네덜란드 상업용 임대차 계약: 해외 임차인을 위한 ROZ 모델 임대차 계약

네덜란드의 거의 모든 상업용 임대차 계약은 ROZ 모델로 체결됩니다. ROZ는 간략한 계약서에 두꺼운 일반 조항들이 첨부된 형태로, 시장 표준으로 제시됩니다. 하지만 이 계약서는 중립적이지 않습니다. 임대인의 문서이며, 임차인이 생각하는 것보다 훨씬 더 많은 부분이 협상 가능합니다. 이 가이드에서는 ROZ 모델의 배경이 되는 법률과 협상할 가치가 있는 조항들을 설명합니다.

모든 임대차 계약에서 가장 먼저 던져야 할 질문은 바로 이것입니다. 어떤 법적 체계가 적용되는가?

네덜란드의 상업용 부동산 임대차법에는 두 가지 제도가 있으며, 이 두 제도는 동등하지 않습니다. 어떤 제도가 적용되는지는 당사자들이 계약서 첫 페이지에 무엇을 적느냐가 아니라 법률에 의해 결정됩니다. 잘못된 분류는 예상치 못한 큰 비용 부담으로 이어지는 가장 흔한 원인이며, 분쟁 발생 시 가장 먼저 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

소매 및 서비스 공간: 예술 7:290 흑백

이 보호 체제는 네덜란드 법률에서 '290 공간'이라고 부르는 것을 포괄합니다. 민법 제7조 290항은 소매업, 식당 또는 카페, 테이크아웃 또는 배달업, 수공예품 판매업, 호텔 또는 캠핑장 등 대중에게 직접 이동 가능한 상품이나 서비스를 제공하기 위해 임대된 건물에 적용됩니다. 부속 ​​주거 시설 및 그와 함께 임대된 토지도 동일한 체제를 따릅니다.

두 가지 요소가 핵심입니다. 바로 대중의 접근성과 고객에게 직접 제품을 공급하는 것입니다. 예약제로 운영되는 쇼룸, 본사 또는 물류 창고는 해당되지 않습니다. 플래그십 스토어, 브랜드 체험 센터 또는 호텔은 적합합니다.

사무실, 산업 시설 및 기타 모든 것: 예술. 7:230a 흑백

모든 건물은 사업용으로 임대되며, 290면 규모의 주거용 건물이나 일반 주택은 건축법 7:230a BW조의 적용을 받지 않습니다. 해당 조항은 사무실, 실험실, 클린룸, 생산 공장, 유통 센터 및 창고를 의미합니다. 대부분의 입주 기업은 해외 기업입니다. Eindhoven 그리고 브레인포트는 자신들이 인지하든 못하든 230a 조항의 임차인입니다.

혼합 용도와 분류 문제

많은 건물들이 생산 공장과 공장 직영 매장, 사무실과 고객 응대 카운터 등 두 가지 용도로 사용됩니다. 임대 용도가 혼합된 경우, 임대 규정은 해당 공간이 주로 사용되는 용도에 따라 결정됩니다. 네덜란드 고등법원은 2026년 3월 6일(ECLI:NL:HR:2026:356)에 당사자들이 계약서에 명시한 명칭이 아니라 실제 사용 용도가 중요하다고 확인했습니다. 따라서 계약서 제목이 BW 제7조 290항에 따른 계약이라고 명시되어 있더라도 그 자체로는 효력이 없습니다. 모든 상황이 고려되어야 합니다. 계약 당시 당사자들이 의도했던 용도, 현재 건물의 용도, 그리고 그 용도에 맞춰 건물이 어떻게 꾸며져 있는지 등이 모두 중요합니다. 중요한 것은 사용의 중심이 어디에 있는지이며, 임차인이 주로 어떤 활동으로 매출을 올리는지도 중요한 고려 사항입니다. 따라서 임대인은 BW 제7조 290항을 근거로 BW 제230a항을 제시한다고 해서 이를 회피할 수 없습니다. 그러나 당사자는 제7조 290항에 해당하지 않는 임대차 계약에 대해 제290항(BW 7.4.6항)이 자체적으로 적용된다고 선언할 수 있습니다.

민법 제7조 301항은 다른 질문에 대한 답변을 제공하며 사용 기간 테스트와 혼동해서는 안 됩니다. 이 조항은 사용 기간에 관한 것으로, 임대 기간이 2년 이하인 경우에는 임대 목적과 관계없이 민법 제7조 291항부터 7조 300항까지의 적용 범위에서 제외됩니다.

두 정권이 나란히

290세 임차인에게 보호란 무엇을 의미하는가

290제곱피트 규모의 공간 임대 계약은 5년으로 체결됩니다. 5년보다 짧은 계약 기간은 법적으로 시정되며, 10년 미만의 장기 계약은 10년이 될 때까지 계속됩니다. 따라서 흔히 볼 수 있는 '2+3+5' 방식이 존재합니다. 즉, 2년 계약이 계속될 경우 5년 계약이 되고, 그 후 5년이 더 연장되는 것입니다. 실제로 2년 이하의 기간으로 체결될 목적으로 작성된 계약은 대부분의 보호 규정에서 제외되기 때문에 임대인들이 그러한 계약을 제안하는 것입니다.

임대인은 최소 1년 전에 집행관의 영장이나 등기우편으로 사유를 명시하여 통지해야 합니다. 사유 없는 통지는 무효입니다. 통지만으로는 임대차 계약이 종료되지 않습니다. 임차인이 서면으로 동의하지 않는 한, 임대차 계약은 관할 법원이 임대인의 계약 종료일 확정 청구에 대해 판결을 내릴 때까지 법률에 따라 계속 유효합니다(BW 7:295). 임차인은 경우에 따라 수년간 임대료를 지불하며 계속 거주하게 됩니다.

최초 5년 계약 기간이 만료될 때, 임대인은 민법 제7조 296항에 따라 다음 두 가지 사유에 한해서만 계약을 해지할 수 있습니다. 첫째, 임차인이 성실한 임차인으로서의 의무를 다하지 않은 경우, 둘째, 임대인이 임대차 계약 해지 없이는 불가능한 재개발을 포함하여 자신의 용도로 해당 건물이 시급히 필요한 경우입니다. 10년 후에는 법원이 당사자들의 이익을 종합적으로 고려하여, 임차인이 퇴거해야 하는 경우 이주 비용 일부를 임대인에게 지급하도록 명할 수 있습니다.

230a 조항에 따른 세입자에게 보호란 무엇일까요? 거의 없습니다.

230a 조항에 따른 임대차 계약은 계약서에 명시된 종료 시점에 종료됩니다. 법정 사유나 정해진 통지 기간, 법원의 허가 없이 임차인이 법적으로 취할 수 있는 유일한 구제 수단은 퇴거 보호입니다. 퇴거 요구를 받은 경우, 임차인은 2개월 이내에 관할 법원에 퇴거 기간 연장을 신청할 수 있습니다. 법원은 양측의 이익을 고려하여 한 번에 최대 1년, 최대 3년까지 연장을 허가할 수 있습니다.

이는 임시 유예 기간이지 임대차 계약이 아닙니다. 새로운 임대차 계약을 체결할 권리가 없으며, 임대인은 연장 기간 종료 후 다른 사람에게 임대할 수 있습니다. 설비 또는 클린룸 투자액은 민법 제7조 230항 a호에 따라 회수할 수 없으며, 임대 기간, 연장 옵션 및 계약 해지권 등을 통해 계약상으로 보장되어야 합니다.

ROZ 모델: 누가 작성하며, 연도가 중요한 이유는 무엇인가

ROZ는 네덜란드의 부동산 소유주, 투자자 및 중개인 연합체인 Raad voor Onroerende Zaken의 약자입니다. 1990년대 이후 ROZ의 표준 임대차 계약서는 사실상 시장의 표준 문서가 되었습니다. 법률상 의무 사항도 아니고, 규제 기관의 승인도 없으며, 임차인 단체의 공동 서명도 없습니다. 이 계약서는 임대인 측에서 작성하고 임대인을 위해 만들어졌으며, 그 내용 또한 임대인의 입장을 반영합니다.

각 유형별로 별도의 모델이 있으며, 이들을 혼합하여 사용할 수 없습니다. 제7조 290항에 따른 소매 및 숙박 공간용 모델, 제7조 230a항에 따른 사무실 및 기타 사업 공간용 모델, 주거용 모델, 그리고 주차 관련 부속 모델이 있습니다. 각 모델은 시행 연도가 명시되어 있으며, 자체적인 일반 조항을 포함합니다. 현재 사용되는 모델은 소매 및 숙박 공간용 2022년판 290 모델, 사무실 및 기타 사업 공간용 2015년판(2023년 개정), 그리고 주거용 모델 2017입니다.

연도가 중요합니다. 개정판은 내용이 상당히 다르며, 개정판이 나올 때마다 유지보수, 위험 부담, 비용 등이 임차인에게 더 많이 전가됩니다. 또한 일반 조항은 같은 연도의 계약서에 적용되어야 효력이 발생합니다. 2015년 계약서에 2003년 조항이 적용되면 누구도 원치 않는 법적 모순이 발생합니다. 부동산 중개인은 때때로 이전 버전이나 임대인이 조용히 수정한 계약서를 첨부하기도 합니다. 첨부된 계약서의 연도와 명시된 연도를 반드시 확인하십시오.

위험 부담 부위: 일반 조항

임대차 계약서 자체는 간결합니다. 당사자, 임대 장소, 사용 목적, 기간, 임대료, 보증금, 중개인 등이 포함됩니다. 하지만 일반 조항은 수십 개 항목에 달하며, 유지비 분담, 상계 금지, 위약금, 손해배상 등 중요한 거의 모든 사항을 담고 있습니다. 이러한 조항들도 협상이 가능하며, 수정 사항은 계약서 또는 부속서에 기재되어야 하고, 부속서가 우선합니다. 또한 수정 사항의 우선순위는 명시적으로 규정되어야 합니다.

외국인 임차인이 반드시 협상해야 할 조항들

임대 면적 및 측정

모델에는 바닥 면적이 명시되어 있지만, 일반 조항에는 일반적으로 해당 면적이 참고용일 뿐이며, 면적 차이가 발생하더라도 임대료 조정, 상계 또는 계약 해지 권리가 없다고 명시되어 있습니다. 제곱미터당 임대료를 지불하는 임차인에게는 이는 측정 가능한 위험을 일방적으로 전가하는 것입니다. NEN 2580 규격에 따른 실측을 요구하고, 계약 체결 전에 실측 증명서를 확보하며, 합의된 허용 오차 범위를 벗어나는 부분에 대해서는 협상을 통해 조정하십시오.

배송 조건 및 반품 의무

임대 부동산은 인도 보고서에 기록된 상태로 반환되어야 합니다. 인도 보고서가 없는 경우, 민법 제7조 224항에 따라 임차인이 임대 부동산을 인수할 당시의 상태로 반환한 것으로 간주되는데, 이는 수년이 지난 후에는 반박하기 어렵습니다. 따라서 날짜가 기재되고 사진이 첨부된, 양 당사자가 서명한 인도 보고서를 요구하고, 해당 보고서를 기준으로 반환 기준을 명확히 정하십시오.

유지보수: 악명 높은 분할

법정 기본 규정에 따르면 임대인은 하자 보수를 담당하고 임차인은 일상적인 사소한 유지 보수만 수행합니다. 그러나 ROZ(Residential Operating Zone) 일반 조항은 이와 상당히 반대되는 내용을 담고 있습니다. 임대인은 건물 구조, 외벽, 지붕 ​​및 기초를 유지하고, 임차인은 설비, 냉난방, 서비스, 유리 및 내부 마감재를 포함한 거의 모든 것을 부담합니다. 특히 실험실이나 클린룸의 경우 이러한 비용은 상당한 반복적인 지출 항목입니다. 따라서 책임 범위 목록, 임차인 부담 비용 상한선, 그리고 교체 비용 부담이 임대인에게 있음을 명확히 하는 조항을 협상해야 합니다.

은행 보증

일반적으로 담보는 임대료, 관리비, 부가가치세, 이자 및 비용을 포함하는 무조건적인 은행 보증으로, 최초 청구 시 즉시 지급되어야 합니다. ROZ 모델은 표준 보증금 또는 은행 보증액을 관리비와 부가가치세를 포함한 총 임대료 3개월분으로 설정하며, 네덜란드 자회사를 새로 설립할 경우 더 많은 금액을 요구합니다. 보증금 상한선을 설정하고, 적시 지급 후 감액을 합의하며, 모회사의 추가 보증은 거부하십시오.

임대료, 물가연동 및 검토

임대료는 네덜란드 통계청에서 발표하는 소비자물가지수에 따라 매년 조정되며, 단방향 조항으로 임대료는 전년도 수준보다 낮아질 수 없습니다. 임대료 상한선, 최저임금 또는 물가연동 유예 조항을 계약 초기에 협상하십시오. 230평방미터 규모의 공간은 법정 임대료 검토 대상이 아니므로, 연장 시 임대료 재조정은 반드시 계약에 따라 이루어져야 합니다.

서비스 금액

이 모델은 선불금, 연간 정산, 부록에 포함된 공급품 및 용역 목록, 그리고 관리 수수료를 기반으로 합니다. 목록은 일반적으로 포괄적이며 수수료는 협상 가능합니다. 확정된 목록, 연간 정산 기한, 감사 권한, 자본 지출 및 공실 관련 비용 제외 등을 요청하십시오.

허용된 용도 및 운영 의무

290 모델에서는 임차인이 합의된 사업을 실제로 운영하고, 통상적인 영업시간 동안 점포를 개방하며, 사용하지 않을 경우 벌칙이 부과됩니다. 이는 사업 구조조정, 폐업 또는 형식 변경을 실질적으로 제한하는 요소입니다. 합리적인 사업 확장을 고려한 포괄적인 사용 조항과 함께, 리모델링 및 재편성에 대한 예외 조항을 협상하십시오.

전대, 양도 및 경영권 변경

일반 조항은 사전 서면 동의 없이 제3자에게 임대 건물을 전대하거나 제공하는 것을 금지하고, 양도 또한 금지합니다. 이는 그룹 회사에게 불리하게 작용할 수 있는데, 그룹 내 양도나 사업부 매각에는 동의가 필요할 수 있으므로 그룹 회사를 위한 예외 조항을 협상해야 합니다. 임대인은 점점 더 경영권 변경 조항을 추가하여 임차인의 지분 변동을 계약 해지 사유 또는 추가 보증금 요구 사유로 삼고 있습니다. 290조에 따른 임차인은 BW 제7:307조에 따라 법원이 사업 매수자를 임차인으로 대체할 수 있는 안전장치가 있지만, 230a조에 따른 임차인은 그러한 안전장치가 없습니다.

최종 마무리 작업 및 철거

개조 공사는 사전에 서면 동의를 받아야 하며, 일반 조항에는 보통 임대 기간 종료 시 설비 철거 및 원상 복구를 의무화하는 내용이 포함됩니다. 실험실, 주방 또는 특수 생산 공간의 경우 이는 상당한 비용 부담이 될 수 있습니다. 따라서 처음부터 이 문제를 해결하는 것이 좋습니다. 설비 설치에 대한 동의를 얻고, 같은 문서에 어떤 설비를 남겨둘 수 있는지에 대한 확인까지 포함시키십시오.

벌칙, 상계 및 정지

일반 조항은 손실 증명 없이도 다양한 위반 행위에 대해 즉시 납부해야 하는 벌금을 부과하며, 대개 손해 배상을 청구할 권리도 함께 규정합니다. 법원은 벌금을 감경할 수 있지만, 이는 소송의 영역이지 계획 수립의 영역은 아닙니다. 협상을 통해 벌금을 낮추고, 사전 통지 및 시정 기간을 요구하며, 벌금 누적 조항을 삭제하는 것이 좋습니다.

이 모델은 상계 및 임대료 지급 유예를 배제하므로, 하자, 서비스 요금 또는 불법 공사에 대한 분쟁이 발생할 경우 임대료를 전액 지불하고 나중에 소송을 제기해야 하는 의무가 발생합니다. 임대인이 계약 초기부터 알고 있던 하자에 대한 구제책을 배제하는 데에는 법적 제한이 있지만, 분쟁이 없는 청구에 대해서는 상계를 허용하는 예외 조항을 두는 것이 더 안전한 방법입니다.

강행 법규에서 벗어나는 경우: 법원 승인 요건

290평방피트 규모의 임대차 계약에서 보호 조항은 준강제적입니다. 민법 제7조 291항에 따라 당사자는 임차인에게 불리하게 작용하는 조항을 적용할 수 없으며, 다만 관할 법원의 승인을 받은 경우는 예외입니다. 승인은 해당 조항이 임차인의 권리에 중대한 영향을 미치지 않거나, 임차인이 합리적으로 보호가 필요하지 않은 경우에 이루어집니다.

승인되지 않은 조항은 임차인이 몇 년 후에 무효화할 수 있으므로, 임대인이 계약 해지를 위해 의존하는 조항은 승인되지 않은 조항일 수 있습니다. 계약서 서명 전 또는 직후에 공동으로 신청하십시오. 230a-space의 경우 이러한 요건이 없으므로, 해당 조항의 경우 작성 과정이 더욱 중요합니다.

5년 후 임대료 재검토 및 전문가 절차

290조에 따라 임대료를 지불하는 임차인은 시장 가격과 동떨어진 임대료에 묶여 있는 것이 아닙니다. 민법 제7조 303항에 따라 임차인과 임대인 모두 법원에 임대료 재조정을 요청할 수 있으며, 원칙적으로 고정 계약 기간이 만료된 후, 그리고 어떠한 경우에도 마지막 임대료 책정 후 5년이 경과할 때마다 재조정을 요청할 수 있습니다. 재조정 기준은 직전 5년간 인근 유사 부동산의 평균 임대료이므로, 현재의 시장 가격이 아닌 과거 평균 임대료를 반영합니다.

함정이 있습니다. 민법 제7조 304항에 따르면, 공동으로 임명된 전문가의 의견이 첨부되지 않거나, 당사자의 신청에 따라 법원이 전문가를 임명하지 않은 경우에는 청구가 받아들여지지 않습니다. 해당 신청일이 새로운 임대료의 효력 발생일을 결정하므로, 지연될 경우 비용이 발생합니다. 230a-space의 경우, 임대차 계약서에 검토 조항이 있는 경우에만 검토가 가능합니다.

해고, 통지 기간 및 양식

290평방미터 규모의 임대차 계약의 경우, 해지 통지는 집행관의 영장 또는 등기우편으로 최소 1년 전에 사유를 명시하여 발송해야 하며, 형식상의 오류는 계약 해지에 치명적인 영향을 미칩니다. 230a평방미터 규모의 임대차 계약은 계약서에 기간과 형식이 명시되어 있으며, 모델 문서에서도 동일한 절차를 규정하고 있습니다. 마감일을 반드시 기록해 두십시오. 마감일을 놓치면 일반적으로 임대차 기간이 자동으로 연장됩니다. 임차인이 계약을 위반한 경우, 건물 임대차 계약은 일반적으로 민법 제7조 231항에 따라 법원에서만 해지할 수 있습니다.

임차인 또는 임대인의 파산

임차인이 파산 선고를 받으면, 파산관재인과 임대인은 네덜란드 파산법 제39조에 따라 계약상 또는 관례상 통지 기간(최대 3개월) 내에 임대 계약을 해지할 수 있습니다. 파산 선고일 이후 발생하는 임대료는 파산 재산의 채무로 간주되며, 네덜란드의 확립된 판례에 따르면, 임차인이 남은 임대 기간 동안 발생한 임대료 손실을 임대인에게 보상하도록 하는 조항은 파산 재산에 대해 강제할 수 없습니다. 주요 판례는 Aukema qq/Uni-Invest 사건(네덜란드 대법원, 2011년 1월 14일, ECLI:NL:HR:2011:BO3534)입니다. 따라서 은행 보증이 필요하며, 보증 범위도 확인해야 합니다.

임대인이 파산할 경우 임대차 계약은 원칙적으로 계속 유효하며, 수탁자는 해당 계약에 구속됩니다. 일반적인 매매 시에는 민법 제7조 226항에 따라 매수인에게 소유권이 이전됩니다. 그러나 실제 위험은 다른 곳에 있습니다. 저당권 설정 계약서에는 임대 조항이 포함되는 경우가 많으며, 강제 매각 시 저당권자는 민법 제3조 264항에 따라 법원의 허가를 받아 해당 조항을 근거로 임대차 계약을 무효화할 수 있습니다. 따라서 해당 부동산에 저당권이 설정되어 있는지, 저당권자가 동의했는지 확인하고, 방해 금지 약정을 협상하는 것이 좋습니다.

협상 실무

ROZ 모델은 시작점일 뿐, 임차인이 반드시 받아들여야 하는 표준이 아닙니다. 임대인은 자신에게 유리하게 수정할 수 있고, 임차인도 반대로 수정할 수 있습니다.

• 먼저 정권을 확정해야 합니다. 세력 균형은 그것에 달려 있습니다. Eindhoven 그리고 브레인포트의 대부분의 기술 및 물류 기업들은 상대적으로 약한 규제 체제에 속해 있습니다.
• 영어와 네덜란드어 두 가지 버전의 문서를 모두 요청하되, 어떤 버전이 우선하는지 합의하십시오. 일반적으로 네덜란드어 원문이 우선하며, 번역본이 항상 정확한 것은 아닙니다.
• 조건 교환: 장기 계약을 통해 임대료 면제 기간, 인테리어 비용 지원, 유지 보수 비용 상한제 또는 계약 해지 옵션 등의 혜택을 누릴 수 있습니다.
• 부가가치세(VAT) 관련 사항에 유의하십시오. 부가가치세 적용 임대는 임차인이 1968년 부가가치세법 제11조(1968년 부가가치세법 시행규칙 제6a조에 따름)에 따라 매입 부가가치세 공제 권리가 있는 활동에 해당 사업장을 전부 또는 거의 전부 사용하는 경우에만 가능합니다. 세무당국은 "거의 전부"를 최소 90% 이상으로 해석하며, 일부 임차인에 한해 70% 사용률도 인정합니다. 해당 사업에는 고용주 단체, 부동산 중개업소, 여행사, 산업보건 서비스, 우편 사업자 등이 포함됩니다. 이 모델에는 면책 조항이 포함되어 있어, 해당 요건을 충족하지 못할 경우 임차인은 임대인에게 부가가치세 관련 비용을 전액 배상해야 합니다. 금융, 보험, 의료, 교육 관련 사업체는 90% 사용률을 충족하기 어려울 수 있으므로 이 부분을 특히 확인해야 합니다.
• 앞표지뿐 아니라 일반 조항 전체를 검토해야 합니다. 돈이 오가는 곳이 바로 거기입니다.