네덜란드의 전기차 충전 인프라: 기업 및 부동산 소유주를 위한 법적 문제

네덜란드의 거의 모든 고용주, ​​건물주, 차량 관리 업체는 이제 동일한 요구에 직면해 있습니다. 바로 전기차 충전소를 설치하라는 것입니다. 기술 자체는 간단하지만, 법적 문제는 복잡합니다. 전기차 충전은 전력망 관련 법률, 부동산법, 임대차법, 아파트법, 에너지 규제, 고용 조건, 개인정보보호법 등 여러 법규와 얽혀 있으며, 충전소가 설치되는 위치에 따라 법적 대응 방안이 크게 달라집니다.

세 가지 설정이 있으며, 각각 매우 다르게 처리됩니다.

첫 번째 질문은 절대 기술적인 문제가 아닙니다. 토지는 누구의 소유이고, 전력 연결은 누구의 것이며, 전기를 사용하는 사람은 누구인가? 아래 세 가지 사항을 혼동하는 것이 프로젝트가 지연되는 가장 흔한 원인입니다.

'준공공'은 모호한 중간 형태를 띤다. 사유지이지만 누구나 자유롭게 이용할 수 있는 주차장, 호텔, 소매점 등이 여기에 해당한다. 소유권이 아닌 접근성이 아래 유럽 규정의 적용을 받게 되므로, 충전소를 방문객에게 개방하는 사업체는 내부 전용 시설과는 다른 의무를 부담하게 된다.

그리드 연결: 일반적으로 바인딩 제약 조건

기업이 구매할 수 있는 충전소의 개수가 한계인 경우는 드뭅니다. 진정한 한계는 연결망의 수송 용량입니다. 브레인포트 지역을 비롯한 대부분의 지역에서 네트워크의 상당 부분이 혼잡하며, 연결망을 확장하는 데는 수년이 걸릴 수 있습니다. 세 가지 경로가 중요합니다.

• 연결을 업그레이드합니다. 시스템 운영자는 용량이 부족한 경우를 제외하고 연결 및 수송 의무를 지닙니다. 1998년 전기법(Elektriciteitswet 1998)과 2026년 1월 1일부터 시행된 가스법(Gaswet)을 대체한 에너지법(Energiewet)에서는 고정된 연결 기한이 "합리적인 기간" 기준으로 대체되어 연결 지연에 대한 이의 제기 방식이 변경되었습니다.
• 스마트 충전 및 부하 분산. 대부분의 경우 실질적인 해결책은 다음과 같습니다. 현장의 부하 프로필에 맞춰 충전량을 제한하고 조정함으로써 고용주는 기존 연결을 통해 많은 차량에 서비스를 제공할 수 있습니다. 이는 규제보다는 계약에 기반하지만, 우선순위 설정, 보장되는 최소 충전량, 충전이 되지 않을 경우 책임 소재 등을 문서화해야 합니다.
• 유연한 운송 계약. 시스템 운영자는 기업이 할인이나 수수료를 받는 조건으로 특정 시간대에 용량 제한을 수용하는 계약을 제공합니다. 일반적인 확정 연결 및 전송 계약 외에도 여러 형태의 계약이 존재합니다. 비확정 ATO(자동 전송 계약)는 혼잡 지역에서만 이용 가능합니다. 시간 블록 전송권은 지역 전력망에서 합의된 블록 내에서 완전한 권한을 부여하고, 기간 기반 전송권은 TenneT의 고전압 전력망에서 연간 정해진 시간 동안 권한을 부여합니다. ACM(호주 전력망 관리 위원회)은 2024년 7월 16일 규정 결정(Staatscourant 2024, 23594)을 통해 두 가지 전송권을 모두 도입했으며, 이는 2025년 4월 1일부터 시행됩니다. 혼잡 관리에는 용량 제한 계약이 있으며, ACM은 2025년 12월 11일 결정(Staatscourant 2025, 42474)을 통해 용량 제어 계약을 추가했습니다. 이 계약에 따라 시스템 운영자는 저장 또는 발전 설비를 보유한 사업자에게 단순히 부하를 줄이는 것이 아니라 혼잡 방향에 반하는 방향으로 용량을 이동하도록 요청할 수 있습니다. 이는 용량 제한 계약을 대체하는 것이 아니라 보완하는 역할을 합니다. 해당 조건은 2026년 1월 1일 에너지법 및 관련 법규가 발효되면서 기존의 전기 네트워크 규정(Netcode elektriciteit)을 대체한 2026년 전기 시스템 규정(Systeemcode elektriciteit 2026)에 명시되어 있습니다. 충전 방식은 유연성이 뛰어나 매력적인 대안이지만, 의무 사항 또한 까다롭습니다. 부하를 줄이겠다고 약속한 고용주는 자사 차량에 임의로 충전을 허용할 수 없습니다.

전력망 연결에 대한 자세한 내용은 이 사이트에 별도의 게시글이 있습니다. 여기서 중요한 것은 순서입니다. 하드웨어를 구매하기 전에 용량에 대해 먼저 문의하십시오.

충전소의 소유자는 누구입니까?

콘크리트 기초에 고정된 충전소는 이동 가능한 장비가 아닙니다. 토지 소유권에는 토지와 영구적으로 결합된 모든 것이 포함되므로, 토지 소유자는 법률에 따라 충전소의 소유자가 됩니다(민법 제5조 20항). 이는 '부속'( natrekking )이라고 하며 , 계약서에 소유권에 대해 어떻게 명시되어 있든 관계없이 발생합니다. 2023년 5월 11일 겔더란트 법원(ECLI:NL:RBGEL:2023:2690)에서, 지방 자치 단체의 허가를 받아 운영되는 공공 충전소에 대한 에너지 세금 소송에서, 법원은 충전소가 토지와 영구적으로 결합되어 있고 지표면에 대한 권리가 부여되지 않았으므로, 부속을 통해 지방 자치 단체의 재산이 되었다는 전제하에 판결을 내렸습니다.

해결책은 토지 사용권( opstalrecht , 민법 제5조 101항)입니다. 이는 시설물의 소유권과 토지의 소유권을 분리하는 등록된 물권입니다. 제3자 사업자, 임대 회사 또는 고용주가 타인의 토지에 시설물을 설치하고 소유권을 유지하거나, 시설물을 철거하거나, 자금을 조달하고자 할 때 사용할 수 있는 수단입니다. 공증 및 등록이 필요하며, 토지의 사용 기간, 보상, 접근, 유지 보수 및 매매에 관한 사항을 포함해야 합니다. 임대된 지붕에 태양광 패널을 설치하는 경우에도 동일한 문제가 발생합니다.

임대 사업장 내 충전소

충전기 설치는 임대 부동산을 변경하는 행위이므로 일반적으로 임대인의 동의가 필요합니다(네덜란드 임대차법 제7권 215조). 임차인은 일반적으로 설치물을 철거할 권리가 있으며, 합의된 상태로 부동산을 반환해야 합니다(네덜란드 임대차법 제7권 216조 및 제7권 224조). 이 세 조항 모두 임차인의 의무를 다루는 임대차법 제7권에 포함되어 있으며, 이는 주거용 건물뿐 아니라 상업용 건물에도 적용되지만, 주거용 임대차의 경우에만 제7권 215조가 임차인에게 유리하게 의무적으로 적용됩니다. 거의 모든 네덜란드 상업용 임대차 계약에 사용되는 ROZ(원상복구 의무) 모델은 변경을 제한하고 원상복구 의무를 부과하므로, 법적 입장은 협상의 대상이지 최종 결과가 아닙니다.

서면으로, 그리고 동의서 자체에 명시하여 합의하십시오.

• 누가 지불합니까? — 자본 비용, 설치, 연결 업그레이드 및 유지 보수, 그리고 이러한 비용 중 일부가 요금을 부과하지 않는 임차인에게 서비스 요금으로 전가되는지 여부.
• 소유권 및 제거 — 임차인 또는 그 공급자가 소유권을 유지하는 경우 표면권에 대한 권리; 그렇지 않은 경우 설치물이 유지되고 그 가치가 명시적으로 합의됨.
• 용량 할당 여러 임차인이 거주하는 건물에서, 먼저 설비를 설치한 임차인이 다른 임차인들이 필요로 하는 천장 높이를 모두 차지해버리는 경우가 있습니다.
• 전기 — 계량기가 별도로 설치되어 있는지, 실비로 청구되는지, 아니면 서비스 요금을 통해 회수되는지, 그리고 임대인이 실비보다 더 많은 금액을 전가하는지 여부.

아파트 건물과 VvE

주차장이 아파트 소유권으로 나뉜 건물의 공용 부분인 경우, 개별 소유주는 임의로 설치할 수 없습니다. 공용 부분은 관리 조합(민법 제5조 126항)에서 관리하므로, 변경을 위해서는 분할 등기 및 규정에 따라 소유주 총회의 결정이 필요합니다. 관리 조합, 그 기관 또는 다른 소유주의 동의가 정당한 사유 없이 거부되거나 동의 의무자가 응답하지 않는 경우, 동의가 필요한 소유주는 관할 법원에 동의를 허가로 대체해 줄 것을 요청할 수 있습니다(민법 제5조 121항). 특정 공간을 전용으로 사용하거나 구조가 크게 변경되는 경우에는 분할 등기를 수정해야 할 수도 있으며, 이는 더욱 복잡한 절차입니다.

두 가지 중요한 변화가 있습니다. 2017년 모델 규정을 사용하는 건물에서는 특정 조건을 충족하는 경우, 관리 조합에 통지하는 것만으로도 충분할 수 있습니다. 또한 민법 제5권을 개정하는 법안이 통과되면 일반적인 통지 제도가 도입되어, 규정된 조건을 충족하는 소유주는 동의를 구할 필요 없이 통지만 하면 되고, 세부 사항은 행정명령으로 정해집니다. 이 법안은 인터넷 여론조사를 거쳤지만, 이 글이 작성될 당시에는 아직 제정되지 않았으며, 조건을 정하는 행정명령도 아직 발표되지 않았습니다. 따라서 이 내용을 신뢰하기 전에 의회 문서를 확인해야 합니다. 그때까지는 관리 조합의 결정이 여전히 중요하며, 관리 조합은 이 제도가 해결하지 못하는 부분, 즉 계량 및 요금 청구, 보험, 화재 안전, 그리고 건물 연결 보강 비용 부담 등에 대해 자체적으로 결정해야 합니다.

요금 청구 서비스: 서로 다른 세 업체

기업들은 흔히 세 가지 역할을 혼동합니다. 첫째는 충전소 운영자(CPO) 로, 하드웨어를 소유 또는 운영하고 이용권을 판매합니다. 둘째는 전기차 충전 카드나 앱을 발급하고 운전자에게 요금을 청구하는 eMSP(전기 이동성 서비스 제공업체) 로, 종종 로밍을 통해 다른 네트워크를 통해서도 요금을 청구합니다. 셋째는 전력 공급업체 로 , 충전소 뒤에 전력 연결을 제공합니다.

충전소에서 전기를 재판매하는 데 공급 허가가 필요한지 여부가 기업들이 실제로 묻는 질문입니다. 소규모 연결을 통해 최종 사용자에게 에너지를 공급하려면 허가가 필요하며(에너지법 2.17조), 호주 에너지청(ACM)은 단일 연결을 통해 자신이 소유한 단일 건물에 공급하는 경우, 대규모 소비자에게 공급하는 경우, 그리고 허가받은 공급업체의 재판매업자로 활동하는 경우를 포함한 예외 목록을 공개하고 있습니다.

일반적인 분석은 운영자가 자체 연결망의 최종 사용자이며 연결을 통해 전기를 판매하는 것이 아니라 충전 서비스를 제공하기 때문에 면허가 필요하지 않다는 것입니다. 그러나 사업자가 자신의 연결망을 다른 사람에게 제공하고 요금을 부과하는 경우, 예를 들어 건물주가 세입자에게 요금을 청구하거나, 협회가 거주자에게 요금을 청구하거나, 이웃이 하나의 설비를 공유하는 경우 문제가 발생합니다. 호주 에너지 위원회(ACM)는 에너지법(Energiewet)에 따른 충전소에 대한 구체적인 지침을 발표하지 않았습니다. ACM이 발표한 것은 예외 목록인데, 이 목록에는 지자체의 공공 업무용 소규모 연결망 공급이나 비영리 에너지 공동체가 회원에게 공급하는 경우도 포함됩니다. 불확실한 경우에는 직접 운영하기보다는 면허를 받은 공급업체나 에너지 구매 사업자(CPO)를 통해 계약하는 것이 좋습니다.

공공 요금 부과, 양보 및 지방 자치 단체 입찰

네덜란드의 공공 충전 시장은 계약을 통해 형성된 규제 시장입니다. 지방 자치 단체와 지역 협력체는 공공 장소에 충전소를 설치하고 운영하는 사업권을 부여하는데, 일반적으로 장기 계약이며 수십 개의 지방 자치 단체가 공동으로 운영하는 경우도 많습니다. 사업권 입찰에 참여하는 기업은 공공 계약 입찰에 참여하는 것이므로 조달법이 적용되고, 낙찰 기준에 이의를 제기할 수 있으며, 탈락한 기업은 소송을 제기할 수 있습니다.

입찰 전에 다음 사항을 확인하십시오. 계약 기간 중 및 계약 종료 후 충전소 소유권, 표면 사용권 부여 여부 또는 운영 허가 여부, 지자체에 납부해야 하는 요금(일반적으로 kWh당 부과됨), 주차 공간 배정을 위한 교통 계획 결정 등 배치 절차, 가동 시간 및 서비스 수준, 요금 상한선, 그리고 반납 절차.

공공 충전소에서의 소비자 및 가격 투명성 확보

대체 연료 인프라(AFIR)에 관한 EU 규정 2023/1804는 2024년 4월 13일부터 적용되며 즉시 효력이 발생합니다. 사용자 관련 의무 사항은 AFIR 제5조에 명시되어 있습니다.

• 임시 충전 — 사용자는 통신 사업자 또는 서비스 제공업체와의 계약 없이도 충전할 수 있어야 합니다.
• 결제 — 최소 50kW 이상의 공공 이용 가능 콘센트는 카드 판독기 또는 비접촉식 결제 장치를 통한 전자 결제를 허용해야 합니다. 해당 요건이 적용되기 전에 이미 운영 중인 콘센트도 무기한 면제되는 것은 아닙니다. AFIR 제5조는 사업자가 2027년 1월 1일까지 최소 50kW 이상의 기존 공공 이용 가능 콘센트에 카드 단말기 또는 QR 코드 결제를 통한 비접촉식 결제 기능을 설치하도록 의무화하고 있습니다.
• 가격 투명성 — 임시 가격은 합리적이고 투명하며 차별적이지 않아야 하며, 세션 시작 전에 제공되어야 하고, 최소 50kW 지점의 kWh당 가격을 기준으로 하며, 점유율 요소는 별도로 표시되어야 합니다.
• 서비스 제공자 — eMSP는 운전자에게 로밍 요금을 포함한 세션의 모든 가격 구성 요소를 사전에 제공해야 합니다.

일반 네덜란드 소비자법이 함께 적용됩니다. AFIR은 네덜란드 시행 법률 없이 직접 운영되며, 특별 가격 및 계약 조건의 투명성 감독은 ACM과 RDW가 담당합니다.

고용 측면: 회사 차량을 집에서 충전하는 것

고용주가 가장 취약하고 대비가 부족한 부분이 바로 이 지점입니다. 직원이 회사 전기차를 사용하는 경우, 집에서 사용하는 전기 요금은 직원이 선불로 부담하는 회사 차량 비용에 포함됩니다. 따라서 일반적으로 환급은 중간 비용 상환으로 간주되어 비과세됩니다. 단, 환급액이 직원의 실제 비용과 일치하는 경우에만 해당됩니다. 세무당국(Belastingdienst) 지식 그룹은 직원 간 격차가 너무 크다는 이유로 전국 평균 가격을 일괄 적용하는 것에 반대하는 입장을 발표했습니다(KG:204:2024:13). 이전 발표에서는 충전소 자체를 회수하고 토지 사용권을 활용하여 소유권을 유지하는 방안을 다루었습니다(KG:204:2022:5). 본 내용은 세무 자문이 아닌, 개략적인 세무 정보만을 제공합니다.

근무 관련 점수는 별개이며, 차량 지원 제도 또는 계약에 포함됩니다.

• 직원의 집에 설치된 충전소의 소유권, 보험 가입 및 유지 관리는 누가 담당하며, 직원이 퇴사하거나 이사하거나 차량을 교체할 경우 어떻게 되는지에 대한 내용입니다.
• 소비량 측정 및 환급 방식, 그리고 직원이 제출해야 하는 요금 관련 증빙 자료는 무엇인가.
• 고용주가 해고 시 설치 또는 제거 비용을 임금에서 공제할 수 있는지 여부 - 명확한 근거가 필요한 임금 공제 문제.
• 두 번째 차량의 개인 용도와 출구에서 신용카드 결제. 일방적인 변경은 어렵습니다. 수년간 이어져 온 환급 관행이 고용 조건으로 굳어질 수 있기 때문입니다.

충전소에서의 데이터 보호

요금 청구 내역은 익명으로 처리되지 않습니다. 신용카드, RFID 태그, 앱 계정, 로밍 기록 등은 요금 청구 내역을 개인, 시간, 장소와 연결하므로 GDPR이 적용되며, 통신 사업자, 서비스 제공업체, 고용주는 각각 누가 데이터 관리자인지 알아야 합니다. 요금 청구 데이터는 직원이 언제 어디에 있었는지를 보여주므로, 비용 배분 외의 용도로 사용하려면 GDPR 제6조에 따른 적법한 근거가 필요하고, 고지 의무가 있으며, 감시에 해당할 경우에는 노사협의회의 참여가 필요합니다. 청구에 필요한 기간 동안만 데이터를 보관하십시오.

안전, 건축 규정 및 허가

충전소는 환경법(Omgevingswet)에 따른 건물 충전 규정(Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl)의 적용을 받습니다. Bbl은 개정된 환경 계획 지침(EPBD)의 충전 의무를 이행하며, 2026년 개정안에서는 관련 규정이 더욱 강화되었습니다. 주차 공간이 5개 이상인 비주거용 건물의 신축 및 대규모 리모델링의 경우, 주차 공간 5개당 최소 1개의 충전소 설치가 의무화되었으며, 사무용 건물의 경우 2개당 1개의 충전소 설치, 최소 절반의 주차 공간에 대한 사전 배선 및 나머지 절반에 대한 배관 설치가 의무화되었습니다(Bbl 제4.160b조). 주차 공간이 20개 이상인 기존 비주거용 건물의 경우 2025년 1월 1일부터 최소 1개의 충전소 설치가 의무화되었으며, 2027년 1월 1일부터는 주차 공간 10개당 1개의 충전소 설치 또는 절반의 주차 공간에 대한 배관 설치가 의무화되었습니다. 또한, 공공 소유 건물의 경우 2033년 1월 1일부터 사전 배선 설치 의무가 추가로 적용됩니다.

밀폐형 주차장은 별도의 주의가 필요합니다. 밀폐형 주차장 내 충전이 일반적으로 금지된 것은 아니지만, 건물은 Bbl(독일 공공사업규제)의 성능 요건을 충족해야 하고, 설비는 관련 표준을 준수해야 하며, 관할 당국은 맞춤형 요건을 부과할 수 있습니다. 보험사와 소방당국은 입구 근처 또는 환기 시설 아래에 충전소를 설치하고, 중앙 비상 스위치를 설치하고, 충전 위치를 표시하는 표지판을 부착하고, 건물 보험이 여전히 유효한지 확인할 것을 요구합니다. 숙박 시설 지하 주차장에 충전소를 설치하는 경우, Bbl은 더욱 엄격한 요건을 적용하여 모드 3 또는 모드 4 충전 방식, 화재 경보 시스템과 연동된 중앙 차단 스위치, 그리고 강화된 스프링클러 및 환기 설비를 요구합니다. 허가 필요 여부는 장비 자체보다는 부지 조건에 따라 결정됩니다. 기술적인 건물 공사는 대개 허가가 필요 없지만, 도시계획(omgevingsplan)에 따라 충전소 설치가 허가 대상 활동이 될 수 있으며, 계획 변경 시 상당한 시간이 소요됩니다. 장비를 주문하기 전에 해당 지자체의 도시계획을 공공사업규제기관(Omgevingsloket)을 통해 확인하십시오.

사업장에 충전 시설을 도입하려는 고용주를 위한 체크리스트

• 하드웨어 구매를 결정하기 전에 시스템 운영자에게 사용 가능한 용량을 확인하고, 업그레이드, 스마트 충전 또는 유연한 운송 계약과 같은 대안의 가격을 비교 검토하십시오.
• 임대 계약인 경우, 임대인의 서면 동의를 받아야 하며, 동의서에는 비용, 소유권 및 철거에 대한 내용이 명시되어야 합니다. 또한, 소유권이 토지 소유자 이외의 다른 사람에게 귀속될 경우, 지상권(right of superficies)을 부여해야 합니다.
• 충전소를 방문객에게 개방할지 여부를 결정하고, 개방한다면 AFIR이 적용된다고 가정하십시오.
• 요금 청구 모델을 확정하고, 제3자에게 전기를 재충전하기 전에 전문가의 조언을 구하십시오.
• 주차장이 밀폐된 경우, Bbl 의무 사항과 화재 안전 규정을 확인하십시오.
• 자동차 이용 계획에 다음 사항을 명시하십시오: 자격 요건, 가정용 충전, 환급, 충전 카드, 해지.
• 통신 사업자 및 서비스 제공업체와 데이터 보호 고지 및 처리 약관을 마련하고, 서비스 수준, 보증 및 계약 해지 절차에 대해 합의하십시오.