외국인으로서 네덜란드에서 집을 구매하는 방법

네덜란드에서 주택을 구매하는 절차는 법적으로 정해져 있습니다. 입찰, 서면 매매 계약서, 법정 숙려 기간, 계약 조건 충족, 계약금 지급, 그리고 등기소에 등록된 공증된 소유권 이전 등기가 필요합니다. 외국인을 위한 대부분의 부동산 중개업자의 안내는 가격에 초점을 맞추고 있습니다. 이 글에서는 법적 절차, 즉 어떤 사항이 법적 구속력을 가지는지, 그리고 어떤 상황에서 계약을 파기할 수 있는지에 대해 설명합니다. 이는 법률 자문이며, 재정 자문이 아닙니다.

외국인이 네덜란드에서 집을 살 수 있나요?

네. 네덜란드에서는 주거용 부동산 소유에 국적 제한이 없습니다. 네덜란드 시민, EU 시민 또는 네덜란드 거주자가 아니더라도 등기상 소유자가 될 수 있습니다. 허가증이나 최소 거주 기간도 필요하지 않습니다. 토지 등기소(Kadaster)는 소유자의 여권 여부와 관계없이 모든 필지의 소유자를 등록합니다.

두 가지 사항이 종종 존재하지 않는 금지 조항으로 오해됩니다. 첫째, 소유권은 이민 신분과 다릅니다. 주택을 구입한다고 해서 거주권이 주어지는 것은 아니며, 미등록 이민자 신분이라고 해서 부동산을 소유하지 못하는 것도 아닙니다. 둘째, 일부 지자체는 외국인이 아닌 임대 목적으로 주택을 구입하는 것을 제한합니다. 2022년 1월 1일부터 시행된 '구매 보호 제도 (opkoopbescherming) '에 따라 , 지자체는 특정 지역을 지정하여 저가 또는 중가 주택을 구입 후 일정 기간 동안 허가 없이 임대할 수 없도록 할 수 있습니다. 이 제도는 주택을 어떻게 사용하는지에 따라 규제되는 것이지, 개인의 신분과는 무관합니다.

입찰 전에 준비해야 할 사항

시민 서비스 번호(BSN)

BSN(사업자등록번호)은 네덜란드 개인정보등록부에 등록된 모든 사람에게 자동으로 발급됩니다. 비거주자는 비거주자 등록부에 등록하여 BSN을 발급받을 수 있습니다. 소유권은 BSN 소지 여부와 무관하지만, 공증인이 제출하는 양도세 신고서와 은행에서 요구하는 서류에는 BSN이 필요합니다.

네덜란드 은행 계좌

법적으로 의무 사항은 아니지만, 공증인은 필요합니다. 수수료와 비용은 공증인의 고객 계좌( derdengeldenrekening )로 입금되며, 해외 계좌에서 송금할 경우 처리가 더디고 자금세탁 방지 검사로 인해 지연될 가능성이 높습니다. 송금 당일 오전에 입금이 확인되지 않으면 송금이 중단됩니다.

주택담보대출 기관이 법적으로 요구하는 사항은 무엇인가요?

• 네덜란드식 저당권은 양도와 동일한 날짜에 작성되고 동일한 등기부에 등록되는 별도의 공증 서류에 의해 설정되는 물권입니다.
• 대출기관의 구속력 있는 서면 제안 이는 귀하의 자금 조달 조건이 되어야 할 기준입니다. 가승인은 제안이 아니며, 가승인에 의존하는 것은 구매자가 계약금을 포기하는 가장 흔한 원인입니다.
• 결혼했거나 등록된 동거 관계인 경우, 일반적으로 배우자가 당사자가 되거나 동의해야 합니다. 외국 혼인 재산 제도의 경우 절차가 복잡하므로, 공증인과 미리 상의하십시오.

부동산 중개인: 누가 누구를 위해 일하는가

외국인 구매자들이 가장 흔히 겪는 실수가 바로 이 부분입니다. 집을 보여주고 질문에 답하며 매매 계약서를 작성하는 중개인은 매도인의 지시를 받고 수수료를 받는 매도인 측 중개인 ( verkoopmakelaar )이며, 매도인의 이익을 대변합니다. 집을 둘러보는 동안 어떤 말을 하든 이 사실은 변하지 않습니다. 매도인은 중립적이지도 않고, 구매자의 조언자도 아니며, 가격 협상을 하거나 어떤 조건을 요구해야 하는지 조언할 의무가 없습니다.

구매 대리인 ( aankoopmakelaar ) 은 구매자의 지시에 따라 부동산 가치 평가, 입찰, 소유주 협회 및 조사 보고서 확인, 그리고 구매자의 조사 의무 이행을 지원합니다. 주요 부동산 중개인 협회의 전문 규정에 따르면, 한 명의 중개인이 동일한 거래에서 양측을 대리할 수 없습니다.

입찰 내용과, 왜 아직 당신에게 구속력이 없는지

제시 가격은 협상 제안일 뿐, 최종 가격이 아닙니다. 판매자는 최고 입찰가를 거절하거나, 더 나은 조건으로 더 낮은 가격을 수락하거나, 다른 곳에 매물을 내놓을 수도 있습니다. 관심이 많을 경우 비공개 입찰( inschrijving )로 진행될 수 있으며, 이 경우에도 판매자는 최종 결정을 내립니다.

가장 중요한 법적 쟁점은 다음과 같습니다. 구매자가 사업이나 전문직 활동과 무관한 개인이고, 해당 부동산이 주거용인 경우, 매매 계약은 반드시 서면으로 체결되어야 합니다 (민법 제7조 2항). 양 당사자가 계약서에 서명하기 전까지는 구속력 있는 매매가 성립되지 않습니다. 전화, 이메일 또는 악수로 수락된 입찰은 구속력이 없습니다.

하지만 이는 불편한 결과를 초래할 수 있습니다. 판매자 역시 계약서에 서명하기 전까지는 구속력이 없기 때문입니다. 서명 전까지는 판매자가 더 높은 가격을 수락할 수도 있고, 구매자는 아무런 권리를 주장할 수 없습니다. "우리의 제안이 수락되었다"는 말을 곧이곧대로 받아들이고 이사를 예약하는 구매자는 위험에 노출될 수 있습니다. 따라서 신속하게 서면 계약서를 받아내도록 요구해야 합니다.

구매 증서(koopovereenkomst)

거의 모든 기존 주택은 부동산 중개인 협회와 소비자 단체가 공동으로 작성한 표준 매매 계약서를 사용하여 거래됩니다. 이 계약서의 사용은 의무는 아니지만, 벗어나는 부분은 검토해 볼 필요가 있습니다. 표준 계약서는 의도적으로 균형을 맞추도록 설계되었기 때문에, 계약서에 추가되는 조항은 대개 매도자에게 유리하게 작용합니다. 최소한 다음 사항들을 확인해 보세요:

• 지적 설명과 해당 토지가 소유권이 완전한지 또는 지상 임대로 소유되는지 여부.
• 이동 가능한 물품 및 비품 목록을 작성하면 주방이나 바닥재에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 양도일과 입주일은 다를 수 있습니다.
• 선행 조건, 기한 및 조건 충족 방법.
• 보증금 또는 은행 보증서, 그리고 언제 제출해야 하는지.
• 추가 조항: 연령 조항, 현 상태 그대로 판매 조항, 석면 조항 또는 매도인이 해당 부동산에 거주한 적이 없다는 기록.
• 부담: 지상권, 질적 의무 및 지방 자치 단체의 제한 사항.

서명하기 전에 계약서를 꼼꼼히 검토하세요. 숙려 기간이 만료되고 조건이 충족되지 않으면, 계약서의 내용은 그대로 귀하의 계약이 됩니다.

법정 숙려 기간

주택을 개인적으로 구매하는 사람은 구매 계약을 취소할 수 있는 3일 의 법정 숙려 기간이 있습니다 (민법 제7조 2항).

• 효력은 서명된 양도증서 또는 사본을 받은 날의 다음 날부터 발생합니다. 날짜가 기재된 영수증을 요청하세요.
• 세 날짜 중 최소 두 날짜는 토요일, 일요일 또는 공휴일이 아니어야 하며, 그렇지 않을 경우 하루가 추가됩니다.
• 이유를 제시할 필요도 없고 보상금도 지급되지 않습니다. 이는 구매자만을 보호하는 권리이며, 판매자에게는 이와 동등한 권리가 없습니다.
• 해산은 서면으로 하고, 통지 내용을 반드시 확인하십시오. 도달 판매자 또는 판매 대리인에게 해당 기간 내에 연락해야 합니다. 마지막 날에 발송되었지만 그 이후에 도착한 경우 너무 늦습니다.

선행 조건(ontbindende voorwaarden)

선행조건은 계약서에 명시된 협상된 탈출구로서, 구매자에게 가장 중요한 보호장치이지만 경쟁 시장에서는 가장 먼저 포기되는 부분이기도 합니다. 입찰 경쟁에서 이기기 위해 선행조건을 포기하면 자금 부족으로 인한 구매 부담이 구매 가격의 약 10%에 달하는 개인적 책임으로 전환됩니다.

자금 조달 조건

• 현실적인 마감일을 정하세요. 일반적으로 4~6주가 적당하며, 해외 소득이나 수습 기간 중인 고용과 관련된 대출 기관의 경우 더 오랜 시간이 필요할 수 있습니다.
• 필요한 금액과, 가능하다면 자금 조달 조건도 명시해 주십시오.
• 모델 계약서는 일반적으로 다음과 같은 내용을 요구합니다. 문서화 된서면 통지 및 대출 기관의 서면 거절 사유를 기한 내에 제출해야 합니다. 자금 조달 실패를 이유로 한 서면 통지는 일반적으로 거부됩니다.
• 마감일을 지키지 못할 경우, 서면으로 연장을 요청하십시오. 전에 계약 기간이 만료되면 판매자의 서면 동의를 받으세요. 침묵은 계약 연장이 아닙니다.

구조 조사 조건

이 기능을 통해 조사 결과 수리 비용이 합의된 기준치를 초과하는 경우 계약을 해지하거나 재협상할 수 있습니다. 단, 두 가지 조건이 충족되어야 합니다. 첫째는 기준치 자체의 설정이고, 둘째는 기준치 산정에 포함되는 비용의 종류입니다. 모든 결함을 포함하는 기준치보다는 "즉시 필요한" 수리 비용만 산정하는 것이 훨씬 더 범위가 좁습니다.

국가 주택 담보 대출 보증 조건

국가주택보증제도( NHG, Nationale Hypotheek Garantie )는 대출기관의 위험을 줄여 일반적으로 이자율을 낮추고, 특정 상황에서 차용인의 잔여 부채를 보호합니다. 보증 가능한 최대 대출 금액, 에너지 절약 설비에 대한 자금 조달 시 적용되는 상한액, 그리고 일회성 수수료는 Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen에서 매년 정하여 웹사이트에 게시합니다. 신청일 기준 최신 정보는 대출기관에 문의하십시오. NHG는 주택 자체가 아닌 대출에 적용되므로, NHG를 통해 주택 구매를 원하는 경우 단순히 대출을 받는 것만으로는 충분하지 않으며, NHG 를 통한 자금 조달을 조건으로 계약을 체결해야 합니다.

어떤 상황이든 규칙은 동일합니다. 계약서에 명시된 형식에 따라 적시에 서면으로 요구해야 합니다. 부적절하게 제기된 조건은 아무런 가치가 없습니다.

보증금 또는 은행 보증

일반적으로 매매 계약서에는 조건 만료 후 명시된 기간 내에 공증인의 고객 계좌로 보증금을 입금하거나 은행 보증서를 제출해야 한다는 조항이 포함됩니다. NVM, VBO, VastgoedPRO 및 Vereniging Eigen Huis의 표준 매매 계약서에서는 보증금을 매매 대금의 10% 로 정하고 있습니다 . 은행 보증서는 수수료를 받고 발급되며 현금을 묶어두지 않아도 됩니다. 보증금은 공증인이 보관했다가 소유권 이전 시 매매 대금에서 차감합니다. 둘 다 계약 불이행 시 발생할 수 있는 위약금을 보장합니다. 이 기한을 지키지 못하는 것 자체가 계약 위반이며, 특히 해외에서 자금을 조달하는 구매자들이 가장 자주 놓치는 기한입니다.

조사, 정보 공개 및 조사에 대한 귀하의 의무

네덜란드 법은 양측에 의무를 부과합니다. 매도인은 계약에 부합하고 주거용으로 정상적인 사용에 적합한 부동산을 인도해야 하며(네덜란드 민법 제7조 17항), 매수인이 명시적으로 수락한 제한 사항 외에는 어떠한 특별한 부담이나 제한 없이 부동산을 양도해야 합니다(네덜란드 민법 제7조 15항). 또한 매도인은 부동산에 대해 알고 있는 모든 정보를 공개해야 합니다.

그와는 대조적으로 구매자에게는 조사 의무가 있습니다. 직접 살펴보거나, 질문하거나, 전문가에게 의뢰하여 발견할 수 있었던 하자는 일반적으로 구매자의 책임입니다. 판매자가 하자를 알고도 알리지 않은 경우, 고지 의무가 더 강하게 적용되지만, 그런 주장을 펼치기는 어렵습니다. 대신 직접 조사하십시오. 전문가에게 조사를 의뢰하고, 판매자가 제공한 질문서와 환경 계획서를 꼼꼼히 읽고, 아파트라면 입주자 협회 서류도 확인하십시오.

두 가지 조항은 위험을 구매자에게 전가합니다. 오래된 주택에서 흔히 볼 수 있는 ' 연대 제한 조항 ( ouderdomsclausule )'은 매도인의 책임을 제한하여 구매자가 건물의 건축 및 유지 관리 기준을 수용하도록 합니다. 조항의 문구가 중요한데, 일부 문구는 진정한 노후화 관련 결함을 넘어서까지 책임을 묻는 경우도 있기 때문입니다. '현상태 그대로 매매' 조항은 매도인의 책임을 법이 허용하는 한도 내에서 배제하고 부동산을 현재 상태 그대로 매매하는 조항으로, 매도인이 해당 부동산에 거주한 적이 없다는 내용을 명시하는 조항과 함께 사용되는 경우가 많습니다. 이러한 조항 중 하나라도 포함된 경우, 부동산 조사는 선택 사항이 아닌 필수 사항이 됩니다.

소유권 이전 후 하자가 발견되면 즉시 판매자에게 서면으로 통지해야 합니다. 민법 제7조 23항은 구매자가 하자를 발견한 시점 또는 합리적으로 발견했어야 할 시점으로부터 합리적인 시간 내에 이의를 제기하도록 규정하고 있습니다 . 해당 조항의 2개월 기한은 동산 구매에 적용되는 것으로 주택 구매에는 적용되지 않으므로, 특정 기간을 기준으로 삼을 수는 없습니다. 기한을 넘긴 구매자는 권리를 상실하게 됩니다.

공증인, 양도 증서, 그리고 소유권 취득 순간

네덜란드에서는 부동산을 개인적으로 양도할 수 없습니다. 소유권은 네덜란드에서 인정받은 공증인이 작성한 양도 증서에 따라 공증되고, 토지등기소에 등록되어야만 이전됩니다(네덜란드 민법 제3조 89항). 또한, 양도를 위해서는 유효한 소유권 증서와 처분 권한을 가진 매도인이 필요합니다(네덜란드 민법 제3조 84항).

공증인의 업무는 여러분을 보호하는 대부분의 핵심 요소입니다.

• 매도인의 소유권을 확인하고 저당권, 압류, 지상권 및 제한 사항을 파악하기 위해 등기부를 검색합니다. 이 과정은 계약서 서명일과 등기 후 모두 반복됩니다.
• 자금세탁 방지 규정에 따라 사용자의 신원과 자금 출처를 확인합니다.
• 소유권 이전 등기 서류를 작성하고, 대출을 받는 경우 담보 대출 등기 서류를 작성하며, 거래 완료 명세서를 발행합니다.
• 기존 담보 대출이 상환되도록 하고, 등기 절차가 완료된 후에만 매도인에게 대금을 지급하며, 양도세를 납부합니다.

소유권은 서명이나 대금 지불 시점이 아닌, 등기 시점에 이전됩니다. 일반적으로 구매자가 비용을 부담하기 때문에 공증인을 직접 선택합니다. 공증인 선택은 매우 중요하며, 수수료는 공증인마다 다르므로 영어로 소통 가능한 공증인을 찾는 것이 좋습니다.

비용

기존 주택은 일반적으로 매매 시 양도 비용을 구매자가 부담하는 조건( kosten koper , kk)으로 판매됩니다. 신축 주택은 양도 비용이 포함된 조건( vrij op naam , von)으로 판매되는 경우가 많습니다. 가장 중요한 항목은 양도세 ( overdrachtsbelasting )입니다. 양도세에는 네 가지 유형이 있습니다. 특정 연령대의 첫 주택 구매자로서 해당 주택에 거주할 예정이고 구매 가격이 상한선 미만인 경우 일회성 면제가 적용됩니다. 주거용으로 사용할 주택에는 감면 세율이 적용됩니다. 휴가용 주택이나 임대용 주택처럼 거주하지 않을 주택에는 높은 세율이 적용됩니다. 기타 부동산에는 일반 세율이 적용됩니다. 세율, 연령별 세율 구간, 가격 상한선은 모두 부동산 양도세법(Wet op belastingen van rechtsverkeer)에 명시되어 있으며, 매년 의회에서 세법 개정안에 반영되어 세무서(Belastingdienst)에서 발표합니다. 계약일이 아닌 양도일 기준 세율을 확인하고 세무 전문가에게 문의하십시오. 주거용으로 사용되지 않는 주택에 대한 세율은 2026년 1월 1일부터 인하되었으므로 이전 자료에는 더 높은 수치가 나와 있습니다.

또한 양도 및 저당권 설정 계약에 대한 공증 수수료, 지적청에서 매년 정하는 각 계약에 대한 토지 등기 수수료, 감정 평가 비용, 측량 비용, NHG 수수료, 모기지 상담 비용, 그리고 구매 대리인 수수료도 예산에 포함해야 합니다.

토지 임대 및 소유자 협회

토지 임대 (에르프파흐트). 일부 지역에서는 Amsterdam 일부 도시에서는 토지 자체가 아닌 건물과 토지에 대한 장기 임대권을 구매합니다. 즉, 토지 사용권은 특정 조건과 고정되거나 주기적으로 조정되거나 영구적으로 매입될 수 있는 지대료를 지불해야 합니다. 입찰 전에 조건과 조정 메커니즘을 자세히 읽어보세요. 구매 직후에 조정이 발생하면 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

소유주 협회( Vereniging van Eigenaars , VvE)는 아파트를 구입하는 것은 아파트 소유권을 취득하는 것이며, 협회 가입은 자동으로 의무화됩니다. 계약서에 서명하기 전에 분할 등기 서류, 내부 규정, 최근 회의록, 회계 장부, 적립금 잔액, 유지 보수 계획 등을 확인하고, 주요 공사가 결정되었지만 비용이 지불되지 않은 부분이 있는지 살펴보십시오. 재정이 부족한 협회는 구매자가 떠안게 되는 부채입니다.

판매자가 계약을 이행하지 않을 경우

숙려 기간이 지나고 조건이 충족되면 계약은 양측을 구속합니다. 매도인이 합의된 날짜에 소유권을 이전하지 않을 경우, 일반적인 절차는 다음과 같습니다. 계약서에 명시된 짧은 기간 동안 이행을 유예하는 서면 계약 불이행 통지서를 발송합니다. 그래도 매도인이 이행하지 않으면 계약을 해지하고 위약금을 청구하거나, 이행을 요구하고 지연에 대한 일일 위약금을 청구할 수 있습니다. 위약금은 일반적으로 매매 대금의 10% 이며 , 계약금이 그 금액으로 책정되는 이유이기도 합니다.

똑같은 시스템이 당신에게도 불리하게 작용합니다. 매수자가 계약을 이행하지 못하고 더 이상 요구할 조건이 남지 않은 경우, 위약금을 물게 되고 공증인은 계약금을 보유하게 됩니다. 마감일을 지키지 못할 조짐이 보이면 즉시 전문가의 조언을 구하십시오.

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