주요 테이크 아웃

임대인은 범죄 행위에 대해 전혀 알지 못했더라도 행정적 폐쇄 조치를 당할 수 있습니다. 폐쇄 명령이 내려졌다고 해서 민사 책임이 자동으로 발생하는 것은 아니며, 법원은 사건의 모든 정황을 고려하여 판단합니다. Bibob 심사 절차는 허가 및 면허뿐만 아니라 공공기관이 관련된 부동산 거래에도 적용됩니다. 시민과 기업은 행정적 이의 제기, 항소, 임시 구제 등 강력한 법적 구제 수단을 보유하고 있습니다. 공공기관 간의 데이터 공유는 엄격하게 규제되며, 시민과 기업은 정보 접근 및 이의 제기 권리를 갖습니다.

뉴스를 접하는 사람이라면 누구나 알 수 있듯이, 조직 범죄, 마약 밀매, 법치주의의 '훼손'. 이러한 용어들은 네덜란드에서 일상적인 공론의 대상이 되었습니다. 하지만 이러한 용어들은 실제로 무엇을 의미하며, 더 중요한 것은 우리에게 어떤 의미를 갖는가 하는 것입니다. 여기서 말하는 의미는 용의자나 범죄자가 아닌, 식당을 열려는 사업가, 부동산을 임대하는 건물주, 범죄 조직이 활동하는 지역에 거주하는 주민 모두에게 해당됩니다.

현실은 조직범죄와의 전쟁이 이제 아무 잘못도 없는 사람들의 일상생활 깊숙이까지 영향을 미치고 있다는 것입니다. 건물은 폐쇄되고, 허가는 거부되며, 개인 정보는 정부 기관 간에 공유됩니다. 이 글에서는 이러한 접근 방식이 형법, 행정법, 민법 및 개인정보보호법의 관점에서 어떻게 작용하는지, 그리고 시민이나 사업주로서 영향을 받을 경우 어떻게 대처해야 하는지 설명합니다.

I. 형법: 공모는 언제 범죄가 되는가?

법치주의의 훼손은 범죄 세계와 합법적인 경제가 뒤얽히면서 시작됩니다. 범죄자들은 ​​불법 활동을 은닉하거나 범죄 수익을 세탁하기 위해 합법적인 구조를 이용합니다. 숙박업소는 마약 자금을 세탁하는 수단이 될 수 있고, 운송 회사는 마약 운반에 이용될 수 있으며, 부동산 포트폴리오는 범죄 자산을 보호하는 완충재 역할을 할 수 있습니다. 이러한 유형의 범죄의 가장 큰 특징은 바로 겉보기에 합법적으로 보인다는 점입니다.

형사법적 대응에 있어서 네덜란드 형법 제140조가 핵심적인 역할을 합니다. 이 조항은 범죄 조직에 가담하는 행위를 범죄로 규정하고 있습니다. 특히 강력한 점은 개별 범죄 행위와 관계없이 조직 자체를 범죄로 간주한다는 것입니다. 따라서 마약 운반이나 폭력 행위에 직접 가담하지 않았더라도 범죄 조직을 지원하는 사람, 즉 회계 담당자, 운전사, 창고 임대인 등을 처벌할 수 있습니다.

입법부는 또한 경찰과 검찰에게 조직 범죄 수사를 위한 광범위한 권한을 부여했습니다. 비밀 요원을 배치하거나, ​​통신을 감청하거나, 조직적인 감시를 하는 것이 허용됩니다. 이러한 방법은 용의자뿐만 아니라 그들의 주변 인물, 사업 파트너 또는 같은 건물에 거주하는 세입자에게도 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 이러한 규정을 숙지하는 것은 합법적인 사업가에게도 중요합니다.

II. 행정법: 귀하의 부동산이 폐쇄되었고, 허가가 거부되었습니다

행정적 종결: 강력한 도구

조직범죄와의 전쟁에서 가장 눈에 띄는 수단은 행정적 폐쇄 조치입니다. 흔히 '다모클레스 법'으로 불리는 아편법 제13조 b항 에 따라 시장은 판매, 배달 또는 공급 목적으로 마약이 발견된 주거용 또는 상업용 건물을 폐쇄할 수 있습니다. 이는 형사 처벌이 아닌 행정적 조치이므로 유죄 판결이 필수 요건은 아닙니다.

이 법률이 그토록 광범위한 영향을 미치는 이유는 부동산 소유주나 임대인에게도 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 심지어 그들이 해당 부동산에서 무슨 일이 벌어지고 있는지 전혀 몰랐더라도 말입니다. 소규모 마약 거래가 이루어지는 곳에 아파트를 임대해 준 임대인은 갑자기 영업 정지 명령, 임대료 손실, 그리고 잠재적인 법적 책임 문제에 직면할 수 있습니다. 임대인이 이를 막을 수 있었는지 여부는 나중에 이의 신청이나 항소 단계에서야 제기됩니다.

비례의 원칙: 단순한 형식주의 그 이상

법률은 시장에게 재량권을 부여합니다. 시장은 폐쇄 명령을 내릴 수 있지만, 항상 그렇게 해야 하는 것은 아닙니다. 행정법원은 비례의 원칙을 분석의 중심으로 삼아 시장이 해당 결정을 합리적으로 내릴 수 있었는지 여부를 검토합니다. 이 원칙은 해당 조치가 위반 행위의 심각성, 영향을 받는 사람의 상황, 그리고 공익을 고려할 때 적절하고, 필요하며, 비례적이어야 함을 요구합니다.

오랫동안 법원은 폐쇄 명령에 대해 가볍게만 심사할 것이라는 가정이 지배적이었습니다. 그러나 최근 판례는 보다 적극적이고 실질적인 심사 방향으로의 변화를 보여주고 있습니다. ECLI:NL:RVS:2025:2922 및 ECLI:NL:RVS:2026:475 사건 에서 국무원 행정관할부는 영향을 받는 당사자의 이익, 즉 개인적 상황, 과실 정도, 폐쇄의 결과 등을 적극적으로 고려해야 한다고 강조했습니다. 범죄 행위에 대해 전혀 알지 못했고 적극적으로 감독했던 업주는 경고 신호를 무시한 업주와는 법적으로 매우 다른 위치에 있습니다.

폐쇄 명령에 대한 법적 구제책

폐쇄 명령을 받으셨다면, 첫 번째 단계는 시장에게 이의를 제기하는 것입니다. 이는 형식적인 절차처럼 보일 수 있지만, 이의 제기 절차를 통해 개인적인 상황, 감독 노력, 그리고 관련 사실들을 상세히 설명할 수 있습니다. 이의 제기가 기각되면, 행정법 제6조 13항 에 따라 행정법원에 항소할 수 있습니다.

긴급한 상황, 즉 폐쇄 명령은 거의 항상 긴급한 상황입니다. 이러한 경우, 예비 구제 판사에게 임시 금지 명령을 동시에 신청할 수 있습니다( 법률 제8조 81항 ). 해당 판사는 최종 판결이 내려질 때까지 명령 집행을 유예할 수 있습니다. 실제로 이는 임대인과 건물주에게 중요한 도구입니다. 폐쇄 명령은 몇 주 동안 지속될 수 있으며 심각한 재정적 손실과 명예 훼손을 초래할 수 있기 때문입니다. 본안 소송이 진행되는 동안 이러한 피해를 최소화할 수 있다는 점은 매우 중요합니다.

Bibob 스크리닝: 단순한 허가증 발급을 위한 것이 아닙니다

폐쇄 권한 외에도 당국은 종종 과소평가되는 또 다른 수단을 가지고 있는데, 바로 비보브법(공공기관의 청렴성 평가 결정 촉진에 관한 법률)입니다. 이 법은 공공기관이 허가, 보조금, 계약이 범죄 목적으로 악용되거나 범죄 수익금 세탁에 이용될 심각한 위험이 있는 경우 이를 거부하거나 철회할 수 있도록 합니다. 비보브법을 적용하는 지자체에서 요식업 허가를 신청하는 사람은 광범위한 재정 및 사업 정보를 제출해야 할 수도 있습니다.

덜 알려진 사실은 Bibob 심사 제도가 공공기관이 관련된 부동산 거래 에도 적용될 수 있다는 점입니다 . 즉, 시유지 매입, 임대 계약, 정부 소유 기관으로부터의 건물 임대 등이 이에 해당합니다. 부동산 시장에서 활동하는 기업가나 공공 소유 부동산을 활용한 확장 계획을 가진 기업가라면 이 부분을 특히 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

III. 민법: 임대인의 법적 지위

임대차 계약 해지

시장이 부동산 폐쇄를 명령하면 이는 임대차 계약에 즉각적인 영향을 미칩니다. 네덜란드 민법 제7조 231항(2) 에 따라 임대인은 공공질서에 심각한 지장을 초래하는 행정 명령에 의해 부동산이 폐쇄되는 즉시 사법 절차를 거치지 않고 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 특히 임차인의 계약 불이행은 필요하지 않으며, 폐쇄 명령 자체가 충분한 법적 근거가 됩니다. 임대인은 명령이 확정되고 항소할 수 없게 될 때까지 기다릴 필요가 없으며, 이는 ECLI:NL:GHARL:2023:1291 에서 확인되었습니다.

다만, 계약 해지는 비례적이어야 하며 합리성과 공정성의 기준에 부합해야 합니다. 임차인의 경미한 위반이나 예외적인 개인적 사정이 있는 경우에는 법원이 개입할 수 있습니다.

책임: 미묘한 차이가 중요합니다

폐쇄 명령이 내려졌다고 해서 임대인에게 자동으로 민사 책임이 발생하는 것은 아닙니다. 이는 조직 범죄 관련 보도에서 자주 간과되는 부분입니다. 법원은 사건의 모든 정황을 고려합니다. 임대인이 해당 부동산의 범죄적 용도를 알고 있었는지, 몰랐다면 합리적으로 알 수 있었을지, 적절한 감독을 했는지, 그리고 경고 신호에 적절하게 대응했는지 등을 판단합니다.

네덜란드 국무원 행정관할부의 판례는 임대인이 적극적인 주의의무를 다해야 한다는 점을 명확히 하고 있습니다. 단순히 몰랐다고 주장하는 것만으로는 충분하지 않으며, 법원은 임대인이 오용을 방지하기 위한 실질적인 조치를 취했어야 한다고 판단합니다( ECLI:NL:RVS:2023:579 ; ECLI:NL:RVS:2022:2443 ). 임차인을 신중하게 심사하고, 정기적인 점검을 실시하며, 불만 사항에 대해 서면으로 답변한 임대인은 임대 계약 체결 후 아무런 조치를 취하지 않은 임대인보다 훨씬 유리한 입장에 서게 됩니다.

임대인이 주의 의무를 소홀히 할 경우, 네덜란드 민법 제6조 74항에 따라 임대료 손실, 수리비 및 기타 손실에 대해 책임을 질 수 있습니다. 또한, 민법 제6조 174항(건물 하자에 대한 책임) 또는 민법 제6조 162항의 일반 불법행위 조항에 따라, 예를 들어 건물 내 범죄 행위로 인해 피해를 입은 이웃 에 대한 제3 자 책임도 발생할 수 있습니다.

집주인으로서 할 수 있는 일은 무엇일까요?

임대인들이 가장 많이 묻는 질문은 "위험을 어떻게 줄일 수 있을까요?"입니다. 해답은 초기 세입자 심사, 임대 기간 동안의 적극적인 관리 감독, 그리고 모든 활동 및 절차를 꼼꼼하게 기록하는 데 있습니다.

임대차 계약 초기에는 임차인의 신원, 소득 및 경력을 신중하게 확인하는 것이 중요합니다. 임대인 윤리 강령(Good Landlordship Act)은 임대인이 객관적인 선정 기준을 사용하고 선정 과정을 투명하게 공개하도록 규정하고 있습니다. 서류의 진위 여부가 의심스러울 경우 관련 기관에 문의하고 추천서를 요청하십시오. 심사 과정을 서면으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 분쟁 발생 시 증거 자료는 가장 강력한 방어 수단이 될 수 있습니다.

감독은 여기서 끝나지 않습니다. 계약에 근거하고 임차인의 사생활 보호 권리도 동등하게 보호되므로, 적절한 범위 내에서 정기적인 점검을 실시하면 악용 징후를 조기에 파악할 수 있습니다. 이웃의 불만 사항에는 항상 서면으로 신중하게 답변하십시오. 범죄 행위의 구체적인 정황이 있다면 임차인에게 서면으로 계약 위반 통지서를 보내고 즉시 법률 자문을 구하십시오. 조치를 빨리 취할수록 행정 소송이나 민사 소송에 휘말릴 가능성이 줄어듭니다.

마지막으로 계약상 보호에 대해 말씀드리겠습니다. 임대차 계약서에 오용 방지 조항을 포함하는 것은 합리적이지만, 임차인의 범죄 행위에 대한 모든 책임을 면제하는 일반적인 면책 조항은 법적으로 효력이 제한적입니다. 대법원은 중대한 과실이나 고의가 있는 경우에는 면책 조항을 적용할 수 없다고 일관되게 판시해 왔습니다( ECLI:NL:HR:2021:153 ). 자격을 갖춘 변호사의 도움을 받아 실질적인 보호를 제공하고 법적 심사를 통과할 수 있는 조항을 작성하는 것이 좋습니다.

IV. 개인정보 보호: 데이터 공유 및 귀하의 권리

조직범죄와의 전쟁에는 여러 기관 간의 협력이 필수적입니다. 지방자치단체, 경찰, 검찰, 세무당국, 금융정보조사국(FIOD) 등 여러 기관이 정보를 교환하여 범죄 네트워크에 대한 전체적인 그림을 그려냅니다. 이러한 협력은 매우 중요하지만, 때로는 부당하게 시민들의 사생활이 노출될 위험도 수반합니다.

공공기관 간의 개인정보 공유는 엄격하게 규제됩니다. 적용되는 법규는 일반 데이터 보호 규정(GDPR) , 네덜란드 시행법(UAVG), 경찰 데이터 보호법(Wpg) 및 Bibob 법 입니다 . 데이터는 명확한 법적 근거가 있고 데이터 처리가 필요하고 비례적인 경우에만 공유될 수 있습니다. 경찰 데이터는 공익이 최우선인 경우( Wpg 제19조 ) 또는 조직범죄를 대상으로 하는 지정된 협력 협정( Wpg 제20 조 )에 따라서만 다른 기관에 공개될 수 있습니다. 데이터 공유는 결코 일상적인 행정 행위가 될 수 없으며, 모든 공개에는 구체적이고 입증 가능한 정당성이 필요합니다.

개인정보가 불법적으로 처리되거나 공유되었다고 생각되는 경우, 다양한 법적 구제 수단을 이용할 수 있습니다. GDPR 제15조에 따라 개인정보 접근 , 정정 또는 삭제를 요청하거나 개인정보 처리에 이의를 제기할 수 있습니다. 이러한 방법으로 원하는 결과를 얻지 못하는 경우, 네덜란드 개인정보보호청 에 민원을 제기 하거나 행정법원에 항소할 수 있습니다. 법원은 개인정보 공유의 적법성 및 귀하의 이익이 적절히 보호되었는지 여부를 엄격하게 검토합니다( ECLI:NL:RVS:2026:903 ; ECLI:NL:RVS:2026:746 ) .

결론: 조직범죄는 모두의 관심사이다

조직범죄와의 전쟁과 법치주의 훼손 문제는 더 이상 사회 변두리에 국한된 사안이 아니며, 법을 준수하는 기업가나 일반 세입자와는 동떨어진 문제가 아닙니다. 당국이 사용하는 수단, 즉 행정적 폐쇄, 신원조회 시스템(Bibob)을 통한 신용조사, 통합 데이터 공유 등은 아무 잘못도 저지르지 않은 사람들에게까지 영향을 미칩니다. 많은 경우 이는 의도된 바이기도 합니다. 정부는 합법적인 구조가 악용되는 것을 막고자 하며, 이를 위해서는 일정 수준의 감시와 감독이 불가피합니다.

하지만 그렇다고 해서 법이 당신을 보호하지 않는다는 의미는 아닙니다. 비례성과 합리성은 공허한 구호가 아니라, 결정이 검토되는 데 적용되는 실질적인 기준입니다. 법원은 당신의 개인적인 상황, 행동, 그리고 노력을 고려합니다. 신중한 심사, 적극적인 관리, 철저한 문서화를 통해 자신의 일을 잘 정리해 둔 사람들은 그렇지 않은 사람들과는 근본적으로 다른 법적 위치에 있습니다.

영업정지 명령을 받으셨거나, Bibob 조사 대상이시거나, 임대인으로서의 책임에 대한 질문을 받고 계십니까? 더 이상 기다리지 마십시오. 이의 신청 및 항소 기한은 얼마 남지 않았으며, 시의적절한 법률 자문은 성공적인 방어와 향후 수년간 사업 또는 부동산에 영향을 미칠 수 있는 돌이킬 수 없는 결정 사이의 차이를 만들 수 있습니다.

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관련 법률: 형법 제140조 • 아편법 제13b조 • 민법 제7조 231항 • 민법 제6조 74항 • 민법 제6조 174항 • 민법 제6조 162항 • 개인정보보호법(GDPR) • 경찰정보보호법 • 비보브법(Bibob Act) • 임대차법 • 일반행정법(AWB)

조직범죄 및 법치주의 훼손에 관한 자주 묻는 질문