네덜란드에서 함께 집을 구매하는 방법: 소유권, 모기지 및 상환

네덜란드에서 함께 집을 구매한다는 것은 세 가지 법적 문제를 동시에 해결해야 한다는 것을 의미합니다. 누가 어떤 지분을 소유하는지, 누가 모기지 대출금을 갚아야 하는지, 그리고 만약 한 사람이 집을 나가거나 사망할 경우 어떻게 되는지입니다. 소유권 지분은 공증된 양도 증서에 명시되고 지적청(Kadaster)에 등록됩니다. 은행에 대한 책임은 당사자 간의 합의 내용과 관계없이 연대 책임입니다. 또한, 미혼 파트너는 유언장 없이는 서로에게 아무것도 상속할 수 없습니다. 이 세 가지 사항은 각각 다른 문서로 정해지며, 이 문서들이 모두 일치하는 것이 핵심 절차입니다.

공동 소유자 간의 분쟁 대부분은 부동산 자체에 관한 것이 아닙니다. 오히려 한쪽이 지불했지만 다른 쪽이 상환하지 못하는 계약금, 증빙 서류가 없는 부모로부터 받은 증여, 또는 이사 나간 후에도 2년 동안 상환 의무가 남아 있는 주택담보대출과 같은 문제에서 비롯됩니다. 이러한 분쟁은 모두 계약 완료 전에 필요한 서류를 미리 준비하면 예방할 수 있습니다. 이 글에서는 네덜란드 법률이 실제로 어떻게 규정하고 있는지, 그리고 관련 판례들이 나오는 순서대로 살펴봅니다.

네덜란드 법에서 공동 소유권이란 무엇을 의미하는가

두 명 이상의 사람이 공동으로 부동산을 취득하는 경우, 민법 제3권에 따라 단순공동소유(eenvoudige gemeenschap) 형태로 소유하게 됩니다. 각 공동 소유자는 분할되지 않은 지분을 가지며, 특정 방을 독점적으로 소유하는 사람은 없습니다. 지분은 양도증서에 명시된 대로이며, 증서에 별도의 언급이 없는 경우에만 모든 지분이 동일한 것으로 간주됩니다. 소유권은 매매계약서 서명 시점이 아니라 공증된 양도증서가 작성되고 공공등기부에 등록되는 시점에 이전됩니다.

이러한 구조는 두 가지 결과를 초래합니다. 첫째, 공동 소유자는 공동체에 남도록 강요받을 수 없습니다. 각자는 언제든지 분할을 요구할 수 있으며, 합의에 이르지 못할 경우 법원이 재산 분할 방법을 결정하게 됩니다. 실제로 이는 대개 매각 또는 대가를 받고 한 사람에게 할당하는 것을 의미합니다. 공동 소유 계약은 일정 기간 동안 분할 요구를 유예할 수 있지만, 무기한으로 유예할 수는 없습니다.

두 번째는 부동산에 관한 결정에는 합의가 필요하다는 점입니다. 일반적인 유지 보수는 어느 한쪽이 할 수 있지만, 매매, 담보 설정 또는 부동산의 대대적인 개조는 모든 공동 소유자의 동의가 필요합니다. 매매에 협조하지 않는 파트너는 법원을 통해 강제할 수 있지만, 이는 수개월이 소요되는 절차입니다. 따라서 누가 비합리적인지를 따지는 것보다 합의된 출구 전략을 마련해 두는 것이 훨씬 중요합니다.

이 모든 것은 여러분의 관계 상태와는 무관합니다. 친구, 형제자매, 부모와 자녀 간의 공동 소유권은 연인 간의 공동 소유권과 정확히 동일한 방식으로 적용되며, 아래에 설명된 서류들도 마찬가지로 필요합니다.

결혼, 등록된 동거 관계 또는 사실혼 계약

두 사람의 관계 구조에 따라 재산 분할이 자동으로 결정되고, 어느 정도는 개별적으로 처리해야 합니다. 네덜란드 법에서는 시간이 지남에 따라 권리가 발생하는 비공식적 동거 관계는 존재하지 않습니다. 10년 동안 동거했더라도 재산권이나 상속권은 전혀 발생하지 않습니다.

2018년 1월 1일 이후 체결된 혼인 및 등록된 동거 관계의 경우, 기본 재산 제도는 제한적 공동 재산 제도입니다. 각자가 이미 가지고 있던 자산과 부채는 개인 소유로 남으며, 혼인 관계 중에 받은 선물과 상속 재산도 마찬가지입니다. 그러나 두 사람이 함께 축적한 재산은 공동 재산이 됩니다. 따라서 혼인 기간 중에 공동 명의로 구입한 주택은 공동 재산에 포함되지만, 혼전 한 사람이 혼인 전에 소유했던 주택과 그에 따른 부채는 공동 재산에 포함되지 않습니다. 제한적 공동 재산 제도 에 대한 자세한 내용은 관련 기사를 참조하십시오. 또한 혼전 계약을 통해 공동 재산의 경계를 어떻게 설정할 수 있는지에 대한 설명도 포함되어 있습니다.

미혼 커플은 결혼과 유사한 효력을 갖기 위해 공증된 동거 계약(samenlevingscontract)을 작성해야 합니다. 동거 계약에는 소유권 지분, 운영비 분담, 별거 시 처리 방식, 그리고 사망한 파트너의 재산 지분을 생존자가 승계하는 내용 등이 포함될 수 있습니다. 하지만 동거 계약으로는 상속권이나 배우자 부양비 청구권, 또는 상대방의 연금 수령권 등을 설정할 수는 없습니다. 동거 계약과 결혼의 차이점은 저희 동거 계약과 결혼 비교 자료에서 자세히 확인하실 수 있습니다.

부부에게 흔히 발생하는 한 가지 문제가 있습니다. 민법은 주택을 담보로 제공하는 것을 포함하여 주택과 관련된 여러 거래, 그리고 대부분의 경우 매매에 대해 배우자의 동의를 요구합니다. 이러한 보호는 등기상 소유자가 한 명뿐인 경우에도 적용됩니다.

불평등한 기여: 행위, 증여 및 draagplichtovereenkomst

가장 흔한 분쟁 원인은 불균등하게 들어간 돈이 똑같이 빠져나간 경우입니다. 만약 한쪽이 저축을 하거나 부모로부터 증여를 받았는데, 등기 서류에 50대 50으로 분할된다고 기록되어 있고 별도의 합의가 없다면, 법적으로 그 기여금의 절반은 증여된 것으로 간주됩니다. 이러한 상황을 방지할 수 있는 세 가지 방법이 있으며, 이 방법들은 서로 일관성이 있어야 합니다.

첫째는 소유권 증서 자체입니다. 소유 지분은 반드시 동일할 필요는 없으며, 지분율이 영구적이고 상당한 차이일 경우에는 기여도를 반영하여 지분율을 설정하는 것이 가장 깔끔한 해결책입니다. 하지만 이것이 항상 최선의 해결책은 아닙니다. 지분율이 미래 가치 상승에도 영향을 미치게 되는데, 이는 의도한 바와 다를 수 있기 때문입니다.

두 번째는 내부 책임 약정서, 즉 공동 책임 계약서입니다. 이 계약서에는 두 사람 중 누가 주택담보대출금과 관리비를 얼마나 부담하고, 남은 지분을 나누기 전에 누구에게 얼마를 상환해야 하는지 명시되어 있습니다. 이 계약서를 통해 두 사람은 부동산을 동등한 지분으로 소유하면서도 10만 유로의 계약금을 납입한 사람에게 돌려줄 수 있습니다. 이 계약서는 은행에는 아무런 영향을 미치지 않는데, 바로 그 점이 핵심입니다. 내부적인 재정 상황을 정리하는 것이며, 은행은 은행의 권리를 그대로 유지합니다.

세 번째는 가족 재산에 관한 문제입니다. 부모의 재산 증여는 증여이거나 대출일 수 있으며, 차액은 증여 당시 문서로 증명해야 하며 나중에 재구성해서는 안 됩니다. 대출의 경우 금액, 이자, 상환 조건, 매각 시 우선순위 등을 명시한 서면 계약이 필요합니다. 증여는 재산 분할에서 제외되는 배제 조항(uitsluitingsclausule)을 포함할 수 있으며, 이 조항을 통해 이혼 시 재산 분할 대상에서 제외됩니다. 이러한 조항이 없는 경우, 재산 공동 소유 관계에서 한쪽 배우자에게 증여한 재산은 이혼 시 공동 재산으로 인정될 수 있습니다. 특정 재산 구조가 증여세 측면에서 유리한지는 세무 전문가와 상담해야 합니다. 저희는 민법 관련 업무를 담당하며, 고객님의 법률 자문팀과 협력합니다.

어떤 방식을 선택하든, 관련 서류들을 일관되게 유지하세요. 소유권 이전 등기에는 50대 50으로, 책임 약정서에는 70대 30으로, 그리고 대출 계약서에는 매매 우선권에 대한 언급이 전혀 없다면, 분쟁으로 이어질 가능성이 매우 높습니다.

주택담보대출: 공동책임과 그 존속기간

두 사람이 함께 담보 계약서에 서명한 경우, 각자는 채무 전액에 대해 책임을 져야 하며, 절반만 책임지는 것이 아닙니다. 대출 기관은 두 사람 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있으며, 두 사람 간의 합의 내용에는 상관하지 않습니다. 공동 차용인 중 자신의 부담액보다 더 많이 상환한 사람은 상대방에게 구상권을 행사할 수 있지만, 그 권리는 상대방이 실제로 상환할 수 있는 금액만큼만 효력을 가집니다.

사람들이 간과하는 실질적인 결과는 별거 시 발생하는 문제입니다. 집을 나간다고 해서 책임이 사라지는 것은 아니며, 이혼 합의, 법원 명령 또는 두 사람 간의 합의서 서명도 마찬가지입니다. 채권자만이 채무자의 책임을 면제할 수 있으며, 일반적으로 남은 소유자가 단독으로 대출금을 상환할 수 있는 경우에만 면제해 줍니다. 이는 대개 새로운 상환 능력 평가와 새로운 주택담보대출을 의미합니다. 채무 면제가 승인될 때까지, 집을 나간 배우자는 여전히 책임을 져야 하며, 해당 채무는 국가 신용정보 등록부에 계속 남아 있어 다른 곳에서 주택을 구매하는 데 제약을 받게 됩니다.

그렇기 때문에 계약 해지 조항에는 날짜를 명시해야 합니다. 실질적인 해지 조항은 부동산 평가 방법을 확정하고, 한 파트너에게 대출 기관의 승인을 얻고 매입을 완료할 수 있는 명확한 기간을 부여하며, 그동안 누가 거주하고 누가 모기지, 소유자 협회 회비 및 보험료를 부담할지 정하고, 기한이 지나면 부동산을 시장에 내놓도록 규정합니다. 최종 마감일이 없으면 재융자를 받을 수 없으면서도 매각을 거부하는 파트너가 다른 파트너를 무기한으로 인질로 잡을 수 있습니다.

주택담보대출 상품, 이자 공제 및 국가 주택담보대출 보증 제도는 변호사보다는 주택담보대출 전문가가 담당해야 하며, 이자, 조기 매각 및 이전 주택 소유에 대한 세금 처리는 세무 전문가가 담당해야 합니다. 저희의 역할은 계약서, 책임 약정서 및 계약 해지 조항이 고객님의 의도대로 작성되었는지 확인하는 것입니다.

만약 여러분 중 한 명이 죽으면 어떻게 되나요?

미혼 커플이 가장 취약한 부분이 바로 이 지점입니다. 네덜란드 상속법에 따르면 배우자 또는 동거인은 법정 분할에 따라 상속받지만, 동거 파트너는 유언장이 없는 한 아무것도 상속받지 못합니다. 만약 파트너가 유언장 없이 사망하면, 주택에 대한 파트너의 지분은 혈연 관계에 있는 친척에게 상속되며, 당신은 사망한 파트너의 부모나 형제자매와 공동 소유하게 될 수도 있습니다.

이 문제는 두 가지 문서로 해결됩니다. 동거 계약서에 포함된 공동 소유 자산(주택 포함)에 대한 사망한 파트너의 지분은 생존한 파트너에게 이전되며, 일반적으로 해당 부채를 인수할 의무가 포함됩니다. 그리고 유언장은 동거 계약에서 다루지 못한 모든 사항을 처리합니다. 이전 관계에서 자녀가 있는 경우, 법정 상속분(legitieme portie)을 고려해야 합니다. 네덜란드 상속법 에 대한 저희 기사에서 법정 분할과 법정 상속분이 어떻게 적용되는지 자세히 설명합니다.

상속권 문제와는 별개로, 누가 상환할 수 있는지에 대한 문제도 있습니다. 생존자는 여전히 전체 주택담보대출에 대한 책임을 져야 하며, 한 사람의 소득으로 두 사람의 소득을 기준으로 산정된 대출금을 감당해야 합니다. 따라서 남은 부채 규모에 맞춰 생명보험에 가입하고, 수익자 지정은 다른 재산 분할 계획과 일치하도록 하는 것이 일반적인 해결책입니다. 관계나 소유권이 변경될 때마다 수익자 지정 내용을 확인해야 합니다. 오래된 수익자 지정 조항은 흔히 발생하는 큰 실수입니다.

파트너의 재산에 대한 상속세 처리는 배우자, 동거인, 사실혼 관계의 경우 각각 다른 형식적 기준과 사실혼 계약의 내용에 따라 달라집니다. 이는 세무사 또는 공증인의 소관이며, 법적으로 중요한 것은 사실관계가 존재한다는 점입니다.

부동산 자체를 확인하는 것

공동 소유권 증서가 있다고 해서 잘못된 매매 계약이 무효화되는 것은 아닙니다. 네덜란드 법에 따르면 부동산은 계약 당시 매수인이 기대했던 바와 일치해야 하며, 매도인은 정상적인 사용에 영향을 미치는 하자를 알고 있는 경우 이를 공개할 의무가 있습니다. 매수인 또한 하자 여부를 조사할 의무가 있습니다. 일반적인 매매 계약서에는 매도인의 연령 제한 조항이나 매도인이 해당 부동산에 거주한 적이 없다는 조항 등을 통해 위험 부담을 매수인에게 전가하는 내용이 포함되어 있으며, 이러한 조항들은 대개 효력이 있습니다.

문제가 발생했을 때 시기는 매우 중요합니다. 소비자가 상품 구매 시 알고 있는 2개월의 불만 제기 기간은 주택 구매에는 적용되지 않습니다. 부동산의 경우, 구매자는 하자를 발견한 후 합리적인 시간 내에 불만을 제기해야 하는데, 이는 실제로 신속하게 서면으로 통지하고 판매자에게 검사 기회를 제공해야 함을 의미합니다. 수리가 완료되고 수리비가 지불된 후에 불만을 제기하는 것은 정당한 청구권을 박탈당할 수 있는 지름길입니다. 숨겨진 하자에 대한 불만 제기 기한 관련 기사에서는 법원이 이를 어떻게 적용하는지 설명하고 있으며, 숨겨진 하자가 있는 주택 구매 가이드에서는 실질적인 청구 절차에 대해 다루고 있습니다.

아파트를 구입하면 소유주 협회에도 가입하게 됩니다. 최근 3회 총회 회의록, 연간 회계 보고서, 적립금 현황, 장기 유지 보수 계획 및 미납금 내역을 요청하고, 주요 공사가 결정되었지만 아직 청구서가 발송되지 않은 건인지 확인하세요. 구입 전에 결정된 사항이 나중에 여러분에게 청구될 수도 있습니다. VvE 권리 와 의무에 대한 저희 기사를 참고하시면 협회가 여러분에게 요구할 수 있는 사항과 요구할 수 없는 사항에 대해 자세히 알아보실 수 있습니다.

토지를 지상 임대차 계약으로 소유하고 있다면, 계약 체결 전에 임대차 계약 조건을 꼼꼼히 읽어보세요. 지상 임대료, 갱신 방식 및 시점, 허용 용도, 그리고 매입 옵션 등은 월별 비용과 부동산 매각 가능성에 영향을 미칠 수 있으며, 특히 대출 기관은 불리한 조건을 긍정적으로 평가합니다. 구매자를 위한 지상 임대차 계약(erfpacht) 설명 자료를 참고하시고, 계약서에 서명하기 전에 부동산 전문 변호사 의 상담을 받으시기 바랍니다 .

구매 절차 및 중요한 마감일

네덜란드의 부동산 매매 절차는 매수 제안 수락부터 서면 매매 계약 체결, 그리고 공증을 통한 소유권 이전 등기까지 진행됩니다. 개인 매수자가 주택을 구매할 경우, 계약은 법적 효력을 가지려면 반드시 서면으로 작성되어야 하며, 매수자는 서명된 계약서를 수령한 날로부터 3일 이내에 이유를 명시하지 않고 비용 부담 없이 계약을 철회할 수 있는 법정 숙려 기간을 갖습니다. 이 숙려 기간은 계약으로 면제될 수 없으며, 최소 2일은 근무일을 포함하여 역일 기준으로 계산됩니다.

그 외에도, 계약서에 명시한 조건들이 구매자를 보호해 줍니다. 가장 중요한 세 가지 조건은 자금 조달 조건, 구조 조사 결과에 관한 조건, 그리고 해당되는 경우 국가 주택 담보 대출 보증에 관한 조건입니다. 각 조건에는 적용 범위, 기한, 그리고 조건을 발동하기 위해 제출해야 하는 증빙 자료에 대한 명시가 필요합니다. 이러한 조건들은 기한이 되면 자동으로 효력을 잃습니다. 구매자가 자금 조달 조건을 기한 내에 발동하지 못할 경우, 표준 계약서에 따라 위약금을 지불해야 할 수도 있습니다. 만약 구매 과정에 문제가 발생했을 경우, 네덜란드 부동산 구매 계약 철회 에 관한 저희 기사를 참고하시면 여전히 가능한 조치들을 확인하실 수 있습니다.

표준 계약서에는 구매자가 정해진 기간 내에 구매 가격의 10%에 해당하는 계약금 또는 은행 보증금을 제공해야 한다는 조항도 포함되어 있습니다. 공동 구매자 모두 누가 어떤 계좌에서 해당 금액을 지불하는지 알아야 하는데, 이는 그 자체가 기록되어야 할 분담금이기 때문입니다.

부동산 거래 완료는 공증사무소에서 이루어집니다. 공증인은 소유권 이전 등기 및 저당권 설정 등기 서류를 작성하고 집행하며, 공공 등기부에서 기존 저당권 및 압류 사항을 확인하고, 공증인 계좌를 통해 매매 대금을 정산하고, 등기 서류를 등록합니다. 공증인은 중립적인 입장에서 양 당사자를 대리하여 업무를 수행하므로, 거래의 타당성이나 소유권 배분 방식에 대한 조언자는 아닙니다. 네덜란드 공증인과 부동산 법적 이전 절차에 대한 안내서를 통해 역할 분담에 대해 자세히 알아보실 수 있으며, 양도세 및 매수자 비용 관련 글에서는 거래 완료 시 발생하는 비용에 대해 다루고 있습니다.

대출기관과 공증인 모두 신분 확인과 자금 출처에 대한 질문을 할 것으로 예상하세요. 이는 법적 의무 사항이며, 의심을 품고 하는 것이 아닙니다. 사전에 준비한 서류로 이러한 질문에 답변하는 것이 원활한 절차 진행과 지연을 가르는 중요한 요소입니다.

분할: 부동산이 실제로 어떻게 분할되는가

이혼 시 주택은 공동 재산에서 제외되어야 하며, 처리 방법은 세 가지뿐입니다. 한쪽 배우자가 주택을 인수하거나, 제3자에게 매각하거나, 법원의 결정에 따라 처리되는 것입니다. 주택 인수란 상대방의 지분을 지불하는 조건으로 전체 부동산을 양도받는 것을 의미하며, 이를 위해서는 채권자가 기존 소유자의 지분을 해제하고 새로운 공증 서류를 작성해야 합니다. 매각이란 담보 대출금을 상환하고, 계약서에 명시된 모든 예치금, 증여금, 대출금을 정산한 후 남은 순수익금을 분할하는 것을 의미합니다.

협상이 교착 상태에 빠지는 가장 큰 이유는 바로 감정평가 때문입니다. 감정평가 방법을 미리 정해두세요. 독립적인 감정평가사의 평가를 받거나, 두 감정평가사의 평균값을 사용하고, 차이가 일정 범위 이상일 경우 세 번째 감정평가사의 평가를 받는 방법 등을 고려할 수 있습니다. 또한, 협상이 지연되더라도 확정된 금액이 유효기간으로 작용하지 않도록 해야 합니다. 감정평가 방법을 명확히 정하지 않으면, 집 자체가 아닌 감정평가사를 두고 다투게 될 가능성이 높습니다.

당사자들이 전혀 합의에 이르지 못할 경우, 공동 소유자 중 한쪽은 법원에 분할 명령을 요청할 수 있습니다. 법원은 폭넓은 재량권을 가지고 있으며, 한쪽 당사자에게 대가를 받고 재산을 배분하거나, 매각을 명령하거나, 협조가 거부될 경우 경매를 통해 매각하도록 명령할 수 있습니다. 마지막 결과는 협상을 통해 얻는 결과보다 재정적으로 훨씬 불리한 경우가 거의 대부분이므로, 현실적인 측면에서 합의를 고려하는 것이 가장 타당합니다. 기혼 부부의 경우, 재산은 이혼 시 더 광범위한 재산 분할의 일부를 구성하며, 별도로 처리하는 것은 합리적이지 않습니다. 사실혼 관계의 경우, 재산 분할 문제는 사실혼 계약에 따라 결정되며, 사실혼 계약을 통한 별거에 관한 저희 기사에서 그 과정을 자세히 다루고 있습니다.

분할이 완료될 때까지 두 분 모두 소유권을 유지하며, 두 분 모두 책임을 져야 합니다. 누가 어떤 자격으로 누구의 비용으로 부동산을 점유하고 있는지 기록하고, 한 분이 이사 나가는 즉시 서면으로 기록해 두십시오. 몇 달 후에 기록하는 것은 바람직하지 않습니다.

가장 큰 손실을 초래하는 실수

동거가 권리를 발생시킨다고 가정하는 것이 가장 큰 대가를 치르게 하는 방법인데, 그 이유는 보통 최악의 순간에 그 사실을 알게 되기 때문입니다. 두 번째는 금액은 다르지만 공동 명의로 된 소유권 증서를 작성하고 서면 기록이 없는 경우입니다. 이 경우 기여금은 그냥 사라져 버립니다. 세 번째는 한 파트너가 집을 나간 후에도 공동 명의로 주택담보대출을 남겨두는 것인데, 이는 해당 파트너에게 책임을 지우고 다음 주택 구매를 막습니다. 네 번째는 평가 방법이나 기한이 명시되지 않은 해지 조항으로, 해결 가능한 의견 차이를 소송으로 몰고 가는 것입니다. 다섯 번째는 하자에 대해 너무 늦게 항의하는 것입니다.

다섯 가지 문제 모두 서류상의 문제이며, 소송을 제기하는 것보다 예방하는 것이 훨씬 저렴합니다. 가장 적절한 시기는 제안이 수락된 후 공증인이 임명되기 전, 즉 계약 조건이 확정되고 초안을 작성할 시간이 있는 때입니다.

방법 Law and More 도움이 될 수 있습니다

Law and More 네덜란드에서 커플, 친구, 가족 구성원이 함께 주택을 구매하는 경우 법률 자문을 제공합니다. 계약서 서명 전에 매매 계약서와 그 조건을 검토하고, 소유권 지분을 확정하고, 책임 약정서를 작성하며, 부모로부터의 증여 및 대출에 대한 적절한 조항을 문서화하고, 공증을 통해 동거 계약서와 혼전 계약서를 작성하고, 필요할 때 원활하게 진행될 수 있는 매각 및 지분 매입 계획을 준비합니다. 공동 소유 관계가 이미 파탄에 이른 경우에는 지분 분할 및 채권자와의 협상을 대행합니다. 부동산 변호사 가족법 전문 변호사들이 같은 사건을 맡아 처리하며, 저희가 제공하는 개요는 다음과 같습니다. 네덜란드 부동산법 보다 광범위한 관행을 설명합니다. CONTACT Law & More 구매에 대해 상담해 드리겠습니다.