코로나 위기가 사업장 임대에 어떤 영향을 미치는가?
전 세계는 현재 상상할 수없는 규모의 위기를 겪고 있습니다. 이것은 정부가 특별한 조치를 취해야 함을 의미합니다. 이러한 상황으로 인해 계속 발생하는 피해는 엄청날 수 있습니다. 실제로 위기의 규모를 평가할 수있는 사람은 아무도 없으며, 얼마나 오래 지속될 것인지도 모른다. 상황에 관계없이 비즈니스 구내 임대는 여전히 유효합니다. 이것은 몇 가지 질문을 제기합니다. 이 기사에서는 사업장의 임차인이나 집주인과 관련하여 발생할 수있는 몇 가지 질문에 답변하고자합니다.
집세의 지불
아직도 집세를 내야합니까? 이 질문에 대한 답변은 사례의 상황에 따라 다릅니다. 어쨌든 두 가지 상황을 구별해야합니다. 첫째, 더 이상 식당이나 카페와 같은 비즈니스 목적으로 사용할 수없는 비즈니스 건물입니다. 둘째, 아직 열려 있지만 상점을 직접 닫는 상점이 있습니다.
임차인은 임대 계약에 따라 임대료를 지불할 의무가 있습니다. 그렇지 않으면 계약 위반이 됩니다. 이제 질문이 생깁니다. 불가항력이 있을 수 있습니까? 임대 계약에 불가항력이 적용될 수 있는 상황에 대한 계약이 있을 수 있습니다. 그렇지 않은 경우 법 적용됩니다. 법률은 임차인이 불이행에 대해 책임을 질 수 없는 경우 불가항력이 있다고 명시합니다. 즉, 임차인이 임대료를 낼 수 없는 것은 임차인의 잘못이 아닙니다.
코로나바이러스로 인한 의무 이행 실패가 불가항력으로 이어지는지는 불분명하다. 이에 대한 선례가 없기 때문에 이 사건에서 결과가 어떻게 될지 판단하기 어렵다. 그러나 역할을 하는 것은 이러한 유형의 임대 관계에서 자주 사용되는 ROZ(부동산 위원회) 계약이다. 이 계약에서는 임대료 감면 청구가 표준으로 제외된다. 문제는 집주인이 현재 상황에서 이러한 관점을 합리적으로 유지할 수 있는지 여부이다.
임차인이 상점을 폐쇄하기로 선택하면 상황이 달라집니다. 그러나 현재 그렇게해야 할 의무는 없습니다. 실제로 방문객이 적고 수익도 적습니다. 문제는 전적으로 임차인이 비용을 부담해야하는지 여부입니다. 모든 상황이 다르기 때문에이 질문에 대한 명확한 대답을하는 것은 불가능합니다. 사례별로 평가해야합니다.
예기치 않은 상황
임차인과 집주인 모두 예상치 못한 상황을 호소할 수 있습니다. 일반적으로 경제 위기는 기업가를 대신하여 책임을 져야 하지만 대부분의 경우 코로나 위기로 인해 다를 수 있습니다. 정부가 시행한 조치도 고려할 수 있습니다. 예상치 못한 상황에 따른 청구는 법원에서 임대 계약을 수정하거나 취소할 수 있는 기회를 제공합니다.
이는 임차인이 더 이상 계약의 지속을 합리적으로 유지할 수 없는 경우에 가능합니다. 의회 역사에 따르면 판사는 이 문제에 대해 자제력을 가지고 행동해야 합니다. 우리는 또한 이제 법원도 폐쇄된 상황에 처해 있습니다. 따라서 신속하게 판결을 얻는 것이 쉽지 않을 것입니다.
임대 부동산의 부족
임차인은 부족한 경우 임대료 감면 또는 보상을 청구할 수 있습니다. 부동산 상태 또는 기타 조건의 부족은 임차인이 임대 계약 시작 시 누릴 자격이 있었던 임대 혜택을 누리지 못하게 됩니다. 예를 들어, 부족은 다음과 같습니다. 건설 결함, 지붕 누수, 곰팡이 및 비상구가 없어 개발 허가를 받을 수 없음.
법원은 일반적으로 집주인의 책임이어야 하는 상황이 있다고 판단하기를 꺼립니다. 어떤 경우든 대중이 없어서 사업이 부진한 것은 집주인에게 청구할 상황이 아닙니다. 이는 기업가적 위험의 일부입니다. 또한 역할을 하는 것은 많은 경우 임대된 부동산을 여전히 사용할 수 있다는 것입니다. 따라서 더 많은 레스토랑이 대안으로 배달하거나 음식을 픽업하고 있습니다.
착취 의무
대부분의 사업장 임대에는 운영 의무가 포함됩니다. 이는 임차인이 임대 된 비즈니스 구내를 사용해야한다는 것을 의미합니다. 특별한 상황에서, 착취 의무는 법에 의해 발생할 수 있지만 항상 그런 것은 아닙니다. 사업 및 사무실 건물의 거의 모든 집주인은 ROZ 모델을 사용합니다. ROZ 모델과 관련된 일반 조항은 임차인이 임대 공간을 "효과적이고 완전하며 적절하며 개인적으로"사용할 것이라고 명시하고 있습니다. 이는 임차인에게 운영 의무가 적용됨을 의미합니다.
지금까지 네덜란드에서는 쇼핑센터나 사무실 공간을 폐쇄하라는 일반 정부 조치가 없습니다. 그러나 정부는 모든 학교, 음식점, 스포츠 및 피트니스 클럽, 사우나, 섹스 클럽, 커피숍이 추가 공지가 있을 때까지 전국적으로 폐쇄되어야 한다고 발표했습니다. 세입자가 정부 명령에 따라 임대된 부동산을 폐쇄해야 하는 경우 세입자는 이에 대한 책임을 지지 않습니다.
이는 현재 국가 상황에 따라 임차인이 책임을 져서는 안 될 상황입니다. 일반 규정에 따라 임차인은 또한 정부 지침을 따라야 합니다. 고용주로서 그는 또한 안전한 근무 환경을 보장할 의무가 있습니다. 이 의무는 직원을 코로나바이러스 오염 위험에 노출시키지 않는 데서 비롯됩니다. 이러한 상황에서 집주인은 임차인에게 운영을 강요할 수 없습니다.
직원 및 / 또는 고객의 건강 관리로 인해 임차인은 정부가 지시하지 않은 경우에도 임대 부동산을 자발적으로 폐쇄하기로 선택합니다. 현재 상황에서 우리는 집주인이 의무 이행, 벌금 지불 또는 손해 배상 청구를 제기 할 수 없다고 생각합니다. 합리성과 공정성, 임차인의 피해를 가능한 한 제한해야 할 의무에 따라, 임대인이 (임시) 폐쇄에 반대 할 것이라고 상상하기 어렵다.
임대 재산의 다른 사용
식음료 시설은 현재 문을 닫았습니다. 그러나 여전히 음식을 집어 배달 할 수 있습니다. 그러나 임대 계약은 대부분 엄격한 목적 정책을 제공합니다. 식당과 다른 점은 무엇입니까? 결과적으로 임차인은 임대 계약에 위배되며 벌금을 잃을 수 있습니다.
현재 상황에서 모든 사람은 가능한 한 자신의 손해를 제한 할 의무가 있습니다. 픽업 / 배달 기능으로 전환함으로써 임차인이 준수합니다. 이러한 상황에서는 이것이 계약상의 목적에 위배된다는 관점을 변호하는 것이 합리적으로 어렵습니다. 실제로, 임차인이 임차료를 지불 할 수 있도록 사업을 계속 운영하기 위해 세입자가 자신의 권한으로 모든 일을하지 않으면 임대인은 세입자에 대해 청구권을 가질 가능성이 높습니다.
맺음말
즉, 모든 사람은 가능한 한 피해를 제한해야합니다. 정부는 이미 기업가들을 도와 재정적 압박을 줄이기위한 광범위한 조치를 발표했다. 이러한 조치의 가능성을 사용하는 것이 좋습니다. 임차인이 거부하는 경우, 임대인에게 손실을 전달하는 것이 어려울 수 있습니다. 이것은 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 한편 정치인들은 임대인들에게 앞으로 임차료를 조정 해 위험을 분담하도록 요구했다.
임차인과 집주인은 서로 계약 관계를 맺고 '거래는 거래다'라는 원칙을 가지고 있지만, 서로 이야기하고 가능성을 살펴보는 것이 좋습니다. 임차인과 집주인은 이러한 예외적인 시기에 서로 만날 수 있습니다. 임차인은 폐쇄로 인해 수입이 없지만 집주인의 비용도 계속됩니다. 두 사업체가 모두 생존하고 이 위기를 극복하는 것이 모든 사람의 이익입니다.
이렇게 하면 세입자와 집주인은 임대료를 일시적으로 일부 지불하고 사업장이 다시 문을 열 때 부족분을 메우는 데 동의할 수 있습니다. 가능한 한 서로를 도와야 하며, 게다가 집주인은 파산한 세입자로부터 이익을 얻지 못합니다. 결국, 요즘에는 새로운 세입자를 쉽게 찾을 수 없습니다. 어떤 선택을 하든 성급한 결정을 내리지 말고 가능성에 대해 조언을 받으십시오.
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현재 상황은 매우 예측할 수 없기 때문에 이것이 많은 질문을 제기 할 수 있다고 상상할 수 있습니다. 우리는 개발을 면밀히 주시하고 최신 상태를 알려 드리겠습니다. 이 기사에 대해 궁금한 점이 있으면 언제든지 변호사에게 문의하십시오. Law & More.
