할 권리를 유지합니다. 10%의 위약금은 법률상 의무 사항이 아닌 계약상의 조항이므로 두 가지 결과가 발생합니다. 첫째, 계약서 서명 전에 협상할 수 있습니다. 둘째, 민법 제6조 94항에 따라 법원은 위약금을 전액 부과하는 것이 명백히 부당한 경우 감액할 수 있지만, 법원은 이 권한을 신중하게 행사합니다. 하지만 위약금 조항을 읽지 않고 서명한 구매자에게는 이러한 점들이 아무런 도움이 되지 않습니다.

법적 실사는 무엇을 다루는가?

법률 실사에서는 소유권, 경계, 부동산에 등록된 모든 사항뿐만 아니라 도시 계획상의 위치까지 검토합니다. 이는 부동산 시장이 빠르게 변화할 때 가장 흔히 생략되는 절차입니다.

건물 조사에서는 건물의 구조를 살펴봅니다. 법률 실사에서는 건물이 세워진 모든 기반 시설과 건물에 등록된 모든 사항을 검토합니다. 출발점은 토지 등기소입니다. 토지 등기소에는 소유권, 경계, 저당권 및 가압류, 그리고 부동산에 등록된 부담금이 표시됩니다.

새 소유주로서 당신에게 적용되는 부담은 무엇입니까?

부담에는 여러 가지 형태가 있으며, 이는 모든 후속 소유자에게 구속력을 갖습니다. 가장 일반적인 유형은 다음과 같습니다.

• 통행권(erfdienstbaarheid): 인접 부동산에 귀하의 부동산에 대한 권리, 예를 들어 통행권, 배수권 또는 건축 제한 등을 부여하는 것을 의미합니다.
• 질적 의무(kwalitatieve verplichting): 각 후속 소유자에게 어떤 것을 용인하거나 어떤 것을 삼가도록 의무를 부여합니다.
• 영구 조항(kettingbeding): 소유자는 다음 구매자에게도 동일한 의무를 부과해야 하며, 일반적으로 벌칙 조항이 수반됩니다.
• 지상권(opstalrecht): 토지 위에 설치된 시설물이나 케이블의 소유권을 타인에게 양도하는 것을 말합니다. 이는 전력 회사나 태양광 발전 설비가 관련된 경우에 흔히 발생합니다.
• 장기 임대(erfpacht): 토지 소유권이 아닌 임차권을 구매하는 것이며, 지대와 정기적인 재검토로 인해 부동산의 경제성이 완전히 달라질 수 있습니다.

네덜란드 토지대장(erfpacht) 및 장기임대차 에 대한 저희 가이드에서는 검토 절차가 어떻게 진행되는지 설명합니다.

계획, 허가 및 사용 현황은 어떻게 확인하나요?

현재 용도가 허가된 것인지, 모든 변경 사항에 필요한 허가가 있었는지, 그리고 귀하의 계획이 시의 환경 계획에 부합하는지 확인하십시오. 2024년 1월 1일부터 이러한 사항은 환경 및 계획법(Omgevingswet)의 적용을 받습니다.

옴게빙스베트(Omgevingswet)가 발효되면서 각 지자체의 구역 계획은 단일 환경 계획(omgevingsplan)에 통합되었습니다. 이제 대부분의 허가는 단일 환경 허가(omgevingsvergunning)로 신청됩니다. 하지만 실질적인 문제는 변하지 않았습니다. 현재 용도가 허가된 것입니까? 모든 증축, 다락방 설치, 개조 또는 용도 변경은 필요한 허가를 받고 진행되었습니까? 계획된 용도가 계획에 부합합니까? 허가받지 않은 증축은 단순한 서류상의 문제가 아닙니다. 지자체는 철거를 요구할 수 있으며, 이를 강제할 의무가 있기 때문에 철거를 그냥 둘 여지가 거의 없습니다.

계획서와 함께 건물이 문화재로 지정되어 있는지, 그리고 보호 대상 도시 경관 지역에 위치해 있는지 확인하십시오. 또한, 지방 자치 단체, 주 또는 국가가 우선매수권(voorkeursrecht)을 설정했는지 여부도 확인해야 합니다. 2024년부터 우선매수권은 기존의 지방 자치 단체 우선매수권법이 아닌 환경법(Omgevingswet) 제9장에 규정되어 있습니다. 토양 오염이나 석면 존재 여부도 확인하십시오. 상업용 부동산의 경우, 환경 허가, 사무용 건물에 대한 에너지 라벨 의무 사항 및 사업 용도와 관련된 모든 허가증을 별도로 확인해야 합니다.

숨겨진 결함에 대한 비용은 누가 부담하나요?

매도인은 계약 내용과 부동산이 일치하지 않을 경우 책임을 져야 합니다. 단, 위험이 적법하게 매수인에게 이전된 경우는 예외입니다. 매수인은 적시에 이의를 제기해야 하며, 기한을 넘겨 제기된 소송은 그 이유만으로도 기각됩니다.

민법 제7조 17항에 따르면, 인도되는 부동산은 계약 내용에 부합해야 합니다. 구매자는 부동산이 정상적인 사용은 물론, 명시적으로 합의된 특별한 용도에도 필요한 품질을 갖추고 있을 것으로 기대할 수 있습니다. 이것이 적합성 기준이며, 계약 완료 후 발생하는 거의 모든 분쟁의 근거가 됩니다.

판매자는 구매자의 결정에 중요한 영향을 미치는 하자를 알고 있다면 이를 공개해야 할 의무가 있으며, 구매자는 합리적인 주의를 기울이는 구매자라면 당연히 조사했을 내용을 조사해야 합니다. 두 가지 의무가 모두 위반된 경우, 판매자의 침묵은 일반적으로 구매자의 조사 소홀보다 더 큰 영향을 미칩니다. 하지만 명백한 경고 신호를 무시한 구매자라 하더라도 완전한 보호를 받기는 어렵습니다.

어떤 조항이 위험을 전가합니까?

가장 흔한 조항은 연령 제한 조항과 비거주 조항입니다. 하지만 이 두 조항 모두 하자를 알고도 아무 말도 하지 않은 판매자를 보호하지 못합니다.

일반적인 매매 계약서에는 하자 발생 위험 분담 조항이 포함되어 있습니다. 노후 건물 조항(ouderdomsclausule)은 매수인이 오래된 건물이 현재 건축 기준을 충족하지 못한다는 사실을 인정한다는 내용입니다. 비거주 조항(niet-zelfbewoningsclausule)은 매도인이 해당 부동산에 거주한 적이 없는 경우, 예를 들어 상속 재산이나 투자자의 경우에 사용됩니다. 이 조항은 매도인이 알 수 없었던 하자에 대한 책임을 제한합니다. 두 조항 모두 협상이 가능하며, 정확한 문구에 따라 지붕 수리 비용을 누가 부담할지가 결정됩니다.

얼마나 빨리 불만을 제기해야 하나요?

BW 제7조 23항(1)에 따르면 구매자는 결함을 발견한 후 합리적인 시간 내에 또는 결함을 합리적으로 발견했어야 하는 시점 이후에 판매자에게 통지해야 합니다. 그러면 결함에 근거한 청구는 그 통지 후 2년이 지나면 시효가 만료됩니다(BW 제7조 23항(2)).

실제로 하자가 발견되는 즉시, 조사가 완료되기 전에 판매자에게 서면으로 통지하고 증거를 보관하십시오. 신축 주택의 경우, 자체적인 인도 및 보증 제도가 적용되므로 상황이 또 다릅니다. 신축 주택 하자 관련 안내서를 참조하십시오.

건물을 매입하면 기존 세입자는 어떻게 되나요?

그들은 그대로 남습니다. 민법 제7조 226항에 따르면 임대 부동산의 매매는 임대차 계약을 종료시키지 않으며, 매수자는 임대인의 지위를 승계합니다.

이는 임대차 계약을 자산의 일부로 간주하게 하고, 이에 대한 검토를 실사 과정의 일부로 만듭니다. 상업용 공간의 경우, 네덜란드의 임대차법은 완전히 다른 결과를 가져오는 두 가지 제도를 가지고 있습니다.

소매 및 서비스 공간은 민법 제7조 290항에 따라 보호됩니다. 이는 상점, 레스토랑, 카페, 테이크아웃점, 호텔, 그리고 대중에게 개방된 카운터가 있는 수공예 사업체를 포괄합니다. 임대차 계약은 5년 계약 후 5년 연장(민법 제7조 292항)이며, 계약 해지 사유는 제한적이고 대부분 법률에 근거하며, 임차인은 강력한 사업 지속 보호를 받습니다. 사무실, 창고, 진료소 및 기타 사업 공간은 민법 제7조 230a항에 따른 완화된 규정이 적용됩니다. 이 경우 당사자들은 훨씬 더 자유롭게 계약을 해지할 수 있지만, 임차인은 계약 해지 후 퇴거 기간 연장을 법원에 요청할 수 있습니다.

어떤 법률 체계가 적용되는지는 계약 당사자들이 붙인 명칭이 아니라 실제로 합의된 사용 목적에 따라 결정됩니다. 이를 잘못 선택하면 건물의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 시장에서 일반적으로 사용되는 임대차 계약서는 ROZ 모델 계약서로, 임대인에게 유리하며 협상 과정에서 상당한 수정이 이루어집니다. ROZ 모델 상업용 임대차 계약서 가이드에서는 논의할 가치가 있는 조항들을 다루고 있으며, 네덜란드 부동산법과 상업용 임대차법 비교를 통해 두 법률의 상호 작용을 설명합니다.

주거용 임차인과 관련된 규정은 2024년 7월 1일부터 변경되었습니다. 이후 고정 기간 주거용 임대 계약이 제한되고 시장 평균 임대료가 규제되어 임대인의 권한이 제한되었습니다. 네덜란드 임차인 권리 에 대한 자세한 내용은 해당 페이지를 참조하십시오.

아파트를 구매할 때 무엇을 확인해야 할까요?

분할 계약서, 최근 총회 회의록, 그리고 소유주 협회의 재정 상태를 확인하십시오. 이 모든 것들이 대부분의 위험을 결정합니다.

네덜란드에서 아파트를 구입한다는 것은 아파트 소유권을 구입하는 것을 의미합니다. 즉, 건물에 대한 지분과 함께 한 세대를 독점적으로 사용할 권리를 갖게 됩니다. 분할 계약서(splitsingsakte)와 관련 규정은 해당 세대를 어떻게 사용할 수 있는지, 공용 공간과 개인 공간의 구분, 그리고 비용 분담 방식을 명시합니다. 부동산 중개업자의 안내 자료에는 이러한 내용이 포함되어 있지 않습니다. 아파트 소유주 협회(Vereniging van Eigenaars, VvE) 회원 자격은 자동으로 부여되며, 포기할 수 없습니다.

적립금과 장기 유지 보수 계획에 특히 주의를 기울여야 합니다. 적립금이 부족하고 외관 보수가 필요한 경우, 소유주 협회는 부족분을 회원들에게 전가하게 되며, 결국 새 소유주가 그 비용을 부담하게 됩니다. 민법 제5조 126항에 따르면, 소유주 협회는 주요 유지 보수를 위한 적립금을 보유해야 합니다. 연간 적립금은 최소 10년 이상의 장기 유지 보수 계획을 기준으로 하거나, 건물의 원상 복구 비용의 최소 0.5%에 해당하는 금액이어야 합니다. 이 두 가지 조건을 모두 충족하지 못하는 협회는 문제가 있을 수 있음을 시사합니다.

소유주 협회의 결정에 이의를 제기하려면 어떻게 해야 하나요?

관할 지방법원(kantonrechter)에 해당 판결의 취소를 요청할 수 있습니다. 민법 제5조 130항에 따르면, 판결을 알았거나 알 수 있었던 날로부터 한 달 이내에 요청해야 합니다.

구매 후에는 유지 보수, 유닛 변경, 관리비 또는 회의 진행 방식 등에 대한 분쟁이 흔히 발생합니다. 총회 결정이 법률, 분할 계약서, 규칙 또는 합리성과 공정성에 위배되는 경우, 회원은 계약 해지를 요청할 수 있습니다. 요청 기한은 한 달로 매우 짧습니다. VvE 및 네덜란드 아파트 권리 에 대한 저희 안내서를 참고하시면 절차를 자세히 확인하실 수 있습니다.

부동산 구매 시 가격 외에 추가로 드는 비용은 무엇인가요?

공증 수수료, 등기 수수료, 부동산 중개 수수료, 감정 및 측량 비용, 그리고 양도세(overdrachtsbelasting)가 발생할 수 있습니다. 양도세율은 구매자가 해당 부동산에 거주하는지 여부에 따라 달라집니다.

매매 대금은 거래 비용의 전부가 아닙니다. 소유권 이전 등기 공증 수수료와 (담보 대출이 있는 경우) 담보 대출 계약서 작성 수수료가 추가됩니다. 여기에 부동산 등기 수수료, 부동산 중개 수수료, 감정 평가 및 건물 조사 비용도 더해집니다. 네덜란드에서는 부동산 취득 시 양도세가 부과됩니다.

2026년 기준, 주거용으로 사용할 주택의 경우 양도세율은 2%, 임대용 주택이나 별장과 같은 기타 주거용 부동산의 경우 8%입니다. 비주거용 부동산은 10.4%의 세율이 적용됩니다. 18세에서 35세 사이의 구매자 중 해당 주택에 직접 거주할 경우, 2026년 기준 부동산 가액이 555,000유로를 넘지 않는다면 일회성 '신규 구매자 면제' 혜택을 받을 수 있습니다. 세율, 가액 한도 및 조건은 매년 발표되는 세금 계획에 따라 조정됩니다. 적용되는 규정은 매매 계약일이 아닌 공증된 소유권 이전일을 기준으로 합니다. 계약 체결 전에 세무서(Belastingdienst) 또는 세무 전문가에게 최신 정보를 확인하십시오. 신축 주택의 경우 일반적으로 양도세가 아닌 부가가치세(VAT)가 부과되지만, 이중 과세를 방지하기 위해 양도세가 면제될 수 있습니다. 양도세 및 구매자 비용 에 대한 자세한 내용은 당사의 양도세 개요를 참조하십시오.

Law & More 당사는 세무 구조 설계에 대한 자문을 제공하지 않습니다. 일부 거래는 세금 결과에 따라 좌우됩니다. 예를 들어 부동산 회사의 자산 매각과 주식 매각 중 어느 방식을 선택할지, 신축 건물에 대한 부가가치세와 양도세의 상호 작용, 또는 외국인 투자자의 입장 등이 이에 해당합니다. 이러한 경우 당사는 고객의 세무 자문가와 협력하여 법적 구조와 계약에 집중합니다.

상대방이 약속을 이행하지 않을 때 어떻게 해야 할까요?

먼저 서면으로 채무 불이행 통지서를 보내십시오. 매도인이 소유권 이전을 거부하거나 다른 사람에게 매각한 경우, 임시 구제 조치 및 부동산 가압류를 통해 부동산의 추가 매각을 막을 수 있습니다.

대부분의 부동산 분쟁은 몇 가지 전형적인 패턴을 따르며, 각 패턴에 대한 대응은 내용뿐 아니라 절차에 관한 것이기도 합니다. 상대방이 이행을 미루는 경우, 일반적으로 첫 번째 단계는 이행을 위한 합리적인 기간을 제시하는 서면 채무 불이행 통지를 보내는 것입니다(민법 제6조 82항). 이러한 통지가 없으면 일반적으로 상대방은 채무 불이행 상태가 아니므로 손해 배상이나 계약 해지는 불가능합니다(민법 제6조 265항).

매도인이 소유권 이전을 거부하거나 다른 사람에게 매각한 경우, 가처분 신청(kort geding)을 통해 소유권 이전 협조를 강제할 수 있습니다. 법원의 허가를 받아 해당 부동산에 대한 가압류를 등록하여 매매를 금지할 수도 있습니다. 준공 후 하자가 발견된 경우에는 신고, 조사, 하자 금액 산정, 그리고 클레임 제기 순으로 진행해야 합니다.

부동산 소송의 대부분을 결정짓는 기한은 무엇일까요?

마감일이 대부분의 피해를 초래합니다. 승소할 수 없는 많은 소송은 내용상의 문제가 아니라 마감일 때문에 패소한 것입니다.

• 숙려 기간: 3일 (최소 2일의 근무일 포함)
• 해결 조건: 일반적으로 계약서에 명시된 대로 몇 주 정도 소요됩니다.
• 결함에 대한 불만 제기: 결함 발견 후 합리적인 시간 내에, 그 후 2년 이내에 소송을 제기해야 합니다.
• 소유주 협회 결정 취소: 1개월.

구매자나 판매자가 문제를 발견했을 때 가장 유용한 조치는 자신의 권리를 보호하는 내용으로 상대방에게 즉시 서면으로 연락하고, 전문가의 조언을 구하는 것입니다.

부동산 전문 변호사를 어떻게 선택하고 선임해야 할까요?

부동산법 관련 경험, 원하는 언어 및 일정으로 상담 가능한지, 그리고 수수료 체계에 대해 문의하십시오. 그리고 첫 상담 시에는 모든 관련 서류를 지참하십시오.

첫째, 변호사가 일반 상법 업무가 아닌 부동산법 전문인지 확인하십시오. 부동산법은 전문적인 분야이며, 표준 문서와 시장 관행이 중요합니다. 둘째, 변호사가 귀하의 거래에 필요한 언어와 시간 내에 업무를 처리할 수 있는지 확인하십시오. 조건 해제는 기다려주지 않기 때문입니다. 셋째, 수임료 체계(시간당 또는 고정 수임료), 포함 사항, 예상 비용 등을 문의하십시오. 이러한 사항은 업무 시작 전에 서면으로 제공되어야 합니다.

첫 미팅에는 모든 서류를 가져오세요. 매물 정보, 매매 계약서 초안, 등기부등본, 분할 계약서, 아파트라면 관리 조합 관련 서류, 임대라면 임대 계약서, 그리고 매도인이나 중개인과의 모든 연락 내역까지 모두 준비하세요. 계약서 서명 전에 검토하는 것은 나중에 분쟁이 생겼을 때 드는 비용의 극히 일부만을 절약해 줍니다. 또한, 계약 조건을 변경할 수 있는 유일한 단계이기도 합니다.

저희는 매수자, 매도자, 임대인, 임차인, 소유자 협회, 투자자 및 개발업자를 대상으로 네덜란드 부동산 관련 자문 서비스를 제공합니다. 매매 계약 검토 및 협상, 법률 실사, 하자 및 부적합 사항 관련 소송, 장기 임대 및 아파트 권리, 상업용 임대, 개발 계획 및 허가, 민사 소송 등이 포함됩니다. 관련 내용은 저희 네덜란드 부동산법 가이드를 참조하십시오.

결론

• 부동산 전문 변호사는 오직 의뢰인만을 대변하며, 공증인은 중립적이고, 부동산 중개인은 자신을 고용한 사람을 위해 일합니다.
• 변호사를 선임하기 가장 좋은 시기는 계약서에 서명하기 전, 즉 해결 가능한 조건과 조항을 협상할 수 있을 때입니다.
• 개인 주택 구매자는 서면 계약서 제출 의무와 3일의 숙려 기간(민법 제7조 2항)을 가지며, 그 이후에는 합의된 해지 조건만이 구매자를 보호합니다.
• 결함을 발견한 후 합리적인 시간 내에 이의를 제기할 수 있으며(제7조 23항), 소유자 협회의 결정에 대해서는 1개월 이내에 이의를 제기할 수 있습니다(제5조 130항).
• 매매는 기존 임대차 계약을 종료시키지 않으므로(BW 제7조 226항), 임대차 계약은 매매 대상에 포함됩니다.

네덜란드 부동산법에 대한 일반적인 질문

현재 상황이 어떤지 잘 모르시겠나요? 상황을 알려주시면 영업일 기준 하루 이내에 가능한 해결책을 안내해 드리겠습니다.