퇴거 - Law & More

퇴거란 건물을 물리적으로 비우고 임대인에게 반환하는 것을 말합니다. 임대인은 절대로 직접 퇴거 조치를 취할 수 없으며, 법원의 판결이 있어야 하고, 집행관이 이를 강제 집행합니다.

법적 근거

임대차 계약은 먼저 유효하게 종료되어야 합니다. 법정 사유에 따른 통지, 계약 불이행으로 인한 네덜란드 민법 제6조 265항에 따른 계약 해지, 또는 정해진 기간 만료 시 자동으로 종료되는 경우가 이에 해당합니다. 제7조 231항은 주거용 또는 상업용 부동산 임대차 계약은 법원의 승인을 통해서만 해지할 수 있다고 규정하고 있으므로, 임대인은 법원 외에서 계약을 해지할 수 없습니다. 다만, 아편법 제13조 b항에 따라 영업이 중단된 경우에는 예외가 적용됩니다. 임대료 체납의 경우, 법원은 일반적으로 약 3개월 정도의 체납 기간을 기준으로 계약 해지를 정당화합니다. 그 미만인 경우에는 제6조 265항(1) 단서 조항에 따라 체납액이 충분히 심각하지 않은 것으로 간주되는 경우가 많습니다. 민사소송법 제555조 이후 조항은 강제 집행에 관한 규정으로, 명도 영장을 발부하고 최소 3일의 유예 기간을 두어야 합니다.

실제로 작동하는 방법

소송 절차는 채무 불이행 통지로 시작되며, 이후 계약 해지 및 명도 소송이 제기됩니다. 긴급한 경우에는 약식 절차를 통해 명도를 청구할 수 있지만, 명도는 되돌릴 수 없으므로 판사는 신중하게 판단합니다. 즉, 채무 불이행이 본 소송을 기다릴 수 없을 정도로 명백해야 합니다. 임차인은 사업장 임대차 계약 제7조 280항에 따라 유예 기간을 요청하거나, 더 긴 퇴거 기간을 요청할 수 있습니다.

무엇이 잘못되는가

임대인이 자물쇠를 바꾸거나 물건을 밖으로 내놓는 것은 자력 구제 행위이며 법적 책임을 초래할 수 있습니다. 두 번째 오류는 소액의 연체금을 이유로 계약 해지를 요구하는 것인데, 이는 청구가 기각될 수 있습니다. 세 번째로, 전대차 또는 다른 거주자가 있는 경우, 그들에 대한 명도 소송을 제기할 수 없어 명도 절차가 지연될 수 있습니다.