2021년은 법률 및 규정 분야에서 몇 가지 변화가 있을 예정입니다. 양도세도 예외는 아닙니다. 2020년 11월 12일, 하원은 양도세 조정 법안을 통과시켰습니다. 이 법안의 목적은 투자자들에 비해 주택 구매를 앞둔 예비 구매자들의 주택 구매 여력을 개선하는 것입니다. 투자자들은 특히 대도시에서 주택을 너무 빨리 구매하는 경향이 있어 예비 구매자들이 내 집 마련을 하기가 점점 더 어려워지고 있기 때문입니다. 이 블로그에서는 2021 년 1월 1일부터 두 범주에 적용되는 변경 사항과 그로 인해 주의해야 할 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.
두 가지 조치
위와 같은 법안의 목적을 실현하기 위해 2021 년부터 양도세 분야에 두 가지 변경 또는 최소한 조치가 도입 될 예정입니다. 이로 인해 초기 구매자의 주택 거래 건수가 증가 할 것으로 예상됩니다. 투자자의 주택 거래를 줄입니다.
이 맥락에서 첫 번째 조치는 스타터에 적용되며, 간단히 말해 양도세 면제를 수반합니다. 다시 말해, 스타터는 1년 2021월 XNUMX일부터 더 이상 양도세를 내지 않아도 되므로 주택 구매가 훨씬 저렴해집니다. 면제의 결과로 주택 가치 상승에 따라 주택 구매와 관련된 총 비용이 실제로 감소할 것입니다.
참고: 면제 혜택은 일회성이며, 2021년 4월 1일 기준 주택 가격은 40만 유로를 초과할 수 없습니다. 또한, 이 면제 혜택은 2021년 1월 1일 이후 민법 공증 사무소에서 부동산 소유권 이전이 이루어지는 경우에만 적용되며, 매매 계약서 서명 시점은 중요하지 않습니다.
다른 조치는 투자자와 관련이 있으며, 1년 2021월 6일부터 그들의 인수가 더 높은 일반 세율로 과세된다는 것을 의미합니다. 이 세율은 언급된 날짜에 8%에서 XNUMX%로 인상됩니다. 따라서 스타터와 달리 투자자가 주택을 구매하는 데 더 많은 비용이 듭니다. 그들에게는 판매세율 인상으로 인해 주택 구매와 관련된 총 비용이 증가할 것입니다.
그런데 이 세율은 사업장을 포함한 비주거용 건물 취득뿐만 아니라 주거용으로 사용되지 않거나 일시적으로만 사용되는 주택 취득에도 세금을 부과합니다. 이와 관련하여 양도세 조정 법안에 대한 설명 각서에 따르면, 예를 들어 휴가용 주택, 부모가 자녀를 위해 구매하는 주택, 자연인이 아닌 주택 공사와 같은 법인이 구매하는 주택을 고려해 보세요.
초보자 또는 투자자?
하지만 어떤 척도를 염두에 두어야 할까요? 다시 말해, 당신은 초보자입니까? 아니면 투자자입니까? 누군가가 실제로 처음으로 주택 시장에 진입하고 이전에 집을 구매한 적이 없는지 여부가 이 질문에 대한 답의 시작점으로 간주될 수 있습니다.
그러나 누가 스타터 면제를 받을 자격이 있고 누구에게 매출세율 인상이 적용되는지는 이 기준에 따라 결정되지 않습니다. 구매자로서 이전에 주택을 소유했는지 여부는 면제에 중요하지 않습니다. 다시 말해, 주택이 면제를 받으려면 첫 번째 소유자 거주 주택일 필요는 없습니다.
양도세 조정 청구서는 완전히 다른 출발점을 사용합니다. 귀하가 스타터로 분류 될 수 있고 따라서 스타터 면제의 가능성이 있는지 여부는 세 가지 누적 기준에 따라 다릅니다. 기준은 다음과 같습니다.
- 인수자의 나이. 스타터로 간주되려면 18세에서 35세 사이여야 합니다. AFM의 조사에 따르면 35세보다 낮은 나이에 구매자가 비용을 부담하는 것이 평균적으로 더 어렵다는 사실이 밝혀졌기 때문에 법안에서 35세의 상한이 사용됩니다. 또한 18세의 하한이 있는 면제를 적용하려면 연령에 도달해야 한다는 요구 사항이 적용됩니다.
- 이 하한의 목적은 스타터 면제의 부적절한 사용을 방지하는 것입니다. 법적 대리인이 미성년 자녀의 이름으로 주택을 구매할 때 면제를 사용할 수 없습니다. 또한, 여러 인수자가 공동으로 한 주택을 인수하는 경우에도 연령 제한은 인수자당 적용되어야 합니다. 인수자 중 한 명이 15세 이상인 경우, 이 구매자에게는 다음이 적용됩니다. 본인에게는 면제가 적용되지 않습니다.
- 취득자는 이전에이 면제를 적용하지 않았습니다.. 언급했듯이, 스타터 면제는 한 번만 사용할 수 있습니다. 이 규칙이 위반되지 않도록 하려면, 이전에 스타트업 면제를 적용하지 않았다는 것을 명확하고, 확고하고, 무조건적으로 서면으로 선언해야 합니다. 그런 다음 이 서면 진술서를 민법 공증인에게 제출하여 양도세 면제를 활용해야 합니다.
- 원칙적으로 민법 공증인은 이 진술서가 잘못 발행되었다는 사실을 알지 못하는 한 이 서면 진술서를 신뢰할 수 있습니다. 나중에 진술서가 발행되었음에도 불구하고 취득자로서 면제를 더 일찍 적용한 것으로 나타나면 추가 평가가 여전히 이루어집니다.
- 취득자가 일시적으로 주 거주지로 사용하지 않는 주택의 사용. 즉, 스타터 면제의 범위는 실제로 주택에 거주할 취득자에게만 국한됩니다. 이 조건과 관련하여, 취득자로서 주택이 임시 주거용이 아닌 다른 용도로 사용될 것이라는 사실을 명확하고 확고하게, 그리고 무조건적으로 서면으로 선언하고, 취득이 그를 통해 이루어지는 경우 취득 전에 이 서면 진술서를 민법 공증인에게 제출해야 합니다.
- 일시적 사용은 예를 들어 주택 임대 또는 휴가용 주택으로 사용하는 것을 의미합니다. 주거지에는 회중에 등록하고 그곳에서 삶을 꾸리는 것(스포츠 활동, 학교, 예배 장소, 육아, 친구, 가족 포함)이 포함됩니다. 인수자로서 1년 2021월 8일부터 새 주택을 주거지로 사용하지 않거나 일시적으로만 사용할 경우 일반 세율 XNUMX%로 여전히 세금이 부과됩니다.
이러한 기준에 대한 평가와 면제 신청 자격 여부에 대한 질문에 대한 답변은 주택을 인수 할 때 이루어집니다. 더 구체적으로 말하면 이것은 공증인이 판매 증서를 작성하는 순간입니다. 공증 증서 실행 직전에 두 번째 및 세 번째 조건에 대한 서면 진술도 공증인에게 제출해야합니다. 구매 계약서에 서명하는 순간은 스타터 면제 취득과 마찬가지로 서면 진술서 발행과 관련이 없습니다.
주택 구매는 처음 집을 장만하는 사람이나 투자자 모두에게 중요한 단계입니다. 본인이 어떤 범주에 속하는지, 2021년부터 어떤 조치를 고려해야 하는지 알고 싶으신가요? 아니면 면제 신청에 필요한 서류 작성에 도움이 필요하신가요? 그렇다면 로앤모어 (Law & More)에 문의하세요. 저희 변호사들은 부동산 및 계약법 전문가로서 기꺼이 도움과 조언을 제공해 드립니다. 또한 매매 계약서 작성 및 검토 등 후속 절차에서도 저희 변호사들이 도움을 드릴 수 있습니다.
