네덜란드의 환경 계획법에 따른 환경 허가(omgevingsvergunning)

네덜란드에서 건물을 신축, 개조, 부지 용도 변경 또는 시설 운영을 하려면 환경 및 계획 허가( omgevingsvergunning )를 받아야 합니다 . 2024년 1월 1일부터 관련 규정은 환경 및 계획법(Omgevingswet, “Ow”)에 명시되어 있으며, 이 법은 Wabo, Wet ruimtelijke ordening, Wet natuurbescherming 등 26개 법령을 대체했습니다. 영어권 자료 중에는 여전히 구 Wabo 제도를 설명하는 내용이 많습니다. 이 페이지에서는 현행 법률에 따라 허가가 필요한 경우, 허가 결정, 거부, 수정 또는 취소 절차, 그리고 이의 제기 방법에 대해 설명합니다.

옴게빙스웨트가 바꾼 것

이 법은 건축, 공간 계획, 환경, 수자원, 자연, 문화유산 및 기반 시설 관련 법률을 하나의 시스템으로 통합하여 단일 디지털 카운터(Omgevingsloket), 하나의 허가증, 하나의 절차를 도입했습니다. 이로 인해 세 가지 결과가 나타납니다.

• 지자체당 하나의 계획만 허용됩니다. The 베스트에밍스플랜 더 이상 존재하지 않습니다. 이제 모든 지자체는 단일 기관을 두고 있습니다. 옴게빙스플랜 이 계획은 국가 전체 영토를 포괄합니다. 전환 기간 동안에는 임시 계획, 즉 기존의 구역 설정 계획과 중앙 정부에서 이양받은 일련의 규칙인 "bruidsschat"이 포함되며, 이는 전환 기간이 종료되는 2032년 1월 1일까지 최종 계획으로 전환되어야 합니다.
• 보다 일반적인 규칙, 더 적은 허가증. 과거에는 허가가 필요했던 많은 활동들이 이제는 기껏해야 통보만으로 적용되는 국가 규정의 적용을 받습니다.
• 법률에 의한 허가는 더 이상 필요하지 않습니다. 지원자에게 가장 중요한 변화는 아래에서 설명합니다.

기업이 실제로 충족해야 하는 네 가지 도구

이 법에는 여섯 가지 핵심 조항이 있으며, 실제로 여러분은 그중 네 가지를 다루게 될 것입니다.

• 옴게빙스플랜. 해당 지역의 지자체 조례집: 허용되는 용도, 높이, 부지 활용률, 주차, 소음, 외관.
• 옴게빙스베르군닝. 허가증 자체. 제5조 1항에는 허가증 없이 수행할 수 없는 활동 목록이 나와 있습니다.
• 알림(병합). 많은 활동의 경우 신청 절차가 필요하지 않습니다. 관할 당국에 통보만 하면 일반 규칙을 준수하는 한 바로 시작할 수 있습니다. 별도의 결정 절차가 없으므로 이의를 제기할 수도 없습니다.
• Besluit activiteiten leefongeving(Bal)의 일반 규칙입니다. 환경에 유해한 활동에 대한 국가 규정집 (milieubelastende activiteiten이 법령은 배출 및 수자원 관련 활동을 다룹니다. 각 활동별로 허가, 신고, 정보 제공 의무가 적용되는지 또는 아무런 의무가 없는지를 명시합니다. 건물 관련 법령은 Besluit bouwwerken leefomgeving(Bbl)입니다.

허가, 신고 또는 아무것도 없음: Omgevingsloket 확인

먼저 Omgevingsloket에서 온라인 허가 확인( vergunningcheck )을 이용해 보세요. 위치와 예정된 활동을 입력하면 허가가 필요한지, 신고만으로 충분한지, 아니면 진행해도 되는지 알려줍니다. 또한 해당 주소에 적용되는 규칙(도시계획부터 주정부 및 수자원 관리국 규칙까지)도 확인할 수 있습니다. 이 결과는 참고 자료로만 활용하고 절대적인 조언으로 받아들이지 마세요. 해당 결과는 지자체가 도시계획을 어떻게 분류했는지를 보여주는 것이며, 전환기에는 분류 오류가 흔히 발생합니다.

신고는 가벼운 허가가 아닙니다. 환경에 유해한 많은 활동의 경우, 환경영향평가서(Besluit activiteiten leefomgeving)에 따라 활동 시작 4주 전에 신고해야 하며, 일반 규정은 활동 시작일부터 전적으로 적용됩니다. 규정을 충족하기 전에 활동을 시작하면 법규 위반이 됩니다.

주요 활동 유형

신청자는 자신의 선택에 따라 하나의 활동 또는 여러 활동을 신청할 수 있습니다(조 5.7항). 불가분하게 연결된 활동은 함께 신청해야 한다는 기존 규칙은 폐지되었으므로, 기술 설계에 착수하기 전에 프로젝트의 계획 단계를 완료할 수 있습니다.

건축 허가 분할(de “knip”)

기존의 단일 건축 허가 제도가 두 가지로 분리되어, 프로젝트는 두 가지 별도의 허가 문제를 안게 됩니다. 하나는 건축법규(Bbl)에 따라 구조 안전, 화재 안전, 에너지 성능 등을 평가받는 기술적 건축 활동 허가이며, Bbl 2.27조에 예외 사항이 명시되어 있습니다. 다른 하나는 건축 계획에 따라 기능, 높이, 용적, 외관 등을 평가받는 건축 공사의 환경 계획 활동 허가이며, Bbl 2.29조에 국가적으로 예외 사항이 명시되어 있습니다. 이 두 가지 허가는 독립적으로 결정됩니다. 따라서 기술적 허가는 면제되더라도 건축 계획 허가가 필요할 수 있으며, 그 반대의 경우도 가능합니다. 건축 계약을 체결하기 전에 두 가지 허가 사항을 모두 확인하십시오.

프로젝트가 계획에 맞지 않을 때: BOPA

프로젝트가 omgevingsplan과 충돌하는 경우 경로는 buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)에 대한 omgevingsvergunning입니다. 이는 이전 kruimelgevallen 목록과 projectafwijkingsbesluit를 대체합니다. 허용되는 출발의 고정된 목록은 없습니다. 원칙적으로 모든 출발이 허용될 수 있습니다.

관할 당국은 일반적으로 시 행정부(college van burgemeester en wethouders)이며(Ow 제5조 8항), Ow 제5조 9항 및 Omgevingsbesluit에 따라 주 정부, 수자원 위원회 또는 장관이 담당할 수 있습니다. 판단 기준은 해당 허가가 각 지역에 기능을 균형 있게 배분 하는지 여부 (Ow 제5조 21항)와 주 또는 국가 지침 규칙을 함께 고려하는 것입니다. 두 가지 특징에 주목할 필요가 있습니다.

• 시의회의 구속력 있는 권고. 의회는 자문을 구해야 하는 BOPA 사례 범주를 지정할 수 있으며, 해당 자문은 집행부를 구속합니다. 부정적인 자문이 있을 경우 허가는 부여될 수 없습니다. 구속력 있는 동의를 수반하는 이 자문 제도는 Ow 제16.15a조 및 제16.15b조에 명시되어 있으며, Omgevingsbesluit 제4.21조에서 구체화됩니다. 이 제도는 적용 가능한 평가 규칙에 근거한 경우에만 구속력을 가지며, 각 지자체의 목록은 다르므로 사전에 해당 지역의 결정을 확인해야 합니다.
• 참여. 신청자는 이해관계자가 참여했는지 여부와 참여했다면 어떻게, 그리고 어떤 결과를 얻었는지 명시해야 합니다(규정 제7.4조). BOPA(공공사업계획)의 경우에만, 위원회는 참여가 의무적인 경우를 지정할 수 있습니다(규정 제16.55조). 만약 참여가 의무적인데 신청자가 참여하지 않았다면, 시정 기회를 제공한 후에도 신청서가 처리되지 않을 수 있습니다.

국무원 행정관할부의 BOPA 허가 관련 첫 번째 판결은 2026년 6월 24일에 내려졌습니다(ECLI:NL:RVS:2026:3406 및 ECLI:NL:RVS:2026:3652). 이 판결들은 관할 당국이 영향 평가 절차를 수행하고 그에 대한 적절한 근거를 제시해야 하며, 법원은 부정적인 영향이 추구하는 목적에 비해 과도한지 여부를 심사하고, 지방 정부의 지침 규칙에 따라 허가를 독립적으로 거부할 수 있음을 확인했습니다. 또한, 행정관할부는 환경계획법에 따른 참여 요건에 대한 의견을 국무위원 겸 법무관에게 요청했습니다. 이 요청은 2026년 6월 11일에 발표되었으며, 세 건의 사건을 대상으로 하는데, 그중 하나는 야외 계획 활동(buitenplanse omgevingsplanactiviteit) 허가에 관한 것입니다. 행정관할부는 해당 사건들에 대한 심리를 2026년 10월 15일로 예정했으므로, 이 글을 작성하는 시점까지는 의견이 제출되지 않았고 행정관할부의 판결도 내려지지 않았습니다.

BOPA는 프로젝트별로 적용되며, 변경 사항이 영구적인 경우 허가가 확정된 후 5년 이내에 개발계획을 수정해야 합니다(Ow 제4.17조). 규모가 크거나 장기적인 개발의 경우 계획을 수정하는 것이 더 나을 수 있습니다.

절차 및 기한

당국이 신청서 작성을 기다리는 동안 시간 계산이 중단되므로, 증빙 자료를 충분히 첨부한 완벽한 신청서를 제출하는 것이 시간을 벌 수 있는 가장 저렴한 방법입니다. 허가는 공고 다음 날부터 효력이 발생합니다(법률 제16.79조). 단, 철거, 벌목 등 돌이킬 수 없는 변경을 초래하는 활동의 경우에는 반대자가 임시 구제를 신청할 수 있도록 효력 발생이 4주 연기됩니다.

법률에 의한 허가는 더 이상 없습니다.

와보(Wabo)에서는 당국이 기한을 지키지 못했을 경우 정규 절차에 따라 신청된 허가가 자동으로 부여되었습니다. 그러나 이러한 ' 침묵은 곧 긍정적 효력'이라는 원칙이 옴게 빙스베트(Omgevingswet)에는 계승되지 않았습니다. 이제 침묵은 아무런 효력도 없습니다. 정규 절차는 이전보다 훨씬 더 많은 유형의 허가에 적용되며, 자동 부여는 EU법 및 옴게빙스베트가 요구하는 균형 유지 원칙과 양립할 수 없습니다.

귀하의 구제책은 일반법(Algemene wet bestuursrecht)에 따른 일반적인 절차입니다. 즉, 채무 불이행 통지서를 발송하면 법정 벌금이 부과되며, 이의 신청을 먼저 제기하지 않고 바로 지방 법원에 판결 명령을 청구할 수 있습니다. 이러한 절차를 통해 판결이 내려지지만, 허가가 발급되는 것은 아닙니다. 마감일을 놓치면 저절로 일이 진행될 것이라는 생각으로 공사를 시작하지 마십시오.

신청 자격은 누구이며, 임차인과 구매자의 입장은 어떻게 되나요?

누구나 신청할 수 있으며, 토지 소유자가 아니어도 됩니다. 따라서 개발업자나 잠재적 구매자는 공사 완료 전에 신청할 수 있습니다. 허가는 개인에게 귀속되는 것이 아니라, 해당 활동을 수행하는 모든 사람에게 적용되며, 허가 소지자는 허가 조건을 준수해야 합니다(Ow 제5.37조). 허가는 신청자가 아닌 부지와 함께 이전되며, 허가 소지자가 변경될 경우 최소 4주 전에 관할 당국에 통보해야 합니다. 임차인도 내부 공사나 용도 변경을 위해 본인 명의로 신청할 수 있지만, 임대인의 서면 동의를 먼저 받아야 하며, 이는 일반적으로 임대 계약서에 명시되어 있습니다. 구매자는 허가와 함께 부동산을 인수하게 되며, 허가와 관련된 모든 문제점(미이행 조건, 허가 조건을 위반한 공사, 미해결된 법규 위반 사항 등)도 함께 인수하게 됩니다.

평가 체계 및 거절 사유

일반적으로 허가를 거부할 수 있는 재량권은 없습니다. 각 활동마다 고유한 평가 규칙이 있으며, 신청서가 해당 규칙을 충족하는 경우 허가가 부여되어야 합니다.

• 기술적 건설 활동은 Bbl에 대해 테스트됩니다.
• 계획에 반하는 계획 활동 및 위치에 대한 기능의 균형 잡힌 배분에 대한 이탈(제5.21조)
• 최적 가용 기술 및 환경 품질 기준을 포함한 환경 평가 규칙에 대한 환경 활동.

허가는 Wet Bibob(제5.31조)에 따라 청렴성 부족을 이유로 거부될 수도 있습니다. 모든 거부 사유는 적용 가능한 법규와 사실관계를 참조하여 명시해야 하며, 일반적인 정책적 반대에 근거한 거부는 항소 시 불리할 수 있습니다.

조건, 그리고 허가를 잃지 않고 조건 중 하나에 이의를 제기하는 방법

조건은 평가 규칙이 보호하는 이익(건축 시간, 소음 제한, 모니터링, 조경, 환경 관련 사안의 경우 재정적 안전 보장)을 보호합니다. 이러한 조건은 구속력이 있으며, 이를 위반하는 것은 허가 없이 공사를 진행한 것으로 간주됩니다.

조건 자체에 대해서도 이의를 제기할 수 있습니다. 허가 자체에 대한 이의 신청이나 항소가 아닌, 해당 조건에 대한 이의 신청이나 항소를 제기하여 허가는 유지하면서 조건을 취소하거나 수정해 줄 것을 요청할 수 있습니다. 두 가지 주의 사항이 있습니다. 첫째, 이의 신청이나 항소는 일반적인 6주 이내에 제출해야 합니다. 1년 동안 적용받은 조건은 확정된 것으로 간주되어 이후에는 수정 요청을 통해서만 이의를 제기할 수 있습니다. 둘째, 조건이 허가와 불가분한 관계에 있는 경우, 취소 시 허가도 함께 취소될 수 있으므로, 이의 신청이나 항소 사유에 허가를 유지해야 한다는 점을 명시적으로 기재해야 합니다.

수정, 취소 및 철회

허가는 영구적인 것이 아닙니다. 관할 당국은 허가 조건을 수정할 수 있으며, 제5.40조에 명시된 경우, 즉 신청서의 부정확하거나 불완전한 정보, 조건 미준수, 환경 보호가 불충분하게 이루어진 상황 변화, 그리고 건축 활동의 경우 정해진 기간 동안 공사가 시작되지 않았거나 미완성된 경우에 허가를 취소할 수 있습니다.

두 결정 모두 이의 제기 및 항소의 대상이 될 수 있으며, 당국은 이미 투자된 금액을 포함하여 귀하의 이익을 고려해야 합니다. 보상이 가능하지만 일반적인 경우는 아닙니다. 사용하지 않은 허가를 유지하려는 허가 소지자는 실질적인 공사를 시작하고 그 과정을 기록해야 합니다. 지자체들은 점차 휴면 건축 허가 취소에 대한 정책을 발표하고 있습니다.

건물 통제 및 Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Wkb는 2024년 1월 1일 Omgevingswet와 함께 발효되었습니다. 이 법이 적용되는 건물에 대해 지자체는 더 이상 사전 기술 설계 검토나 시공 감독을 하지 않습니다. 이는 발주처가 임명하고 비용을 지불하는 독립적인 민간 품질감독기관(kwaliteitsborger) 이 수행하며, 해당 기관은 Bbl에 따라 설계 및 시공을 검토하고 완공 시 보고서를 발행합니다. 현재 상황은 다음과 같습니다.

• 1등급, 신축 건물 — 단독주택, 소규모 상업용 건물 및 이와 유사한 저위험 공사: 2024년 1월 1일부터 Wkb 적용 대상.
• 1등급, 리모델링당초 2025년 7월 1일로 예정되었던 시행일은 2024년 12월에 폐기되었고, 실행 가능한 시스템이 마련될 때까지 무기한 연기되었습니다.
• 2학년과 3학년 — 학교, 대형 사무실, 병원, 경기장: 아직 시행되지 않았습니다. 시행일도 정해지지 않았습니다. 이러한 시설들이 언제, 어떤 순서로 시행될지는 2027년으로 예정된 법안 종합 평가 결과에 따라 결정되므로, 당분간은 지자체에서 직접 해당 시설들을 시범 운영하고 감독할 예정입니다.

두 가지 절차가 중요합니다. 첫째 , 공사 시작 최소 4주 전에 품질보증인과 사용된 측정 도구를 명시한 준공신고서(bouwmelding) 를 제출해야 합니다(민법 제2.18조). 둘째, 품질보증인의 진술서와 준공 도면을 첨부한 준공신고서( gereedmelding)를 건물 사용 개시 최소 2주 전에 제출해야 합니다(민법 제2.21조). 유효한 준공신고서 없이 건물을 사용하는 것은 불법이며, 촉박한 일정의 공사에서는 심각한 위험이 될 수 있습니다. 또한, 이번 협약은 민법에 따른 시공사의 하자 책임 범위를 강화했습니다.

시행

허가를 내준 기관은 일반적으로 이를 집행합니다(네덜란드 민법 제18조 2항). 일반적인 집행 수단으로는 일반 관리법(Algemene wet bestuursrecht)에 따른 벌금 부과 명령( last onder dwangsom )과 위반자 부담으로 시정 명령을 내리는 명령( last onder bestuursdwang )이 있으며, 네덜란드 민법 제18장에 명시된 위반 사항에 대해서는 행정 벌금이 부과될 수 있습니다. 네덜란드 당국은 요청이 있을 경우 강력한 집행 의무를 지니므로, 불만을 가진 이웃은 당신을 상대로 실질적인 구제 수단을 가지고 있습니다.

이의 신청, 항소 및 임시 구제 조치

• 일반적인 절차입니다. 이의를 제기하세요반대공표일로부터 6주 이내에 해당 기관에 이의를 제기할 수 있다. 이의 제기 결정에 대해서는 6주 이내에 지방 법원에 항소하고, 그 후 다시 6주 이내에 국무원 행정관할부에 항소할 수 있다.
• 절차가 길어집니다. 이의 없음 단계: 6주 이내에 지방 법원에 직접 항소하고, 그 후 국무원에 항소합니다. 초안에 대한 의견을 제출하는 것이 여전히 강력히 권장되지만, 유럽사법재판소의 판례를 따라야 합니다. 누드에 있는 바르켄 판결은 이전에는 접근할 수 없었던 사람들에게 더 넓은 기회를 제공했습니다.
• 일부 결정 그중에서도 환경계획(omgevingsplan)과 프로젝트계획(projectbesluit)은 1심이자 유일한 심의 대상으로 국무원에 제출됩니다.

마감일은 엄격하며 거의 연장되지 않습니다. 시간이 촉박한 경우, 이의 또는 항소에 대한 간략한 통지서만 제출하고 나중에 근거를 제시하십시오.

임시 구제 조치. 이의 신청이나 항소는 허가를 정지시키지 않으며, 공고 다음 날부터 공사를 시작할 수 있습니다. 시공사가 이미 공사를 시작한 경우, 이의 신청이나 항소와 함께 관할 법원장에게 임시 구제 조치( voorlopige voorziening )를 몇 주가 아닌 며칠 내에 신청하십시오. 일단 건물이 세워지면 법원은 철거 명령을 내리기를 꺼릴 것입니다. 허가 소지자는 반대의 경우를 유의해야 합니다. 허가가 취소 불가능한 공사를 포함하는 경우, 4주간의 유예 기간은 이의를 제기하는 사람들에게 기회를 제공합니다.

실무지도

• 지원 전 사전 상담을 진행하세요. 거의 모든 지자체에서 제공합니다. vooroverleg 또는 개략 계획 평가를 받을 수도 있습니다. 비용이 저렴하고, 도면 작업에 비용을 지출하기 전에 실제 반대 의견을 파악할 수 있으며, 지자체의 구속력 있는 권고 사항이나 의무 참여가 적용되는지 여부를 알 수 있습니다.
• 참여를 진지하게 받아들이세요. 이웃 및 이해 관계자들과 조기에 협의하고, 누구에게 연락했는지, 어떤 이야기를 나눴는지, 그리고 그 결과 어떤 변경 사항이 있었는지 기록하여 신청서에 첨부하십시오. 참여율이 저조하면 소송으로 이어질 위험이 있습니다.
• 구매자 여러분: 서명하기 전에 확인하세요. 모든 허가증과 통지서를 요청하고, 허가된 도면과 실제 건축물을 비교하며, 조건이 충족되었는지, 시정 명령 관련 서류가 개설되어 있는지 확인하고, 현재 용도에 의존하기보다는 향후 용도에 대한 건축계획서를 읽어보세요. 매도인이 아직 확정되지 않은 허가증에 의존하는 경우, 그 위험 부담을 계약서에 명시하십시오.