네덜란드의 임대차법은 주거용 임차인을 강력하게 보호합니다. 임대인은 법에 명시된 사유가 있는 경우에만 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 해지하더라도 임차인이 동의하거나 법원이 종료 명령을 내릴 때까지 계약은 계속 유지됩니다. 2024년 7월 1일부터는 무기한 임대차 계약이 다시 일반적인 형태가 되었습니다.
법적 근거
핵심 규정은 민법 제7편 4절에 있으며, 계약 해지 사유는 제7편 274조에 명시되어 있습니다. 고정 임대차 계약법은 2024년 7월 1일부터 무기한 임대차 계약을 표준으로 복원하고, 학생, 임시 근로자, 주택 개보수 계약자 및 특정 승계인과 같은 특정 집단에 대한 예외 조항을 마련했습니다. 같은 날 시행된 적정 임대료법은 의무적인 점수제를 중산층까지 확대하고, 점수 상한선을 초과하는 임대료는 언제든지 이의를 제기할 수 있도록 했습니다.
실제로 작동하는 방법
임대인이 임대 계약을 해지하려면 등기우편으로 통지하고 법정 통지 기간을 준수해야 하며, 다음과 같은 사유를 제시해야 합니다: 긴급한 개인적 용도, 합리적인 새로운 제안 거부, 임대 계약 유지 하에 시행할 수 없는 철거 또는 개조 계획, 또는 임차인의 중대한 계약 위반. 규제 대상 임대료 분쟁은 법원이 아닌 임대료 조정위원회에서 처리하며, 지방자치단체는 '선량한 임대인법'에 따라 임대료 상한제와 임대인 행동 규칙을 시행합니다.
무엇이 잘못되는가
임대인들은 허용된 예외 사항을 제외하고 여전히 기간제 계약을 사용하는 경우가 있습니다. 그 결과는 임대 기간 단축이 아니라 영구적인 계약으로 이어지며, 해당 기간제는 무효가 되고 임대 계약은 무기한으로 계속됩니다. 두 번째 흔한 오류는 리모델링입니다. 리모델링으로 포장되었지만 실제로는 철거에 해당하는 공사나, 합리적이지 않은 임대료 인상 제안은 계약 해지의 근거가 될 수 없습니다. 세 번째로, 임대인이 긴급한 개인적 용도를 주장하는 경우, 진정한 필요성을 입증하고 적절한 대체 거주지를 마련해야 합니다.
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