토지 임대 (erfpacht)

에르프파흐트(Erfpacht)는 일반적으로 토지 임대 또는 장기 임대로 번역되며, 타인의 토지를 임대하고 사용할 수 있는 물권으로, 보통 정기적인 지대 지급을 조건으로 합니다. 토지 소유자는 해당 권리를 매매, 저당, 상속할 수 있지만, 토지 자체는 양도인(대개 지방자치단체)의 소유로 남습니다.

법적 근거

해당 권리는 민법 제5편 7장, 특히 제5조 85항부터 규정됩니다. 법정 규정은 대부분 기본 규정으로, 양도 증서와 그에 첨부된 일반 조건에 따라 임대 기간, 지대, 허용 용도 및 만료 시 발생하는 사항이 결정됩니다. 제5조 99항은 계약 해지 시 권리자에게 지급될 보상에 대해 규정하고 있으며, 제5조 87항은 장기간의 지대 미납과 같은 중대한 계약 위반 시 양도인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

실제로 작동하는 방법

오래된 도시에서는 시 소유 토지 임대가 주를 이룬다. Amsterdam 무엇보다도, 영구 토지 임대차 제도가 주기적인 갱신 방식의 기존 제도를 대체한 경우, 중요한 두 가지 변수는 토지 임대료 갱신 방식과 계약 기간 만료 시점의 상황입니다. 오래전에 고정된 임대료로 수십 년 동안 지속되는 권리는 갱신 시점에 임대료가 급격히 인상될 수 있으며, 대출 기관은 잔여 계약 기간이 담보 대출 기간보다 훨씬 긴 권리에 대해서만 자금을 지원합니다.

무엇이 잘못되는가

구매자들은 현재의 지대 임대료를 보지, 재검토 날짜를 보지 않습니다. 토지 가치와 연동된 산정 방식에 따라 3년 후 재검토될 지대 임대료는 크게 오를 수 있습니다. 두 번째는 일반 조건입니다. 오래된 계약서에는 용도 제한, 개조 및 매매에 대한 동의 요건, 그리고 건물의 잔존 가치를 양도인에게 지급해야 한다는 조항 등이 포함되어 있습니다. 마지막으로, 만료가 임박한 권리는 매매 및 자금 조달이 어려워 만료일 훨씬 이전부터 평가액에 영향을 미칩니다.