네덜란드 이혼 시 부부 공동 소유 주택 분할

네덜란드에서 이혼 시 부부 공동 소유 주택을 분할하는 것은 세 가지 별개의 질문에 달려 있습니다. 각 배우자가 소유한 지분, 분할 시점의 주택 가치, 그리고 분할 후 누가 주택 담보 대출을 승계할 것인가입니다. 첫 번째 질문은 부부 공동 재산 제도에 따라 결정되고, 두 번째 질문은 별거 시점이 아닌 분할 시점에 따라 결정되며, 세 번째 질문은 은행이 결정하는데, 은행은 부부 간의 합의 내용에 구속되지 않습니다.

어떤 재산 관리 체제가 당신의 지분을 결정하는가에 따라 결정된다.

모든 것은 결혼 방식에 달려 있습니다. 2018년 1월 1일 이전에 공증 없이 체결된 혼인의 경우, 기본적으로는 공동재산제도( algehele gemeenschap van goederen )가 적용됩니다. 즉, 주택은 등기상 누구의 이름이든 공동재산으로 간주되며, 주택담보대출도 마찬가지입니다. 2018년 1월 1일 이후에 체결된 혼인의 경우에는 민법 제1조 94항에 따라 제한적 공동재산제도가 적용되며, 각 배우자는 자신이 결혼 전에 마련한 재산을 소유하게 됩니다. 따라서 혼인 전에 한 배우자가 단독으로 소유했던 아파트는 그 배우자의 개인 재산으로 남으며, 다른 배우자는 결혼만으로 그 재산에 대한 지분을 취득하지 않습니다. 민법 제1조 80b항에서 관련 규정을 명시하고 있으므로, 등록된 동거 관계에도 동일한 규칙이 적용됩니다.

결혼 전에 공동으로 부동산을 구입한 커플에게는 중요한 조건이 있습니다. 부부가 이미 공동 소유하고 있던 재산은 제한적 공동재산에 포함되므로, 결혼 전에 구입한 아파트는 결혼하는 날 공동재산의 일부가 됩니다. 하지만 한쪽이 다른 쪽보다 더 많은 금액을 투자한 경우, 대법원은 2025년 3월 21일(Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:436) 판결에서 재산 변동에 따른 부채 자체는 공동재산에 포함되지 않으므로, 더 많은 금액을 투자한 쪽의 부채를 절반으로 나누지 않는다고 판시했습니다. 결혼 전에 공동으로 구입한 아파트의 계약금을 전액 지불했다면, 이 판결이 바로 이 문제를 제기할 근거가 됩니다.

공동주택의 경우, 혼전계약이나 이혼을 예상하여 작성한 서면 합의서에 달리 명시되지 않는 한, 민법 제1조 100항에 따라 부부는 이혼 후 공동주택에서 동등한 지분을 갖게 됩니다. 혼전계약이 있는 경우에는 계약서와 합의 내용이 우선하며, 혼인 기간 동안 실제로 집행되지 않은 정기적 재산 분할 조항이 있더라도 민법 제1조 141항에 따라 주택에 대한 권리가 발생할 수 있습니다.

해산일과 평가일은 같은 날이 아닙니다.

두 가지 날짜가 중요한데, 흔히 혼동됩니다. 법률에 따라 공동재산은 이혼 소송이 제기된 시점에 해산되며, 이혼 판결이 내려지거나 등기부에 등재된 시점이 해산되는 것은 아닙니다(민법 제1조 99항). 이 날짜는 공동재산에 포함되는 부분을 확정하는 기준이 됩니다 . 그 이후에 발생한 소득과 부채는 개인의 재산으로 남습니다.

주택 가치가 얼마인지 는 별개의 문제이며, 확립된 원칙은 부부가 다른 날짜에 합의했거나 합리성과 공정성을 위해 다른 날짜가 요구되는 경우가 아니라면, 실제 분할 시점을 평가 기준으로 삼는 것입니다. 변동성이 큰 시장에서는 이것이 실질적인 금전적 손실을 결정짓습니다. 즉, 이혼 시점과 양도 시점 사이에 가치가 상승하면 그 이익을 공유하고, 하락하면 마찬가지로 공유합니다. 이혼 소송은 종종 1년 이상 소요되므로, 나중에 논쟁거리가 되는 것보다는 이혼 합의서( echtscheidingsconvenant )에 평가 기준을 명시적으로 정하는 것이 현명합니다.

집을 처리하는 세 가지 방법

결과는 세 가지뿐입니다. 한 배우자가 부동산을 배정받고 다른 배우자의 지분을 매입하는 것( 토델링 ). 집을 제3자에게 매각하고 순매각 대금을 나누는 것. 또는 배우자들이 일정 기간 동안 공동 소유자로 남아 있는 것인데, 이는 의도적이고 문서화된 임시 합의로만 가능합니다. 왜냐하면 어느 배우자도 저당권에서 해제되지 않으며, 민법 제3조 178항에 따라 어느 한쪽이라도 언제든지 분할을 요구할 수 있기 때문입니다.

부부가 주택을 선택할 때, 선호도보다는 두 가지 제약 조건에 따라 결정되는 경우가 많습니다. 하나는 부부 중 한 명이 은행 조건에 맞춰 단독으로 대출금을 감당할 수 있는지 여부이고, 다른 하나는 주택 가치가 대출금보다 높은지 낮은지 여부입니다.

퇴직금: 이혼하는 배우자가 실제로 받는 금액은 얼마인가?

시작 금액은 잉여 가치( overwaarde )입니다. 이는 평가일 기준 부동산의 시장 가치에서 그 시점의 미상환 담보 대출금을 뺀 금액입니다. 공동 재산 제도에서는 각 배우자가 잉여 가치의 절반을 가지며, 주택을 소유한 배우자는 나머지 절반을 현금으로 지불하거나 더 큰 대출을 받아 충당합니다.

그 금액은 조정 과정을 거치는데, 분쟁은 바로 이 조정 과정에서 발생합니다. 주택에 투자한 개인 자금에 대한 상환 청구액이 우선적으로 차감됩니다. 마찬가지로 연계된 저축이나 투자 상품, 연금형 주택 담보 대출, 은행 예금 계좌 등 공동 자산으로 간주되어 자동으로 부채와 상계되지 않는 항목도 차감됩니다. 이혼 후에도 한 배우자가 전체 주택 담보 대출금을 계속 상환해 온 경우, 이 부분도 두 배우자 간에 정산되며, 일반적으로 거주 배우자가 상대방 배우자의 지분에 대해 지불해야 하는 적정 사용료에서 상계됩니다. 감정 평가 전에, 그리고 감정 평가 후에가 아니라, 정산 방법을 합의해야 합니다.

은행은 인수가 가능한지 여부를 결정합니다.

부부는 주택담보대출 전체에 대해 연대책임( hoofdelijk aansprakelijk )을 지며, 이혼은 이를 변경하지 않습니다. 이혼하는 배우자는 대출기관이 연대책임 면제( ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid )를 승인하는 경우에만 책임에서 해제되며, 대출기관은 남은 배우자가 당시 시행 중인 대출 규정에 따라 단독 소득으로 상환능력 심사를 통과하는 경우에만 면제를 승인합니다. 대출에 국가 주택담보대출 보증이 포함된 경우, 보증기관의 조건이 추가로 적용됩니다.

두 가지 실질적인 결과가 따릅니다. 단순히 채무 탕감이 이루어질 것을 전제로 하는 약정서에는 절대 서명하지 마십시오. 채무 탕감을 조건으로 하고, 일정 기간을 정하며, 탕감이 거부될 경우 부동산을 매각한다는 합의된 대안을 포함시키십시오. 그리고 실제로 채무 탕감이 승인되고 소유권 이전 등기가 완료될 때까지, 약정서 내용과 관계없이 이혼하는 배우자는 연체금에 대해 은행에 대한 완전한 책임을 져야 합니다. 연체는 두 사람 모두의 이름으로 기록되기 때문입니다.

공동주택에 개인 자금이 투입됨

만약 당신이 상속받은 돈이나 제외 조항이 있는 증여, 또는 2018년 이후 결혼 전에 소유했던 부동산 등, 단독 자금으로 계약금, 주택담보대출 상환금 또는 리모델링 비용을 충당했다면, 당신은 공동재산에 대한 상환 청구권( vergoedingsrecht )을 행사할 수 있습니다. 2012년 1월 1일부터 시행된 민법 제1조 87항은 투자 원칙( beleggingsleer )에 따라 해당 청구권을 평가합니다. 즉, 청구권은 투자 금액에 비례하여 자산 가치를 추산하므로, 주택 가격이 상승하면 청구권도 증가하고 하락하면 감소합니다. 해당 날짜 이전에 이루어진 투자에 대해서는 기존의 명목 가치 평가 방식이 여전히 적용될 수 있으며, 부부 간에 다른 방식에 대한 합의가 있을 수도 있습니다.

입증 책임은 청구하는 배우자에게 있으며, 바로 이 부분에서 청구가 실패하는 경우가 발생합니다. 필요한 것은 증여 증서나 유언장(배제 조항 포함), 은행 송금 기록, 매매 대금 또는 공사 대금 청구서, 그리고 날짜와 같은 증빙 서류입니다. 10년 후, 부모님으로부터 돈을 받았다는 기억만으로는 충분하지 않습니다.

집값이 담보대출금보다 낮을 때

마이너스 자산은 잉여 가치와 동일한 방식으로 분할됩니다. 공동 재산의 경우 잔여 부채( restschuld )는 배우자가 균등하게 분담하며, 주택을 취득하는 배우자는 일반적으로 매입금 없이, 경우에 따라 반대 방향으로의 상환금 지급 조건으로 모든 부채를 떠안게 됩니다. 만약 대출에 국가 주택 담보 대출 보증이 포함되어 있고 이혼으로 인해 주택 매각이 불가피한 경우, 보증 제도가 자체 조건에 따라 잔여 부채의 일부를 부담할 수 있으므로, 먼저 매각하고 나중에 문의하기보다는 대출 기관과 조기에 협의하는 것이 좋습니다.

균등 분할에서 벗어날 수 있을 때

드물게 발생하며, 사람들이 예상하는 이유 때문도 아닙니다. 민법 제1조 100항은 재산 분할을 균등하게 규정하고 있으며, 대법원은 합리성과 공정성을 이유로 재산 분할에서 벗어나는 것은 극히 예외적인 상황에만 허용된다고 판시했습니다. 단순히 한 배우자가 더 많은 소득을 올렸거나, 더 많은 비용을 지불했거나, 혼인 기간 동안 부적절한 행동을 했다는 이유만으로는 충분하지 않습니다. 실제로 효력이 있는 방법은 법률에 의해 규정된 더 제한적인 방식입니다. 민법 제3조 194항 2호에 따라, 고의로 공동 재산을 은닉, 숨기거나 유용하는 배우자는 해당 재산에 대한 자신의 몫을 상대방에게 양도해야 합니다. 이 조항은 미공개 계좌 및 미신고 저축을 대상으로 합니다.

전 배우자가 협조하지 않을 경우

공동 소유라고 해서 반드시 분쟁이 발생하는 것은 아닙니다. 공동 소유자는 언제든지 분할을 요구할 수 있으며, 당사자들이 합의에 이르지 못할 경우 법원은 민법 제3조 185항에 따라 직접 분할을 결정합니다. 여기에는 부동산 매각 후 매각 대금을 분할하도록 명령하는 것도 포함됩니다. 매각이 필요한데 한 배우자가 이를 방해하는 경우, 법원은 민법 제3조 174항에 따라 다른 배우자에게 단독으로 부동산을 매각할 권한을 부여할 수 있으며, 긴급한 경우에는 약식 절차를 통해 이러한 권한을 구할 수 있습니다. 부동산 관람을 거부하거나 합리적인 매수 제안을 막는 배우자는 매각 지연으로 인한 비용을 부담해야 할 위험이 있습니다.

이혼 소송이 진행되는 동안 집에서 생활하기

소송 진행 중 법원은 이혼법 제822조에 따라 임시 조치로 한 배우자에게 혼인 주택의 단독 사용권을 부여할 수 있으며, 대개 자녀가 주로 함께 거주하는 배우자에게 이러한 권리가 주어집니다. 이혼이 민사 등록부에 등재된 후에는 이혼법 제1조 165항에 따라 해당 주택에 거주하던 배우자가 소유권 여부와 관계없이 6개월 동안 계속 거주할 수 있습니다. 거주권을 행사하는 배우자는 일반적으로 자신의 지분에서 배제된 것에 대한 보상으로 상대 배우자에게 사용료( gebruiksvergoeding )를 지급해야 하며, 이는 대개 주택 담보 대출금 상환에 상계됩니다. 가족 주택에 누가 거주해야 하는지 에 대한 자세한 내용은 별도의 글에서 확인할 수 있습니다.

세금 및 주택담보대출 이자 감면

두 가지 중요한 사항을 짚어볼 필요가 있는데, 이는 계약서의 법적 조항보다는 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 부부 공동 재산 분할 시 부부 공동 소유 주택은 부동산 양도세가 면제되므로, 배우자가 주택을 매입하더라도 일반적인 구매와 달리 세금이 부과되지 않습니다. 또한, 먼저 집을 나가는 배우자는 이전 주택에 대한 이자 공제를 일정 기간(현재 소득세법상 2년) 동안 유지할 수 있으며, 그 이후에는 공제가 종료됩니다. 잉여 가치 재투자 관련 규정은 다음 주택에 대한 이자 공제에 영향을 미칩니다. 계약서에 서명하기 전에 관련 수치를 꼼꼼히 확인하십시오. 세금 관련 사항은 공정한 분할의 기준을 바꿀 수 있습니다.

무엇을 먼저 해결해야 할까요?

부부 관계에 적용되는 재산 관리 체계가 무엇인지, 그리고 주택이 그 체계에 포함되는지 여부를 명확히 하십시오. 감정 평가일을 서면으로 확정하고, 두 사람이 함께 지정한 감정평가사에게 주택 감정을 의뢰하여 보고서의 효력을 인정받도록 미리 합의하십시오. 다른 모든 사항에 합의하기 전에, 대출 기관에 채무 면제 승인 여부와 승인 시 적용되는 소득 기준을 문의하십시오. 또한, 주택에 개인적으로 투자한 금액에 대한 증빙 서류를 보관해 두었다가 필요할 때 모두 확보하십시오.

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FAQ: 이혼 시 주택 분할