네덜란드 공원 내 휴가용 주택 구입: 소유권, 공원 규칙 및 구역 설정

네덜란드 휴양 공원에 있는 별장을 구입하는 것은 일반 주택을 구입하는 것과는 다릅니다. 별장의 용도를 결정하는 세 가지 별개의 규칙이 있습니다. 첫째, 공증된 등기 서류에 기록된 소유권, 둘째, 구입 시 동의하는 공원 규정, 셋째, 대부분의 공원에서 휴양 시설로 지정되어 영구 거주를 금지하는 지방 자치 단체의 환경 계획( omgevingsplan )입니다. 이 환경 계획은 판매자, 부동산 중개인 또는 공원 운영자가 하는 말이나 이웃의 거주 기간보다 우선합니다.

이 글에서는 실제로 무엇을 구매하는지, 공원 규정이 어떤 내용을 부과할 수 있는지, 지자체가 영구 점유에 대해 어떤 조치를 취할 수 있는지, 그리고 계약서에 서명하기 전에 어떤 서류를 준비해야 하는지에 대해 설명합니다. 이 글은 외국인을 포함한 개인 구매자를 대상으로 하며, 네덜란드 법률만을 다룹니다.

당신이 실제로 구매하는 것

일반 주택 구매 시에는 토지와 그 위의 모든 것을 함께 취득하게 됩니다. 건물은 토지의 일부를 구성하기 때문입니다(민법 제5조 20항). 하지만 휴양 공원의 경우는 예외입니다. 휴양 공원에는 세 가지 유형의 구조물이 있으며, 안내 책자가 아닌 공증 서류와 토지 등기부에 어떤 구조물이 귀하의 부지에 해당하는지 명시되어 있습니다.

• 완전 소유권 (고유 영역). 부지와 샬레를 소유하고 계시니 가장 유리한 위치이며, 자금 조달 및 재판매가 용이하지만, 공원 규정이나 환경 계획에서 완전히 자유로운 것은 아닙니다.
• 장기 임대 (에르프파흐트). 운영자는 토지를 보유하고 연간 지대료를 받는 조건으로 귀하에게 해당 토지를 보유하고 사용할 권리를 부여합니다(민법 제5조 85항).정경장기 임대에는 임대 기간, 사용 조건 및 조건 수정 메커니즘이 있으며, 이러한 조건은 귀하로부터 구매하는 모든 사람에게 적용됩니다.
• 표면권 (옵스탈레흐트). 귀하는 샬레의 소유권을 갖고 있지만, 그 아래 토지는 다른 당사자의 소유입니다(민법 제5조 101항). 만약 토지 소유권이 없다면, 토지 소유자는 토지 소유권 취득의 원칙에 따라 귀하의 샬레를 소유하게 될 것입니다. 공원에서 지상권은 종종 장기 임대 또는 부지 임대에 부속된 권리이므로, 기본 권리가 소멸하면 지상권 또한 소멸합니다.

매매 계약서뿐만 아니라 임대차 계약서와 첨부된 일반 약관도 꼼꼼히 읽어보세요. 구매 가치를 결정하는 요소는 잔여 임대 기간, 계약 조건 변경 방법 및 빈도, 운영자가 양도를 거부할 수 있는지 여부, 임대차 계약 종료 시 건물에 대한 보상금(민법 제5조 99항), 그리고 임대차 계약 해지 사유(민법 제5조 87항) 등입니다. 잔여 임대 기간이 짧거나 무기한 변경 조항이 있는 장기 임대차 계약은 결코 유리한 조건이 아닙니다. 오히려 향후 매매나 자금 조달 시 문제가 될 수 있습니다.

계약, 숙려 기간 및 공증인

개인이 휴가용 주택을 구입하는 경우, 일반 주택을 구입하는 경우와 동일한 법적 보호를 받지만, 이 점이 종종 간과됩니다. 사업이나 전문직 종사자가 아닌 개인이 거주 목적으로 부동산을 구입하는 경우, 매매 계약은 양 당사자가 서명한 양도 증서로 등기되어야 하며, 구매자는 법정 숙려 기간인 3일 이내에 이유나 비용 부담 없이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제7조 2항). 법원은 거주 목적으로 지어진 휴가용 주택에도 이 규정을 적용하므로, 공원 관리 사무소에서의 구두 계약은 어느 쪽에도 구속력이 없습니다.

추가로 두 가지 보호 조치를 요구할 필요가 있습니다. 일반 주택보다 휴가용 주택 구매 시 대출 조건 설정은 더욱 중요합니다. 휴가용 주택은 대출 기관이 적고, 일부 장기 임대 건물은 아예 대출이 불가능하기 때문입니다. 따라서 현실적인 기한을 설정하는 것이 중요합니다. 또한, 구매 계약을 공공 등기부에 등록할 수 있습니다(민법 제7조 3항). 등록 후 6개월 동안은 추후 매각, 압류 또는 매도인의 파산으로부터 보호받을 수 있습니다.

소유권 이전은 공증된 증서 와 토지 등기소 등록을 통해 이루어집니다 (민법 제3조 89항). 소유권은 대금 지급 시점이 아닌 등록 시점에 이전됩니다. 공증인은 소유권, 저당권 및 압류 등을 확인합니다. 하지만 공원 규정이 귀하에게 적합한지, 환경 계획이 귀하의 계획을 허용하는지, 또는 관련 규정이 개정될 예정인지 여부는 확인하지 않습니다. 이러한 사항은 귀하 또는 귀하의 변호사가 확인해야 할 사항입니다.

공원 규정 및 반복 요금

휴양 공원은 관리되는 환경입니다. 구매 시 공원 규정( parkreglement )에 동의하게 되는데, 이는 일반적으로 위반 시 위약금이 부과되는 연쇄 조항, 부지에 등록된 품질 의무(민법 제6조 252항), 또는 소유자 협회나 협동조합의 의무 가입을 통해 이루어집니다. 어떤 방식이 적용되는지 확인해야 합니다. 이는 규정이 본인에게 구속력을 갖는지, 그리고 본인의 동의 없이 규정이 변경될 수 있는지 여부를 결정하기 때문입니다.

일반적으로 규정에는 샬레의 외관 및 최대 크기, 주차, 조경 또는 건축 허용 사항, 임대 가능 여부 및 방법, 시설 이용 자격, 그리고 요금 미납 시 발생하는 상황 등이 명시되어 있습니다. 규정 개정 절차와 개정 요건에 대해 구체적으로 문의하십시오. 총회 또는 운영자가 일방적으로 규정을 개정할 수 있는 조항에 서명한 소유주는 언제든 변경될 수 있는 위험에 노출될 수 있습니다.

대포 외에도 도로, 조명, 용수, 녹지, 안내소 및 공용 시설 유지 관리를 위한 연간 공원 분담금이 있습니다. 이 분담금은 의무적이며, 공공 기관이 아닌 운영자 또는 협회에서 책정하며, 급격히 인상될 수 있습니다. 지난 5년간의 분담금 액수, 책정 기준, 적립금 및 유지 보수 계획에 대해 문의하십시오. 시설이 노후화되고 적립금이 없는 공원은 언제든 추가 비용 청구서가 날아올 수 있습니다.

부동산 임대

샬레 임대 가능 여부는 우선 공원 규정에 따라 결정되며, 그 외 다른 사항은 그 후에 고려됩니다. 일반적으로 세 가지 규정이 있습니다. 공원의 평온을 유지하기 위해 임대가 완전히 금지된 경우, 임대가 의무적이지만 운영사를 통해서만 가능하며 운영사가 수수료를 받고 예약 일정을 관리하는 경우, 또는 최소 숙박 기간 및 투숙객 유형에 대한 조건을 적용하여 자유롭게 임대할 수 있는 경우입니다. 이 세 가지 규정 간의 상업적 차이는 크며, 계약 체결 후에는 이러한 조항을 협상하는 것이 거의 불가능합니다.

지자체는 추가적인 규제를 둘 수 있습니다. 일부 지자체는 휴가용 임대를 규제하며, 환경 계획 자체에서 숙박 일수를 제한하거나 해당 부동산을 레크리에이션 용도로만 사용하도록 요구할 수 있습니다. 공원에서 의무 임대 제도를 운영하는 경우, 매매 계약서만큼이나 운영 계약서를 꼼꼼히 읽어보세요. 계약 기간, 해지 통지 기간, 보장 수익(있는 경우), 그리고 운영자가 교체되거나 파산할 경우 예약에 어떤 일이 발생하는지 등을 확인해야 합니다.

영구 거주 및 환경 계획

이것이 바로 구매자들에게 가장 큰 손해를 끼치는 함정입니다. 2024년 1월 1일 환경 및 계획법( Omgevingswet )이 발효된 이후, 모든 부지의 용도는 해당 지자체의 환경 계획에 따라 규정됩니다. 현재 각 지자체는 기존의 용도지역 계획과 중앙 정부로부터 이관받은 규칙들을 포함하는 임시 환경 계획을 보유하고 있으며, 2032년 1월 1일까지 이를 하나의 새로운 계획으로 통합해야 합니다. 따라서 귀하에게 제시된 문서는 여전히 이전 용도지역 계획과 유사한 내용일 수 있습니다. 대부분의 휴양 공원은 주거 목적보다는 레크리에이션 기능을 수행하므로, 영구 거주는 허용되지 않습니다.

법 집행은 지방 자치 단체의 소관이며, 지방 자치 단체는 벌금 부과 명령(행정법 제5조 31항 d호) 또는 행정 조치를 통해 집행 가능한 명령(행정법 제5조 21항)을 부과할 수 있습니다. 네덜란드 행정 판례는 원칙적으로 법 집행 의무를 규정하고 있습니다. 즉, 관련 기관이 위반 사항을 발견하면 일반적으로 조치를 취해야 하며, 합법화가 실제로 가능하거나 법 집행이 과도하다고 판단되는 경우에만 조치를 유보할 수 있습니다. 물 사용량, 쓰레기 수거, 우편 배달량 및 지방 자치 단체의 인구 통계는 모두 거주 증거로 사용되며, 주택 부족 문제로 인해 많은 지방 자치 단체가 관용적인 태도에서 적극적인 법 집행으로 전환하고 있습니다.

대부분의 피해는 세 가지 잘못된 믿음에서 비롯되며, 그 어느 것도 옳지 않습니다.

• 장기간의 점유는 권리를 만들어낸다. 그렇지 않습니다. 환경 계획 위반을 합법화하는 규정은 없습니다. 10년간 조용히 지낸다고 해도 지자체가 11년 차에 단속에 나서면 아무 소용이 없습니다.
• 판매자가 괜찮다고 했어요. 판매자, 중개인 또는 공원 운영자의 진술은 지자체를 구속하는 효력이 전혀 없습니다. 해당 진술은 판매자에 대한 청구권을 부여할 수는 있지만, 숙박 허가를 받는 것과는 거리가 멉니다. 오직 관할 당국의 결정만이 효력을 가집니다.
• 과거의 관용은 일종의 허가입니다. 법규를 시행하지 않는다고 해서 미래에 대한 권리가 생기는 것은 아니며, 정책 변경이나 이웃의 단 한 건의 불만만으로도 법규가 종료될 수 있습니다.

예외적인 경우가 있습니다. 지자체는 개인 허가증이나 공식적인 승인을 통해 특정인의 거주를 허가할 수 있는데, 이는 일반적으로 해당 지역 정책에서 정한 기준일 이전에 거주가 시작된 경우에만 가능합니다. 이러한 허가는 해당 개인에게 귀속되며, 그 사람이 떠나면 효력을 잃고 구매자에게 양도되지 않습니다. 판매자가 거주 허가를 받았다고 말하는 경우, 해당 승인서를 보여달라고 요청하여 누구의 이름이 적혀 있는지 확인하십시오.

소유에 실제로 드는 비용은 얼마일까요?

구매 가격은 계산에서 작은 부분에 해당합니다. 장기 임대 계약의 경우 대포 사용료, 연간 공원 분담금, 재산세를 포함한 지방세, 그리고 임대 부동산의 경우 관광세, 보험료, 유지 보수 비용을 예산에 포함시켜야 합니다. 특히, 가볍게 지어진 샬레의 유지 보수 비용은 벽돌집보다 평방미터당 더 높은 경우가 많습니다. 자금 조달은 더 어렵습니다. 참여하는 대출 기관이 적고, 대출 기간이 짧으며, 담보대출비율이 낮고, 휴양용 부동산에는 국가 주택담보보험이 적용되지 않습니다. 재판매 시장은 주택 시장보다 위축되어 있으며, 장기 임대 계약으로 임대 기간이 단축되는 샬레는 가치가 오르기보다는 떨어질 가능성이 있습니다.

두 번째 부동산과 임대 소득에 대한 세금 문제는 변호사보다는 세무 전문가의 소관입니다. 저희는 필요한 경우 세무 전문가와 협력합니다. 다만, 세금 처리는 부동산의 실제 용도에 따라 달라지므로, 환경 계획에서 허용하지 않는 용도로 지어진 부동산은 세금 측면에서 모두 불리할 가능성이 높다는 점을 말씀드릴 수 있습니다.

계약서에 서명하기 전에 준비해야 할 사항

• 장기 임대 또는 지상권 설정에 관한 공증서, 일반 조건, 현행 법규 및 개정 절차.
• 해당 필지에 대한 최신 토지 등기부 등본으로, 저당권, 지상권 및 등록된 질적 의무 사항을 보여줍니다.
• 공원 규정 전문, 개정 절차, 그리고 가입하려는 협회나 협동조합의 정관.
• 지난 5년간의 공원 기여금, 적립금 및 유지 보수 계획.
• 공원이 임대 풀을 운영하는 경우, 이용 계약 또는 임대 계약서.
• 적용되는 규칙은 다음과 같습니다. 환경 계획 해당 필지에 대한 소유권 증서는 판매자가 아닌 지자체로부터 받았으며, 영구 점유 상태에 대한 서면 확인서도 함께 제출해야 합니다.
• 구조 조사와, 오래된 샬레의 경우 계획 및 공원 규정에 따라 재건축 또는 증축이 가능한 부분에 대한 확인이 필요합니다.

휴가용 주택 구매는 부동산 거래이지만, 도시계획법과 관련된 문제가 수반되므로 두 가지를 함께 검토해야 합니다. 저희는 계약 체결 전에 등기부등본, 공원 규정, 환경 계획상의 상황을 꼼꼼히 검토해 드리며, 이미 강제 집행 명령을 받았거나 공원 운영자와 분쟁 중인 소유주를 대리하여 업무를 진행합니다. 저희 부동산 전문 변호사 와 부동산 법률 안내서를 통해 저희의 업무 방식을 자세히 알아보실 수 있습니다.

휴가용 주택 구매 관련 자주 묻는 질문

• 공원 규정에 불합리한 조항이 있는지 검토하십시오.
• 환경 계획을 확인하세요.
• 소유권 증서(임대차/지상권 조건)를 분석하십시오.
• 구매 계약서를 작성하거나 검토하십시오.
• 더 나은 조건으로 협상하세요.
• 눈에 보이지 않을 수 있는 위험에 대해 경고합니다.
  변호사 비용(보통 1,500유로~3,000유로)은 잘못된 구매로 인한 위험에 비하면 미미합니다. 변호사 선임은 훨씬 더 큰 문제로부터 당신을 보호해주는 보험이라고 생각하십시오.