네덜란드 신축 주택의 하자: 책임, 기한 및 구제책

네덜란드에서 새로 지은 주택의 경우, 건축 하자에 대한 책임은 토지 매도인이 아닌 건축 시공사에 있으며, 2024년 1월 1일부터는 시공사가 자신의 귀책사유가 아님을 입증하지 않는 한, 입주 당시 미처 발견하지 못한 하자에 대해서도 시공사가 책임을 져야 합니다. 실제로 입주자의 권리는 입주 보고서, 서면으로 이의를 제기하는 시기, 그리고 주택이 Woningborg나 SWK와 같은 보증 제도에 가입되어 있는지 여부에 따라 결정됩니다. 네덜란드 민법 제7조 761항은 청구권의 최대 소멸시효를 규정하고 있는데, 이의 제기는 서면 제출 후 2년이 지나야 하며, 건물의 경우 입주 후 20년이 지나야 합니다.

이 글에서는 네덜란드 건설법 에 따라 신축 주택의 하자 에 대한 책임이 어떻게 규정되는지 , 기한은 어떻게 되는지, 네덜란드 건설법(Wet kwaliteitsborging voor het bouwen)이 무엇을 변경했는지, 그리고 하자가 발생했을 때 어떻게 해야 하는지에 대해 설명합니다.

신축 건물 구매 절차는 어떻게 진행되나요?

신축 주택은 거의 항상 토지 매매 계약서(koop-en aannemingsovereenkomst)라는 단일 문서로 거래됩니다. 이 문서에는 두 가지 별개의 계약이 포함됩니다. 토지 매매는 부동산 매매 계약으로, 이후 공증을 통해 소유권이 이전됩니다. 주택 건설은 네덜란드 민법 제7조 750항 이하에 따라 규정되는 공사 계약입니다. 이러한 분리는 두 계약 부분이 서로 다른 법규와 당사자를 갖기 때문에 중요합니다. 토지, 소유권 및 경계에 관한 문제는 매도인과 부동산법의 적용을 받으며 , 주택 자체에 관한 문제는 건설 계약자 의 관할입니다.

주택 매매 계약은 소비자가 직접 체결해야 하므로 반드시 서면으로 작성해야 합니다. 네덜란드 민법 제7조 2항은 매수인에게 서명된 계약서 사본을 받은 후 3일의 숙려 기간을 규정하고 있습니다. 신축 건물에 사용되는 대부분의 표준 계약서는 이 기간을 연장합니다. 이 숙려 기간을 활용하십시오. 숙려 기간이 지나면 기술 설명, 도면 및 지불 일정이 확정되며, 이후 발생하는 모든 불만 사항은 이를 기준으로 판단하게 됩니다. 서명하기 전에 검토하는 것은 나중에 분쟁을 일으키는 것보다 훨씬 더 큰 가치를 지닙니다.

계약서 작성 시 한 가지 주의할 점이 있습니다. 기존 주택 매매 계약에 포함되는 조항, 예를 들어 노후로 인한 마모에 대한 책임을 제한하는 조항이나 매도인이 해당 주택에 거주한 적이 없는 경우 사용하는 '거주 금지 조항' 등은 신축 주택 계약에는 어울리지 않으며, 신축 계약에 그대로 복사해서는 안 됩니다. 아직 건축되지 않은 주택의 가계약서 에서 이러한 조항을 발견한다면 , 왜 포함되었는지 반드시 문의하십시오.

신축 주택에서 하자로 간주되는 것은 무엇인가요?

하자란 시공 결과물이 계약서에 명시된 내용과 적용 가능한 건축 규정에 부합하지 않아 계약자가 기대했던 수준에 미치지 못하는 모든 경우를 말합니다. 신축 건물에 대한 별도의 법정 하자 목록은 없으며, 하자 판단의 기준은 계약서 자체, 특히 기술 설명과 도면이며, 여기에 공법상 건축 요건이 추가됩니다. 이러한 요건은 2024년 1월 1일 건축법(Omgevingswet)이 발효되면서 기존의 2012년 건축법(Bouwbesluit 2012)을 대체한 건축법 시행규칙(Besluit bouwwerken leefomgeving)에 명시되어 있습니다. 도면은 충족하지만 건축 규정을 준수하지 못하는 주택이라도 하자가 있는 것으로 간주됩니다.

일반적으로 눈에 보이는 하자와 숨겨진 하자로 구분하는데, 이는 문제의 심각성보다는 인도 시점을 기준으로 한 구분입니다. 금이 간 타일, 제대로 달리지 않은 문, 창틀의 흠집 등은 꼼꼼한 구매자라면 집을 둘러보면서 발견할 수 있는 것들입니다. 반면 석고보드 뒤의 불량 배선, 바닥 미장재 속의 누수되는 배관, 기초 보강재의 부실 등은 숨겨진 하자로, 때로는 몇 년이 지나서야 드러나는 경우가 많습니다 . 어떤 경우에 어느 쪽이 눈에 보이는 하자에 해당하는지는 사실관계에 따라 판단하며, 주로 인도 보고서에 기록된 내용에 의해 결정됩니다.

모든 사소한 결함이 보수 대상이 되는 것은 아닙니다. 건축물은 정상적인 주거 용도로 사용 가능해야 하며, 계약 내용과 일치해야 합니다. 하지만 사용, 가치 또는 안전에 영향을 미치지 않는 사소한 차이는 수리 이상의 보수를 정당화하기 어려운 경우가 많습니다. 반면, 심각한 결함은 다음과 같습니다. 지반 침하 및 기초 변형, 하중 지지 부재의 기능 부전, 지붕 구조물의 위험, 부실한 시공이나 방수막을 통한 누수, 그리고 안전하지 않은 설치물 등이 있습니다. 이러한 경우에는 장기간의 공사 중지 기간과 보증 제도가 중요한 역할을 합니다.

부동산 자체에 대한 판단 기준은 적합성입니다. 네덜란드 민법 제7조 17항은 인도된 부동산이 구매자가 기대할 수 있었던 품질을 갖추고 있어야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 토양 오염이나 소유권 제한과 같은 문제에 대한 해결책이지, 지붕 누수와 같은 문제에 대한 해결책이 아닙니다. 또한, 네덜란드 민법 제7조 23항의 2개월 이내 이의 제기 규정은 동산 구매에 적용되는 것이며, 주택 구매에는 적용되지 않습니다. 주택 구매의 경우, 합리적인 기간 내에 이의를 제기해야 한다는 것이 일반적인 기준입니다.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen이 변경된 것

신축주택 품질관리법(Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb)은 2024년 1월 1일 발효되었으며, 신축주택 구매자에게 있어 최근 몇 년간 가장 중요한 변화입니다. 이 법은 공법 부분과 사법 부분으로 나뉘며, 각각 적용 범위가 다릅니다.

공법 개정안은 독립적인 품질 보증 제도를 도입했습니다. 일반 단독주택과 소규모 상업 시설을 포함하는 1등급 건축물의 경우, 기존의 시립 기술 건축 평가가 독립적인 품질 관리 기관(kwaliteitsborger)에 의해 대체되었으며, 이 기관은 건설 중에 점검을 실시하고 완공 시 평가서를 발급합니다. 이 제도를 리모델링 공사에 확대 적용하는 것은 연기되었으며, 시행일은 아직 정해지지 않았습니다. 2027년에 해당 제도에 대한 평가가 계획되어 있습니다. 그때까지는 리모델링 공사는 기존의 시립 평가 체계에 따라 진행됩니다.

사법 부분은 귀하의 권리를 변경하는 부분이며, 결과 분류 1에만 적용되는 것이 아니라 건설 계약 전반에 적용됩니다. 구매자에게는 네 가지 변경 사항이 중요합니다.

• 납품 시점에 발견되지 않은 하자에 대한 책임. 네덜란드 민법 제7조 758항 4절에 따르면, 계약자는 납품 후에도 그 시점에 발견되지 않은 하자에 대해 책임을 져야 합니다. 단, 하자의 원인이 계약자에게 귀책사유가 없는 경우는 예외입니다. 따라서 하자에 대한 책임은 계약자에게 있으며, 소비자에게는 이 규정이 강행규범으로 적용됩니다. 즉, 계약을 통해 이 책임을 면제받을 수 없습니다.
• 인수인계 파일. 제7조 757a항은 계약자가 공사 완료 시 도면, 계산서, 자재 및 설비에 대한 정보를 포함하여 합의된 요구 사항을 충족함을 보여주는 서류를 발주처에 제출해야 한다고 규정하고 있습니다.
• 서면 경고 의무. 제7조 757b항은 계약자가 과업의 부정확성에 대해 서면으로, 명확하게, 그리고 적시에 경고하고 그 결과를 지적해야 한다고 규정하고 있습니다.
• 보안 관련 정보입니다. 제7조 765a항은 계약자가 소비자 고객에게 해당 작업이 결함 및 파산에 대해 보험에 가입되어 있는지 또는 다른 방식으로 보장되는지 여부와 그 방법을 서면으로 알려야 한다고 규정합니다.

Wkb는 또한 계약금 유보에 관한 규정을 강화했습니다. 네덜란드 민법 제7조 768항에 따라 주택 건설 계약자는 계약금의 마지막 5%를 공증인에게 예치할 수 있습니다. 이제 시공사는 구매자에게 이 금액이 구매자의 이의 제기가 없을 경우에만 지급될 것임을 서면으로 알려야 하며, 공증인은 구매자에게 해당 금액을 어떻게 처리할지 문의해야 합니다. 잔금 지급일에 5%를 지급하는 것은 실질적인 협상력을 약화시키므로 이 문제를 신중하게 고려해야 합니다.

배송: 당신의 위치를 ​​결정짓는 순간

네덜란드어로 '인도'(oplevering)는 시공자가 작업이 완료되었다고 선언하고 발주처가 이를 수락하는 순간을 의미합니다. 네덜란드 민법 제7조 758항은 수락에 두 가지 결과를 규정하고 있습니다. 첫째, 작업에 대한 위험은 발주처로 이전됩니다. 둘째, 발주처가 그 시점에 합리적으로 발견했어야 할 하자에 대해서는 시공자의 책임이 면제됩니다. 2024년 1월 1일부터는 발견되지 않은 하자에 대해서는 이러한 책임 면제가 적용되지 않지만, 눈에 보이는 모든 사항은 발주처가 기록할 책임이 있다는 점은 변함이 없습니다.

주택 점검을 진지하게 받아들이고 혼자서 하지 마세요. 독립적인 건축 검사관이 동행하여 집을 둘러보면 처음 집을 사는 사람이 놓칠 수 있는 부분까지 확인할 수 있습니다. 또한, 검사 비용은 법으로 정해져 있지 않고 시장 상황에 따라 결정되므로 여러 업체의 견적을 비교해 보는 것이 좋습니다. 설비를 점검하고, 수도꼭지를 틀어보고, 모든 창문과 문을 열어보고, 마감재와 수평을 기술 설명서와 대조하여 확인하고, 모든 것을 사진으로 기록하세요. 집이 아직 완공되지 않았다면, 벽체가 마감되기 전에 하는 점검이 마감 후에 하는 점검보다 훨씬 더 유익합니다.

발견된 모든 하자는 양 당사자가 서명하는 납품 보고서(proces-verbaal van oplevering)에 기록됩니다. 이 문서는 향후 분쟁 발생 시 증거의 핵심이 되며, 눈에 보이는 하자, 합의된 미완료 작업, 그리고 완료 시점을 명확히 규정합니다. 시공업자가 비공식적으로 문제를 해결하겠다고 약속한다고 해서 하자가 없는 보고서에 서명해서는 안 되며, 하자를 모호하게 기술한 보고서도 받아들여서는 안 됩니다. 하자가 너무 심각하여 주택을 정상적으로 사용할 수 없는 경우에는 인도를 완전히 거부할 수 있지만, 이는 금전적 손실을 수반하는 결정이므로 전문가의 조언 없이 섣불리 결정해서는 안 됩니다.

네덜란드 신축 건물 시장에서 통용되는 표준 계약에 따르면, 건물 인도 후 3개월의 유지보수 기간이 있습니다. 이 기간 동안 시공사는 인도 보고서에 명시된 문제점과 추가로 발견되는 하자를 시정해야 합니다. 이 유지보수 기간은 계약상의 편의를 위한 것이며, 소멸시효 기간이 아닙니다. 기간이 종료되더라도 귀하의 법적 권리와 보증은 계속 유지됩니다. 또한 이 단계에서 철저한 실사(due diligence)가 중요한 역할을 하며, 시공사와 개발사 간의 합의 내용을 통해 귀하가 실제로 누구에게 책임을 물어야 하는지가 명확해집니다.

계약자가 책임을 져야 하는 기간은 얼마나 되나요?

두 개의 별개의 시계가 작동하고 있으며, 이들을 혼동하는 것이 타당한 주장이 실패하는 가장 흔한 이유입니다.

첫째는 이의를 제기할 의무입니다. 네덜란드 민법 제6조 89항은 하자를 발견했거나 합리적으로 발견했어야 할 시점으로부터 합리적인 시간 내에 이의를 제기하도록 규정하고 있습니다. 여기서 정해진 2개월이라는 기간은 없으며, 합리적인 기간은 하자의 성격, 필요한 조사, 그리고 시공자의 입장에 따라 달라집니다. 확실한 것은 침묵은 치명적이라는 점입니다. 하자의 정당성 여부와 관계없이, 2년 동안 누수를 방치한 구매자는 나중에 불이익을 당할 가능성이 높습니다.

두 번째는 소멸시효입니다. 네덜란드 민법 제7조 761항에 따르면, 시공 완료 후 하자에 대한 청구권은 발주자가 이의를 제기한 날로부터 2년 후에 소멸합니다. 만약 발주자가 시공자에게 하자 보수 기간을 정해준다면, 그 2년의 소멸시효는 해당 기간이 만료되거나 시공자가 보수를 거부한다는 의사를 명확히 밝힌 시점부터 시작됩니다. 게다가, 소멸시효는 건물인 경우 시공 완료일로부터 20년, 그 외의 경우에는 10년이라는 긴 기간 동안 지속됩니다. 네덜란드 민법 제3조 317항에 따라 서면으로 청구를 제기하면 소멸시효 진행을 중단할 수 있는데, 소멸시효 기한에 대한 의문이 있는 경우 중단 신청은 비용이 적게 들지만, 청구권을 행사하지 못할 경우 손해를 볼 수 있습니다.

이 기간들이 무엇을 의미하지 않는지 유의하십시오. 이 기간들은 계약자가 20년 동안 어떠한 책임도 지지 않는다는 약속이 아닙니다. 단지 소송을 제기할 수 있는 최대 기간을 나타내는 것일 뿐입니다. 소송 제기 여부는 공사가 미흡했는지, 그리고 그 결함이 계약자의 과실로 인한 것인지에 따라 결정됩니다.

Woningborg 및 SWK 보증 제도

네덜란드에서 새로 지어진 주택 대부분은 Woningborg 또는 SWK와 같은 보증 기관의 보증 보험에 가입된 상태로 판매됩니다. 이는 법정 규정을 대체하는 것이 아니라 계약상 제공되는 보호 장치이며, 자동으로 적용되는 것도 아닙니다. 계약서를 확인하여 주택이 등록되어 있는지, 그리고 등록증을 요구하는지 확인하십시오.

이러한 보증 제도는 두 가지 역할을 합니다. 첫째, 시공사가 주택 완공 전에 파산할 경우, 보증 제도를 통해 공사를 완료하거나 손실을 보상받을 수 있습니다. 둘째, 보증은 완공된 주택의 하자를 보장합니다. 주택공사(Woningborg) 신축 규정에 따라 품질 보증은 유지보수 기간이 만료된 후 3개월부터 시작되며, 대부분의 요소에 대해 6년간 지속됩니다. 중대한 하자, 즉 구조적 안정성에 영향을 미치거나 거주에 부적합하게 만드는 하자에 대해서는 10년간 보증이 적용됩니다. 해당 기간 내에 주택이 매매될 경우, 보증은 차소에게 승계됩니다.

두 가지 실질적인 사항을 알려드립니다. 첫째, 보증 제도는 법정 기한과 별개로 자체적인 통지 절차와 기한을 가지고 있으므로, 해당 제도를 통해 불만을 제기한다고 해서 시공사에 대한 청구권이 자동으로 보장되는 것은 아니며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 둘째, 보증 제도는 상당한 부분을 제외합니다. 정상적인 마모, 고객 또는 제3자가 직접 수행한 작업, 그리고 간접적 손해는 일반적으로 보증 대상에서 제외됩니다. 보증서의 일반적인 요약보다는 해당 보증서에 적용되는 규정을 자세히 읽어보시기 바랍니다.

결함 신고 및 클레임 제기

서면으로 시작하고, 가능한 한 빨리 시작하십시오. 결함의 내용, 발생 시점 및 경위를 명시하고, 결함이 발생한 기술 설명서 또는 도면을 참조하여 구체적이고 합리적인 수리 기간을 설정하십시오. 이러한 내용의 서한은 네덜란드 민법 제6조 82항에 따른 채무 불이행 통지서이며, 해당 기간이 경과해도 아무런 조치가 취해지지 않을 경우 계약자가 채무 불이행에 해당하게 됩니다. 등기우편이나 배달 확인이 가능한 이메일로 발송하고, 사진(날짜 포함), 서신, 납품 보고서 및 인수인계 서류 등 모든 관련 자료를 보관하십시오.

시공사가 원인에 이의를 제기하는 경우, 대부분의 건설 분쟁은 법률적 쟁점보다는 인과관계에 따라 결정되기 때문에 독립적인 전문가 보고서가 결정적인 역할을 하는 경우가 많습니다. 한쪽 당사자가 의뢰한 보고서가 받아들여지지 않을 가능성이 높은 경우, 네덜란드 절차에 따라 법원에 임시 전문가 감정을 신청할 수 있으며, 사실관계가 현장에서의 발언이나 행위에 따라 좌우되는 경우에는 소송 절차가 시작되기 전에 예비 증인 심문을 통해 증거를 확보할 수 있습니다.

계약 불이행이 발생하면 네덜란드 민법 제6조 74항에 따라 수리를 요구하거나 직접 수리를 진행하고 그 비용을 손해배상으로 청구 할 수 있으며, 심각한 경우에는 제6조 265항에 따라 계약을 해지할 수도 있습니다. 또한, 아직 지급해야 할 할부금의 지급을 유예할 수 있는데, 특히 신축 건물 프로젝트에서는 이것이 가장 효과적인 압박 수단이 될 수 있습니다.

분쟁 해결 기관은 계약 내용에 따라 다릅니다. 신축 건물 계약에서는 일반적으로 건설 중재 기구인 Raad van Arbitrage in bouwgeschillen 또는 보증 제도에 따른 Geschillencommissie를 지정합니다. 소비자는 이러한 조항에 단순히 구속되는 것이 아닙니다. 네덜란드 민법 제6조 236항 n호는 소비자에게 일반 법원을 선택할 수 있도록 최소 1개월의 유예 기간을 부여합니다. 누수와 같이 신속한 해결이 중요한 경우에는 중재 절차와 더불어 민사 법원에서 임시 구제 절차를 진행할 수 있습니다. 더 자세한 내용은 네덜란드의 분쟁 해결 제도 개요 및 네덜란드 건설법과 국제 기준 비교 자료를 참조하십시오.

구매자가 보험금을 받지 못하게 만든 실수들

반복되는 오류는 기술적인 문제라기보다는 절차적인 문제입니다. 첫째, 구두 약속에 의존하여 하자 없는 납품 보고서에 서명하는 것은 계약자에게 아무런 문제가 없었다는 주장을 펼칠 수 있는 빌미를 제공합니다. 둘째, 납품 당일에 5%의 유보금을 지급하는 것은 잘못된 절차입니다. 셋째, 2개월의 유보 기간이 적용된다고 가정하거나, 반대로 20년의 무조건적인 보호 기간이 적용된다고 가정하는 것은 잘못된 절차입니다. 실제 유보 기한은 이의 제기 후 2년입니다.

두 가지 흔한 실수는 서류 작업과 관련이 있습니다. 구매자는 시공 의무가 계약자에게 있음에도 불구하고 개발업자에게 연락하거나, 반대로 시공 의무자가 구매자에게 연락하는 경우가 많아 몇 달씩 시간을 허비합니다. 매매 및 계약자 책임 증명서(koop-en aannemingsovereenkomst)에는 어느 쪽이 어느 쪽의 책임인지 명시되어 있습니다. 또한, 부동산 인도 직후 임대를 놓으면 세입자 때문에 수리 접근이 어려워지고, 세입자 권리 때문에 수리 범위와 시기가 제한되는 경우가 있습니다. 임대를 계획하고 있다면 임대 시작 전에 하자 보수를 완료해야 합니다.

마지막으로, 계약서를 정형화된 문구로 취급하지 마십시오. 책임 한도, 결과적 손실에 대한 면책 ​​조항, 지반 조건 위험 이전 조항 등은 흔히 볼 수 있으며, 소비자는 네덜란드 계약법 제7조 758항 4절에 따른 의무적 보호를 박탈당할 수는 없지만, 그 외 많은 부분은 협상 가능합니다. 네덜란드 계약법 안내서 에 설명된 바와 같이 , 계약상의 소비자 보호 및 일반적인 계약 검토 에 관한 규정은 상업 계약 과 마찬가지로 소비자 계약에도 적용되며 , 서명 전에 계약 내용을 꼼꼼히 검토하는 것이 소송보다 훨씬 저렴합니다.

결함이 발생했을 때 해야 할 일

하자 발견 당일에 조치를 취하십시오. 하자 부분을 사진으로 찍고 날짜를 기록한 후, 시공업체에 서면으로 불만 사항을 보내어 무엇이 잘못되었는지, 무엇을 원하는지, 그리고 합리적인 기한을 명시하십시오. 문제가 해결될 때까지 유보금을 지급하지 마시고, 서면 확인을 비공식적인 약속으로 대체하지 마십시오. 시공업체가 원인을 부인하는 경우, 문제가 더 심각해지기 전에 전문가에게 의뢰하여 감정을 받으십시오.

공동 명의로 주택을 구입했든 네덜란드에 처음 거주하는 사람이든 상황은 마찬가지입니다. 공동 주택 구입 및 외국인으로서 네덜란드 주택 구입 에 대한 저희 안내서는 구매자들이 가장 흔히 겪는 문제점들을 자세히 설명하고 있으며, 부동산 전문 변호사 가 단 한 번의 상담으로 하자 발생 시 소송 제기 여부와 대상을 결정해 드립니다. 소송이 불가피한 경우, 부동산 전문 변호사는 하자 통지부터 중재 또는 법원 판결에 이르기까지 모든 절차를 진행해 드립니다.

자주하는 질문

네덜란드에서 신축 주택을 구매하는 사람들은 하자 발생 시 법적 보호와 계약상 보증을 받을 수 있습니다. 아래 질문들은 실제 현장에서 가장 자주 발생하는 문제들을 다룹니다.