네덜란드 부동산 실사: 계약 전 전문가가 확인하는 사항

네덜란드에서 부동산 실사란 매매 계약서에 서명하기 전에 세 가지 사항을 확인하는 것을 의미합니다. 첫째, 매도인이 실제로 매매 대상 부동산을 이전할 권한이 있는지, 둘째, 매수인이 의도한 대로 부동산을 사용할 수 있는지, 셋째, 토지에 관련된 어떠한 의무도 매수인에게 알려지지 않은 채 이전되지 않는지 확인하는 것입니다. 네덜란드 법은 첫 번째 사항을 비교적 쉽게 확인할 수 있도록 하지만, 나머지 두 가지는 생각보다 어렵습니다. 공공 등기부에 권리에 대한 정보는 완벽하게 기재되어 있지만, 개발 계획이나 부동산 상태에 대한 정보는 부족하기 때문입니다. 이 글에서는 전문가가 어떤 사항을 어떤 순서로 확인해야 하는지, 그리고 어떤 사항이 발견될 경우 거래를 중단해야 하는지에 대해 설명합니다.

기록이 증명하는 것과 증명하지 못하는 것

네덜란드에서 부동산 소유권 이전을 위해서는 세 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다. 유효한 소유권 증서, 공증된 소유권 이전 등기, 그리고 해당 증서를 네덜란드 지적청(Kadaster)의 공공 등기부에 등록하는 것입니다. 이 중 하나라도 누락되면 금액이 얼마가 오고 갔든 소유권 이전이 이루어지지 않습니다. 지적청 등기부는 증서와 등록 대상 정보를 기록하며 누구나 열람할 수 있습니다. 이러한 이유로 네덜란드에서는 사적 소유권 이전 기록에 의존하는 다른 국가들에 비해 소유권 조사가 신속하게 진행됩니다.
등기부는 보증이 아닙니다. 네덜란드 제도는 보호 효과를 지닌 소극적 제도입니다. 등기가 등록되었다고 해서 등록된 권리가 유효하게 존재한다는 것을 보장하는 것은 아니며, 미등록된 권리라도 그 권리를 설정한 당사자 간에는 여전히 유효할 수 있습니다. 법이 제공하는 것은 등기부를 선의로 신뢰한 사람을 보호하는 것이지만, 몇 가지 조건이 있으며, 이는 앞서 언급한 보호와는 다른, 더 제한적인 개념입니다. 실제로 이는 두 가지 방법론을 의미합니다. 첫째, 요약본이 아닌 등기부 원문을 읽어야 합니다. 의무는 등기부 색인이 아닌 등기부에 명시되어 있기 때문입니다. 둘째, 권리 제한이 설정된 등기부를 찾을 때까지 충분히 거슬러 올라가야 합니다. 이후의 등기부에는 권리 제한 내용이 불완전하게 또는 전혀 반복되지 않는 경우가 많기 때문입니다.

부담: 후임자를 구속하는 것과 구속하지 않는 것

가장 큰 피해를 야기하는 구분은 토지에 귀속되는 권리와 의무와 그렇지 않은 권리와 의무 사이의 차이입니다. 제한적인 재산권은 모든 사람에게 구속력을 갖습니다. 임차권(erfpacht), 지상권(opstalrecht), 용익권(erfdienstbaarheden), 사용수익권, 저당권은 모두 부동산 자체에 귀속되며 매매 후에도 존속합니다. 아파트의 경우, 분할 계약서와 소유자 협회 규정은 모든 후속 소유자에게도 구속력을 갖습니다.
계약상 의무는 전혀 다른 문제입니다. 어떤 행위를 용인하거나 하지 않을 의무와 같은 질적 의무는 공증된 문서로 작성되고 등기된 경우에만 후임자에게 이전됩니다. 둘 중 하나라도 없으면 원래 당사자만을 구속합니다. 반면 연쇄 조항은 부동산과 함께 이전되지 않습니다. 연쇄 조항은 매도인이 다음 매수인에게 동일한 의무를 부과하도록 의무화하며, 위약금 조항이 포함되어 있으므로 연쇄 고리 중 한 연결 고리가 이를 잊어버리는 순간 효력을 잃습니다. 연쇄 조항을 발견했을 때 중요한 것은 그 내용이 아니라, 해당 조항이 작성된 이후 모든 문서에서 실제로 이전되었는지, 그리고 위약금이 이미 소멸되었는지 여부입니다.
임대차는 대도시에서 흔히 볼 수 있는 형태이므로 별도로 다루어야 합니다. 대도시에서는 지자체가 토지를 보유하고 장기 사용권을 부여합니다. 임대차의 경제적 측면은 지대, 임대료 조정 시점, 사용권의 종료 또는 갱신 조건에 있으며, 이러한 사항들은 매매 계약이 아닌 임대차 계약 조건에 명시되어 있습니다. 저희 기사에서 이에 대해 자세히 다루겠습니다. erfpacht와 장기 임대 작동 방식은 메커니즘을 통해 설명되며, 완전 소유권과의 기본적인 비교는 다음과 같습니다. 소유권 또는 임대권.

계획: omgevingsplan이 bestemmingsplan을 대체했습니다.

2024년 1월 1일 환경 및 계획법이 시행됨에 따라 기존의 용도지역 계획은 더 이상 독립적인 효력을 갖지 않습니다. 각 지자체는 이제 단일한 환경계획(omgevingsplan)을 가지며, 기존의 용도지역 계획(bestemmingsplannen)은 이 계획의 임시 부분에 통합되어 향후 10년까지 이어질 전환기를 거쳐 확정 계획으로 전환될 예정입니다. 이는 구매자에게 실질적인 영향을 미칩니다. 특정 필지에 적용되는 규정은 임시 부분, 새로운 지자체 규정, 또는 직접 적용되는 국가 규정 중 어느 것에든 있을 수 있으므로, 기존의 용도지역 지도만으로는 더 이상 충분하지 않습니다.
답변해야 할 질문은 예전과 같습니다. 계획이 어떤 용도를 허용하는지, 건축 용적 측면에서 무엇을 허용하는지, 그리고 현재 용도가 계획과 일치하는지, 아니면 이전 허가나 임시 보호 조치에 근거한 것인지 확인해야 합니다. 계획된 용도 변경이 필요한 경우, 해당 지자체가 변경된 활동에 대한 환경 허가를 내줄 의향이 있는지 확인하고, 이를 기대가 아닌 조건으로 기록해야 합니다. 지자체가 해당 부지에 대한 우선매수권을 설정했는지 확인해야 합니다. 이는 현재 환경 및 계획법에 따라 규정되고 공공 등록부에 등록되어 있으므로, 타인에게 매매가 제한될 수 있습니다. 또한, 변경을 제한하고 별도의 허가 요건을 부과하는 보호 기념물 지정 여부와 토양 품질 관련 의무 사항도 확인해야 합니다. 토양 및 오염 관련 규정은 이제 환경 법규에도 포함되어 있으며, 최근 토양 검사 보고서 제출은 필수 사항입니다.

세입자 여러분: 구매는 임대 계약 파기가 아닙니다.

임대 부동산을 매입하는 사람은 법률에 따라 임대권을 승계합니다. "매매는 임대권 승계 불가(koop breekt geen huur)"라는 단 하나의 원칙이 다른 어떤 거래보다 많은 거래의 성패를 좌우하며, 이는 임대차 계약이 부동산 매매 계약서만큼이나 중요한 실사 대상임을 의미합니다. 주거용 부동산의 경우, 2024년 7월 1일 고정 기간 임대차 및 적정 임대료 관련 법률이 발효되면서 상황이 크게 바뀌었습니다. 이 법률은 고정 기간 주거용 임대차 계약을 활용할 수 있는 상황을 축소하고, 규제 임대료 책정 범위를 시장 상한선까지 확대했습니다. 따라서 해당 날짜 이전의 상황을 바탕으로 한 예상 임대료는 더 이상 신뢰할 수 없습니다.
상업용 부동산의 경우 분류가 결정적입니다. 소매점과 요식업소는 5년 단위의 임대차 계약과 제한적인 계약 해지 사유를 특징으로 하는 보호 체제가 적용되는 반면, 사무실 및 기타 사업 공간은 임차인의 주요 보호 조치가 명도 의무 유예인 보다 완화된 체제가 적용됩니다. 이 두 체제는 서로 대체될 수 없으며, 잘못된 양식으로 작성된 임대차 계약은 누구도 의도하지 않은 보호 조치를 만들어낼 수 있습니다. 관리비, 유지보수 의무 또는 시설 설치 비용이 임대인 또는 임차인 중 누구에게 속하는지는 임대차 계약 및 적용되는 일반 조건에 따라 결정되며, 이러한 조건은 시중에 유통되는 표준 양식마다 다릅니다. 두 체제를 비교 분석한 내용은 다음과 같습니다. 네덜란드 부동산법 및 상업용 임대차법.

구매 계약: 위험이 실제로 배분되는 곳

실사 결과는 계약서에 반영된 내용만큼만 가치가 있습니다. 개인 구매자가 주택을 구매하는 경우 계약은 반드시 서면으로 작성되어야 하며, 구매자는 최소 2일의 영업일을 포함한 3일의 숙고 기간 동안 이유를 명시하지 않고 비용 부담 없이 계약을 파기할 수 있습니다. 이 숙고 기간은 서명된 계약서를 전달한 시점부터 시작되므로, 문서 전달일을 추정하는 것이 아니라 정확히 기록해야 합니다.
그 외에도 세 가지 조항이 중요한 역할을 합니다. 부동산의 용도 적합성을 명시하는 조항은 하자가 발생했을 때 매도인의 책임인지 매수인의 책임인지를 결정하며, 하자를 알고 있는 매도인은 일반적인 면책 조항 뒤에 숨을 수 없습니다. 연령 제한 조항이나 비거주 조항은 위험을 반대 방향으로 전가하는 조항이므로, 어떤 부분이 제외되는지 정확히 이해하지 않고는 절대 서명해서는 안 됩니다. 자금 조달 조건은 매수인이 계약을 파기할 수 있는 시점을 규정하며, 날짜, 금액, 그리고 거부 증빙 자료에 대한 설명이 필요합니다. 담보 조항은 일반적으로 매매가의 10%에 해당하는 계약금 또는 은행 보증으로 구성되며, 계약 당사자가 채무 불이행 시 발생하는 상황과 표준 계약서에 포함된 불이행 위약금을 명시합니다.
다른 법률 체계에서 온 구매자들이 간과하기 쉬운 네덜란드 법률의 한 가지 중요한 점에 유의하십시오. 동산 구매 시 적용되는 2개월 통지 의무는 주택 구매에는 적용되지 않습니다. 주택 구매 시에는 하자를 발견한 후 합리적인 기간 내에 이의를 제기할 의무가 있으며, 이는 대부분의 구매자가 예상하는 것보다 짧고 상황에 따라 판단됩니다. 만약 이의 제기 기한이 지났을 가능성이 있는 경우에는 서면으로 이의를 제기하는 것이 유일하게 확실한 방법입니다. 저희 가이드를 참고하십시오. 예비구매계약 및에 네덜란드 부동산 구매 계약 표준 교재를 살펴보세요.

공증인, 그리고 공증인이 당신을 위해 해주지 않는 일들

공증인은 양도증서와 저당권 설정 계약서를 작성하고, 등기 직전에 등기부를 확인하며, 매매대금을 제3자 계좌에 보관하고 기존 담보권을 정산합니다. 공증인은 양 당사자에 대해 공정성을 유지해야 하는 공무원이며, 신원 확인 및 자금세탁 방지 의무 또한 공증인이 담당합니다. 그러나 공증인은 거래의 타당성에 대해 어느 한쪽 당사자에게 조언하거나, 계약을 협상하거나, 건축 계획 상황이나 건물의 상태를 조사하지는 않습니다. 구매자들은 흔히 이러한 사실을 모르고 있다가 나중에야 그 차이점을 발견하는 경우가 많습니다. 공증인의 역할에 대한 자세한 내용은 관련 기사에서 확인할 수 있습니다. 네덜란드 공증인과 재산의 법적 이전.
양도세는 부동산 취득 시 납부해야 하며, 세율, 면제 및 조건은 법률에 의해 정해지고 매년 변경됩니다. 세율은 부동산 사용 목적과 구매자의 상황에 따라 달라지며, 잘못 처리할 경우 그 결과가 거래 완료 후가 아닌 완료 전에 발생할 수 있으므로, 이는 매매 계약서에 명시할 사항이 아니라 구조 설계 단계에서 세무 전문가와 상담해야 할 사항입니다. 구매자 부담 비용에 대한 자세한 내용은 저희 개요에서 확인하실 수 있습니다. 양도세 및 구매자 비용.

수사 진행을 위한 작업 지시서

가장 먼저 등기부등본부터 확인하세요. 비용이 저렴하고 신속하며, 나머지 작업을 진행할 가치가 있는지 판단하는 데 도움이 됩니다. 현재 소유권 등기, 제한적 권리 및 질적 의무가 발생한 등기, 등록된 동산, 저당권, 우선매수권 등을 확인해야 합니다. 그다음에는 도시계획서와 허가 이력을 살펴보고, 그 후에 비용이 많이 드는 기술 및 환경 조사 의뢰를 진행하세요. 임대 부동산의 경우, 임대 계약서와 임대료 내역, 관리비 정산 내역을 확인해야 합니다. 아파트 소유의 경우, 분할 등기, 관리 규약, 회의록, 장기 유지보수 계획서, 적립금 현황 등을 추가로 검토하세요.
모든 사항은 이메일이 아닌 매매 계약서에 기록해야 합니다. 이메일 교환에서만 언급된 조건은 계약서와 증서가 함께 작성되어 매매 대상과 조건이 확정되기 때문에, 일단 계약이 체결되면 그 효력이 미미해집니다. 계약서 서명 전에 해결할 수 없는 문제가 있는 경우, 선행 조건, 가격 조정, 손해 배상 약정 또는 공증인 유치권 설정 중에서 선택해야 하며, 어떤 방식이 적합한지는 위험을 정량화할 수 있는지, 그리고 누가 그 위험을 가장 잘 제거할 수 있는지에 따라 결정됩니다. 네덜란드 부동산 거래에서 흔히 발생하는 오류에 대한 자세한 내용은 관련 기사에서 확인할 수 있습니다. 네덜란드 부동산법에서 흔히 발생하는 함정을 피하는 방법.
마지막으로, 일정을 정확하게 지켜야 합니다. 자금 조달 조건은 만료될 수 있고, 숙고 기간은 몇 주가 아닌 며칠에 불과하며, 지자체에 용도 변경에 대한 입장을 문의해도 신속하게 답변하지 않습니다. 계약 체결 직전 며칠 동안 촉박하게 진행되는 실사 작업은 아무도 조치를 취할 수 없는 결과를 초래할 수 있으며, 이는 계약 완료 지연보다 더 큰 비용 손실로 이어질 수 있습니다.
Law & More 저희는 네덜란드 부동산 관련 문제에 있어 매수자, 매도자, 임대인, 임차인 및 개발업자를 대리하여 소유권 및 계획 조사부터 매매 계약, 하자 분쟁, 임대 및 임대 조건 관련 문제에 이르기까지 모든 법률 서비스를 제공합니다. 거래를 준비 중이시거나 등기부에서 찾을 수 없는 정보가 있다면 저희에게 연락하십시오. 부동산 법률팀 in Eindhoven or Amsterdam.