Erfpacht: 네덜란드 토지 장기 임대 계약에 대한 설명 (구매자용)

당신은 경우 네덜란드에서 집 구매하기특히 Amsterdam세부 사항에는 해당 부동산이 다음과 같이 명시되어 있을 수 있습니다. op erfpacht그러면 당신은 땅 자체를 사는 것이 아니라, 다른 사람의 땅에 대한 제한적인 물권을 사는 것이며, 그 권리는 때로는 100년 전에 그 땅 주인이 작성한 조건에 따라 행사됩니다. 그 조건들이 당신이 지불할 금액, 계약 기간, 그리고 은행의 대출 승인 여부를 결정합니다.

네덜란드 부동산법에서 erfpacht란 무엇인가?

토지 사용권(Erfpacht)은 토지 사용권자( erfpachter )에게 타인의 부동산을 소유하고 사용할 수 있는 제한적인 물권( beperkt recht )을 부여하는 권리입니다 (민법 제5조 85항). 토지 소유자는 여전히 토지의 소유권을 유지합니다. 토지 사용권자의 권리는 계약상의 권리가 아닌 물권적 권리로서, 토지 등기소(Kadaster)에 등록되고, 매매, 저당, 상속이 가능하며, 토지 매매 후에도 존속합니다.

토지 소유자는 계약서에 따라 정기적인 사용료, 토지 사용료 또는 지대(민법 제5조 85항)를 지불해야 할 의무가 있을 수 있습니다. 토지 사용료는 법적으로 의무 사항은 아니지만, 거의 모든 주거용 토지 소유자 계약서에는 사용료가 명시되어 있습니다. 그 외에는 토지 소유자는 소유자가 누렸을 권리(민법 제5조 89항)를 폭넓게 행사할 수 있으며, 여기에는 부동산에서 발생하는 수익과 임대권, 그리고 수리 책임이 포함됩니다. 다만, 토지 소유자의 동의가 필요한 공사를 진행하거나 토지의 용도를 변경할 수는 없습니다.

완전 소유권( volle eigendom )은 영구적이며 유지 비용이 들지 않고 일반법의 적용만 받습니다. 반면, 토지 사용권(erfpacht)은 타인의 토지에 행사되는 권리로, 해당 소유자의 조건에 따르며, 수정되거나 종료될 수 있습니다. 토지 사용권이 있는 토지 사용권이 부여된 아파트는 일반적으로 완전 소유권으로 소유한 동일한 아파트보다 가치가 낮으며, 이러한 가격 차이는 매매가에 항상 반영되는 것은 아닙니다.

Erfpacht, opstal 및 건물 임대

• 에르프파흐트 타인의 토지를 소유하고 사용할 권리를 부여합니다(민법 제5조 85항). 일반적으로 토지 위의 건물은 토지 사용권의 일부를 구성합니다.
• 옵스탈토지 사용권(민법 제5조 101항)은 타인의 토지 위, 안 또는 위에 건물, 시설물 또는 식물을 소유하거나 취득할 권리를 부여하며, 건물은 토지 소유자의 소유라는 원칙을 깨뜨립니다. 이 권리를 행사하기 위해서는 '토지 사용료'라는 명목의 지불이 필요할 수 있습니다. 응징지상권은 종종 토지 사용권이나 임대권과 함께 부여되는 종속적인 권리로, 예를 들어 케이블이나 태양광 패널 등에 적용되지만, 단독으로도 성립될 수 있습니다. 지상권에 관한 법률 규정은 지상권에도 동일하게 적용됩니다(민법 제5조 104항).
• 임차료건물이나 주택의 임대는 물권이 아닌 계약입니다. 따라서 등기 가능한 권리나 저당권이 없으며, 민법 제7권의 임대차 규정이 적용됩니다. 임차인은 점유에 대한 대가로 임대료를 지불하고, 토지 소유자는 자신이 소유하고 매매할 수 있는 재산권에 대해 교회 관리인에게 대금을 지불합니다.

계약서 및 일반 조건

토지 사용권(erfpacht)은 공증 문서로 생성되어 공공 등기부에 등록됩니다. 토지 사용권 계약서 (erfpachtakte) 에는 필지, 사용 기간, 최초 사용 규정, 허용 용도 등 개별 조건이 명시되어 있으며, 거의 예외 없이 일반 조건 (algemene bepalingen)이 적용됩니다. 이러한 일반 조건은 계약의 실질적인 내용으로, 수정 메커니즘, 매입 규정, 동의 요건, 보상 체계, 계약 해지 권한 등을 포함합니다.

발행 연도의 조건이 적용됩니다.

가장 흔히 간과되는 부분이자 결정적인 부분입니다. 지자체는 하나의 조건 세트만 가지고 있는 것이 아니라, 각기 다른 해에 발표되는 일련의 조건을 가지고 있으며, 각 조건은 해당 조건에 따라 부여되는 필지에 적용됩니다. Amsterdam이 책들은 연도별로 구분되는데, AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000, 2016 등이 있으며, 그중 AB 1994, AB 2000, AB 2016 시리즈가 오늘날 가장 흔하게 볼 수 있습니다. 차이점은 외형적인 것에 그치지 않습니다. 오래된 책들은 소유자에게 수정에 대한 폭넓은 재량권을 부여하는 반면, 보상권은 제한적입니다.

질문은 "이 도시의 토지 이용 조건은 무엇입니까?"가 아니라 " 이 필지에 어떤 조건이 적용됩니까?"입니다. 답은 지적청(Kadaster)에 있습니다. 토지 설정 등기 및 이후의 모든 수정 등기에는 연도별로 조건이 명시되어 있습니다. 공증인에게 등기 서류와 해당 조건의 전문을 받아 읽어보도록 요청하십시오. 요약본이나 대리인이 작성한 내용이 아니라 전문을 읽어보세요.

지대(정식 명칭)

토지 사용료는 토지 사용에 대한 정기적인 지불금입니다. 일반적인 구조는 평가된 토지 가치에 일정 비율을 적용하는 방식이며, 이 평가액은 잔여적으로 산출되거나, 부동산 가치의 일정 비율에서 계산되거나, 또는 정해진 기준표에 따라 산출됩니다. Amsterdam 그 요소는 해당 거리의 부동산 가치 대비 토지 가치의 비율을 나타내는 '부르트스트라트쿼트(buurtstraatquote)'입니다.

개정 사이 기간 동안 대부분의 현대적 계약 조건은 매년 소비자 물가 지수에 맞춰 임대료를 조정합니다. 물가 연동은 개정과는 다릅니다. 물가 연동은 인플레이션을 반영하고 예측 가능한 반면, 개정은 토지의 기본 가치를 재설정하고 임대료를 크게 인상할 수 있습니다. 임대료 미납은 궁극적으로 임차권 자체를 상실하게 만들 수 있습니다.

erfpacht의 세 가지 유형

Voortdurend 와 eeuwigdurend 는 모두 영어에서 "perpetual"로 번역되지만, 둘은 동일하지 않으며 그 차이는 금전적으로 매우 중요합니다. 영구적인 권리라 하더라도 일정 기간 동안만 사용할 수 있는 권리를 매입할 수 있습니다. 권리의 지속 기간과 매입 기간은 별개의 문제입니다.

기간 말 수정: 가장 큰 재정적 위험

지속적 토지이용계약(erfpacht)의 경우, 계약 기간이 종료되면 토지 소유자는 현재 토지 가치에 맞춰 기준 가격을 재설정할 수 있습니다. 계약 기간이 수십 년에 걸쳐 지속되고 네덜란드 도시 지역의 토지 가치가 급격히 상승했기 때문에 새로운 기준 가격은 이전 기준 가격의 몇 배에 달할 수 있습니다.

• 점진적인 것이 아닙니다. 인상은 수십 년 전에 정해진 날짜에 한 번에 이루어집니다.
• 그 메커니즘은 기존 조건에 그대로 놓여 있습니다. 일부 오래된 계약 체계에서는 소유자의 재량권이 넓고 이의 제기는 법원 소송이 아닌 평가 절차로 제한됩니다.
• 대출기관들은 미래를 내다본다. 개정일이 가까워지면 대출과 향후 주택 매매 시장 모두에 영향을 미칩니다.

서명하기 전에 현행 기간의 종료일, 개정 절차, 그리고 (잠정 수치가 발표된 경우) 오늘 개정했을 때의 정전(正典)이 어떻게 될지 명확히 해야 합니다. 개정이 진행 중인 경우에는 제안 내용과 이의 제기 마감일을 확인해야 합니다.

지상 임대료 선납(afkoop)

토지 소유자는 계약금을 지불하는 대신 일시불로 계약금을 지불하여 계약금을 면제받을 수 있습니다. 일정 기간 선납 구매는 해당 기간의 잔여 계약금을 지불하는 것으로, 해당 기간이 만료되면 변경된 조건으로 계약금이 다시 발생합니다. 따라서 "계약금 면제"로 광고된 부동산이라도 실제 계약 만료일이 얼마 남지 않았을 수 있습니다. 반면, 영구 선납 구매는 계약금 을 영구적으로 소멸시키며, 이후 계약 변경은 없습니다.

매입은 토지 자체를 매입하는 것이 아닙니다. 토지 소유권은 기존 소유자에게 그대로 유지되며, 단지 지불 의무만 종료될 뿐 사용 및 동의에 대한 조건은 여전히 ​​유효합니다. 매입 제안 의무 여부, 매입 금액 산정 방식, 그리고 계약 기간 중간에 매입이 가능한지 여부는 일반 법률이 아닌 계약 조건에 따라 결정됩니다. 매입은 공증 서류를 통해 이루어지고 등기됩니다. 세금 처리 방식 또한 동일하게 적용되며, 정기 매입과 일시적인 자본금 매입에 대한 세법이 다르므로, 매입을 결정하기 전에 세무 전문가와 상담하여 그 결과를 확인하는 것이 중요합니다.

Amsterdam: 계속되는 것에서 영구적인 erfpacht로

Amsterdam 이 주제가 대부분의 해외 구매자에게 중요한 이유는 다음과 같습니다. 도시의 주택 대부분이 역사적으로 주기적인 재검토를 거치면서 토지 임대권이 유지되어 온 시 소유의 임대지에 위치해 있기 때문입니다.

2016년부터 해당 지자체는 새로운 일반 조건에 따라 신규 임차에 대해 영구 토지 사용권(erfpacht)을 발행하기 시작했으며, 기존 임차인이 임차권을 전환( overstappen )할 수 있는 제도를 도입했습니다. 임차인은 기준 시점의 토지 가치를 기준으로 산정된 영구 사용권 또는 영구 매입 금액이 명시된 제안을 신청하고, 제안이 수락되면 지적도에 등기되는 변경 계약서가 작성됩니다.

재정적으로 중요한 점은 기준일과 할인율입니다. 2020년 1월 8일 이전에 제출된 신청서는 이후 신청서보다 유리한 조건으로 계산되었습니다. 이 날짜는 우대 전환 프리미엄과 토지 가치 할인 혜택을 받을 자격을 결정하는 기준일이며, 토지 가치는 시가(buurtstraatquote)를 통해 산출됩니다. 해당 날짜를 놓친 사람들을 위한 재신청 제도는 이후 각기 다른 조건과 마감일을 가진 지자체별로 마련되었으며, 법률이 아닌 지자체의 재량에 따라 결정됩니다. 따라서 특정 부동산에 대한 재신청 가능 여부와 어떤 계산 방식이 적용되는지는 신청 전에 지자체에서 발표한 제도를 통해 확인해야 합니다. 판매자에게 이미 제출된 제안서가 있는지 문의하고, 현재 마감일은 지자체에 직접 문의하십시오. 계산 방식에 따라 수만 유로의 차이가 발생할 수 있습니다.

이로부터 세 가지 실질적인 점을 도출할 수 있습니다.

• 판매자가 보유하고 있는 것을 확인하십시오. 계속 소유 토지, 전환 신청은 되었지만 완료되지 않은 계속 소유 토지, 색인화된 캐논이 있는 영구 소유 토지, 그리고 영구적으로 매입된 영구 소유 토지는 각각 다른 네 가지 가격으로 거래되는 자산입니다.
• 제안은 변경이 아닙니다. 수정 계약서가 작성 및 등기될 때까지 해당 부동산은 기존 체제를 유지합니다. 구매자가 기존 계약을 인수할 수 있는지 여부와 인수 시기는 해당 제도의 약관에 따라 결정됩니다.
• 지자체의 정책은 변합니다. Amsterdam's의 토지 이용 정책은 논란의 여지가 있으며 여러 차례 수정되었습니다. 마감일, 할인, 토지 가치 평가 요소 및 대관료 비율은 매년 다릅니다. 여기에 나와 있는 내용은 구매 당일의 실제 상황과 다릅니다.

개인 소유 토지: 개발업자, 기업 및 기관 소유주

토지는 개발업자, 주택공사, 기관 투자자, 자선 재단 및 개인 토지 소유자에 의해 장기 임대되기도 합니다. 법률은 동일하지만 조건은 종종 다릅니다.

개인 소유 부동산의 임대 조건은 다음과 같은 몇 가지 분명한 측면에서 불리한 경향이 있습니다. 임대 기간이 짧거나 고정되어 연장되지 않고, 임대 조건 변경 주기가 짧아 5년이나 10년마다 이루어지며, 토지 가치가 아닌 부동산 가치에 연동되어 임차인이 직접 개선한 부분이 임대료 인상에 반영됩니다. 또한, 보상이 제외되거나 상한선이 정해져 있고, 임대, 개조 및 매매에 대한 허가 요건이 광범위합니다. 특히, 처음 주택을 구매하는 사람들을 대상으로 판매자가 토지를 보유하여 가격을 낮추는 방식의 일부 부동산 임대 계약이 이러한 유형의 사례입니다.

지방자치단체는 정치적 제약을 받는 영구적인 기관이며, 주택 시장의 원활한 운영에 이해관계를 가지고 있습니다. 반면 개인 토지 소유자는 투자를 하는 것입니다. 그렇다고 해서 사유지가 나쁜 것은 아니지만, 구매자가 지방자치단체 소유 토지에 대한 정보를 접했을지라도 사유지의 조건이 지방자치단체 소유 토지와 같다고 생각해서는 안 됩니다.

임대 기간 종료 시 보상

토지 사용권이 종료되면 이전 토지 사용권자는 원칙적으로 자신이 직접 건축했거나 이전 토지 사용권자로부터 대가를 받고 취득한 건물, 공사 및 조경물의 가치에 대한 보상을 받을 권리가 있으며(BW 제5조 99항), 해당 보상이 지급될 때까지 해당 재산을 보유할 수 있습니다(BW 제5조 100항).

두 가지 조건이 중요합니다. 권리가 법이 허용하는 범위 내에서 계약서에 의해 제한되거나 배제될 수 있으며, 오래된 사적 계약 조건에는 종종 그러한 조항이 포함됩니다. 또한 보상은 건물 자체에 대한 것이지, 임차권과 소유권 가치의 차액에 대한 것이 아닙니다. 임시 임차권이 만료된 임차인은 주택의 시장 가치를 받지 못합니다. 계약 조건에 "건물의 가치"라는 표현이 있는 경우, 평가 기준이 모든 것을 결정합니다.

주택담보대출기관의 입장

임차권은 담보로 제공될 수 있으며, 대부분의 네덜란드 금융기관은 임차 부동산을 담보로 대출을 제공합니다. 대출 기관이 귀하의 부동산을 담보로 대출을 제공할지 여부는 전반적인 조건에 따라 결정됩니다. 대출 기관은 권리의 유형, 임차권인 경우 대출 기간 대비 잔여 기간, 임차권이 고정 가격인지, 물가연동 가격인지, 또는 가격 조정이 가능한지, 그리고 다음 가격 조정 시점, 계약 해지로 인해 담보가 소멸될 수 있는지 여부, 채무 불이행 시 대출 기관에 통지하고 채무 불이행을 해소할 수 있도록 해야 하는지 여부, 그리고 계약 종료 시 보상 조항이 유효한지 여부를 평가합니다.

이러한 방식이 실현 가능한 이유는 두 가지입니다. 대규모 지자체의 표준 임대 조건은 주요 금융기관에서 일반적으로 인정되므로, 이러한 조건으로 토지를 매입할 경우 자금 조달에 문제가 발생하는 경우는 드뭅니다. 반면, 사유지 임대는 상황이 더 복잡합니다. 토지 소유자가 직접 조건을 설정하기 때문입니다. 사유지 임대의 경우, 해당 조건에 대한 건축물의 적합성을 금융기관 및 (해당되는 경우) 담보 보증 기관과 협의하여 확인해야 합니다. 국가 담보 보증(NHG)을 신청하는 경우, 관련 규정이 공표됩니다. 매년 갱신되는 NHG의 조건 및 기준은 전통적인 임대를 인정하지만, 임대 기간 대비 잔여 기간에 대한 요건을 설정하며, 특히 1992년 1월 1일 건물에 대한 법적 보상권이 발효되기 이전에 발생한 권리에 대해서는 더욱 엄격한 요건을 적용합니다. 전통적인 방식이 아닌 건축물이나 구매자 지원( koperssteun )을 받는 경우에는 NHG의 승인을 받아야 하며, NHG는 승인된 건축물 목록을 공표합니다. 해당 목록에 없는 프로젝트는 NHG의 자금 지원을 받지 못합니다.

임대 조건이 첨부된 신청서가 대출 기관에 도달하지 않은 경우 , 자금 조달 조건( financieringsvoorbehoud )은 아무런 보호도 제공하지 않습니다.

판매: 동의 및 연체

토지 소유권은 양도 가능하지만, 양도 또는 분할 시 토지 소유자의 동의가 필요할 수 있습니다(민법 제5조 91항). 동의가 거부될 경우, 법원의 승인으로 대체할 수 있습니다. 대부분의 지자체에서는 동의가 형식적인 절차이지만, 결코 당연하게 여겨서는 안 됩니다. 양도 일정은 완료에 맞춰야 하며, 연체금이나 미해결된 계약 위반 사항이 없어야 한다는 조건이 있을 수 있습니다.

체납금은 권리에 따라 발생합니다. 취득자와 매도자는 양도 전 5년 동안 발생한 채무에 대해 연대하여 책임을 집니다(민법 제5조 92항). 공증인은 토지 소유자로부터 채무 현황, 체납금, 추가 비용 및 위반 혐의에 대한 서면 진술서를 받아야 합니다.

토지 소유자에 의한 계약 해지

토지 소유자는 토지 사용료가 2년 연속 미납되었거나 토지 소유자가 중대한 계약 위반을 한 경우 토지 사용권(erfpacht ) 을 해지할 수 있습니다 (BW 제5조 87항). 해지는 엄격한 절차를 따르며, 이는 채권자를 보호하기 위한 것입니다. 해지는 집행관의 영장을 통해 이루어지며, 해지 사유가 채무 불이행인 경우 해지 예정일 최소 1개월 전에 송달되어야 하고, 저당권자 또는 기타 제한적 권리 보유자로 등록된 자에게 8일 이내에 송달되어야 합니다. 이는 은행이 개입하여 미납금을 변제할 수 있도록 하기 위함입니다(BW 제5조 87항, 5조 88항). 별도로, 토지 사용권 설정 후 25년이 경과한 경우, 어느 당사자든 불가항력적인 상황을 이유로 법원에 토지 사용권의 변경 또는 해지를 요청할 수 있습니다(BW 제5조 97항). 그러나 이는 단지 비용이 많이 드는 토지 사용료에 대한 구제책이 아니라, 제한적인 구제 수단에 불과합니다.

구매자가 계약서에 서명하기 전에 확인해야 할 사항

• 등록된 설립 증서와 그 이후의 모든 수정 증서 또는 매입 증서.
• 연도별로 적용되는 일반 조건과 그 전문은 다음과 같습니다.
• 권리가 일시적인지, 계속적인지, 영구적인지 여부와 정확한 만료일 또는 기간 종료일.
• 현행 정전의 내용, 색인 기준, 그리고 정전이 매수되었는지 여부(매수되었다면 언제까지인지).
• 다음 개정 예정일 및 개정 방식, 그리고 현재 진행 중인 개정 또는 변경 절차.
• 토지 소유권 이전 시 토지 소유자의 동의가 필요한지 여부와, 동의를 얻는 데 걸리는 시간.
• 토지 소유주가 체납금, 요금 및 위반 혐의에 대해 작성한 서면 진술서.
• 대출기관이 이러한 조건으로 대출을 해주겠다는 서면 확인서.
• 아파트의 경우: 임대차 계약이 소유자 협회와 어떻게 상호 작용하는지, 그리고 관리비는 누가 내는지.
• 럭셔리 Amsterdam: 구매일 기준 해당 지자체의 전환 관련 공식 입장.

임대차 계약은 하자가 아닙니다. 계약서를 살펴보면, 이는 부동산을 소유하는 보다 조건부적인 방식이며, 전혀 문제가 없을 수 있습니다. 문제는 구매자들이 임대차 조항을 형식적인 문구로만 받아들이는 데서 발생합니다.