저렴한 임대료법(Wet betaalbare huur)

2024년 7월 1일부터 네덜란드는 이전보다 훨씬 더 광범위하게 임대 시장을 규제하고 있습니다. 적정 임대료법(Affordable Rent Act)은 이러한 규제의 일환입니다. 저렴한 임대료 법안 — 사회주택에서 중산층 주택 시장으로 임대료 규제를 확대하고, 점수제를 단순한 척도가 아닌 의무 이행 기준으로 만들었으며, 집행 권한을 지방자치단체에 부여했습니다. 만약 당신이 임대주택에 거주한다면, Amsterdam or Eindhoven또는 해당 부동산을 임대하는 경우, 아래 규칙에 따라 합법적인 임대료가 결정됩니다.

저렴한 임대료 법안의 역할

이 법은 독립형 코드가 아니라 네덜란드 민법 7권, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte 및 Wet goed verhuurderschap의 일부를 다시 작성한 개정 법령입니다. 이는 2024년 7월 1일에 발효되었습니다. 세 가지 변경 사항이 가장 중요합니다.

• 규제는 미덴후르(middenhuur)까지 확대되었습니다. 2024년 7월 이전에는 143점 이하의 주택만 임대료 규제를 받았고, 그 이상은 모두 "자유화"되어 시장 가격에 따라 임대될 수 있었습니다. 이 법안은 144점에서 186점 사이의 중간 시장 임대료 구간을 신설했습니다.
• 점수 제도가 구속력을 갖게 되었다. 이전에는 임대인이 최대 점수보다 더 많은 금액을 요구할 수 있었고, 세입자가 제때 이의를 제기하지 않는 한 임대료는 그대로 유지되었습니다. 그러나 이제 최대 점수는 법으로 정해져 있어, 세입자의 이의 제기 여부와 관계없이 그 이상을 요구하는 것은 불법입니다.
• 점수 제도가 현대화되었습니다. WOZ(주택 소유 및 보호 구역) 구성 요소에 상한선이 설정되었고, 에너지 라벨의 비중이 훨씬 커졌으며, 야외 공간에 대한 보상이 강화되었고, 신축 건물과 문화재로 지정된 건물에 대한 추가 요금이 도입되었습니다.

당시 정부는 약 30만 가구의 임대료가 평균 월 190유로 정도 인하될 것으로 추산했으며, 그중 약 15만 7천 가구는 중저가 주택으로 평균 240유로 정도 인하될 것으로 예상했습니다. 이는 사전에 세워진 예측이었지, 측정된 결과는 아니었습니다.

주택 평가 시스템(woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel(WWS)은 측정 가능한 기능에 대해 점수를 매기고 총액을 최대 월 기본 임대료( 서비스 비용을 제외한 케일 후르 )로 변환합니다. 이는 Besluit huurprijzen woonruimte의 5조에 위치하며 별관에 점수표가 있습니다.

독립형 주택

독립된 주택(별도의 현관문, 주방, 욕실을 갖춘 주택)의 경우 다음과 같은 항목에 대해 점수가 부여됩니다.

• 각 방과 모든 수납 공간의 표면적;
• 주방 및 위생 설비(조리대 길이 및 두 번째 변기 또는 욕조 포함)
• 현대화 이후 에너지 라벨의 비중이 훨씬 커졌습니다. 좋은 라벨은 많은 점수를 더해주지만, E, F, G 등급은 감점 요인이 됩니다.
• 정원, 발코니 또는 옥상 테라스와 같은 야외 공간이 있는 경우, 그러한 공간이 없는 경우에는 차감됩니다.
• WOZ 값(지방자치단체 부동산 평가액)은 상한선이 적용되어 고가 지역에서 위치가 점수에 큰 영향을 미치지 않도록 합니다.
• 문화재 지정 여부, 요양 시설 및 기타 소규모 품목.

각 포인트는 공표된 표의 금액에 해당하므로, 143포인트와 186포인트는 각각 정확한 유로화 금액으로 환산됩니다. 해당 금액은 임대료법(Besluit huurprijzen woonruimte) 제12조에 따라 매년 1월 1일에 물가상승률을 반영하여 조정되며, 조정 방식은 임대료법(Wet op de huurtoeslag) 제27조에 명시된 방법을 따릅니다. 따라서 여기에 표시된 금액은 해당 연도에만 유효합니다.

객실 및 기타 독립형이 아닌 숙박 시설

주방이나 욕실을 공유하는 방이나 기타 숙박 시설은 별도의 시스템인 WWSO에 따라 평가되며, 이 시스템 역시 2024년 7월 1일부터 현대화되어 의무적으로 시행됩니다. 학생과 젊은 직장인들에게 중요한 점은 방에는 자유 임대료 구간이 없다는 것입니다 . 점수가 아무리 높더라도 방에는 최대 임대료가 정해져 있습니다.

추가 요금: 신축 건물, 기념물 및 에너지

Besluit huurprijzen woonruimte의 8a조는 최대 임대료에 대한 몇 가지 인상을 허용합니다.

• 신축 건물 할증료 중저가 주택 개발의 지속가능성을 유지하기 위해 2028년 1월 1일 이전에 건설이 시작된 중저가 주택에 대해 최초 입주일로부터 20년간 10%의 세율을 적용합니다.
• 국립 기념물(Rijksmonument)35%의 추가 요금이 부과됩니다.
• 지방 또는 시립 기념물15%의 추가 요금이 부과됩니다.
• 보호된 도시 경관보호 대상 도시 경관 지역 내에 위치하고 그 자체로는 문화재로 지정되지 않은 1965년 이전에 건축된 주택에 대해서는 5%의 추가 부담금이 부과됩니다.

문화재로 지정된 건물은 에너지 효율 등급 감점 대상에서 제외됩니다. 즉, 낮은 등급의 에너지 효율 등급으로 인해 감점을 받는 대신, 해당 항목에서 0점을 받게 됩니다. 별도의 개보수 면제 조항은 없으며, 개보수 공사는 일반적인 절차를 따릅니다. 따라서 건물주가 건물을 진정으로 개선하는 경우, 특히 에너지 효율 등급을 개선하는 경우, 법정 최고 임대료를 인상할 수 있습니다.

세 부분

경계는 점수로 표시됩니다. 두 경계 점수 각각은 새로운 임대차 계약 시작 시 기본 임대료(관리비 제외)의 최대 유로 금액으로 환산됩니다 . 이 유로 금액은 매년 1월 1일 임대료 기준표(Besluit huurprijzen woonruimte) 제12조에 따라 물가상승률에 따라 조정되어 네덜란드 정부(Rijksoverheid)와 임대 위원회(Huurcommissie) 에서 발표되므로 , 임대차 계약이 시작되는 해의 금액을 사용하십시오.

임대료가 아니라 점수가 기준이 됩니다. 160점을 받은 주택은 월세가 1,600유로로 광고되더라도 중간 가격대의 주택으로 간주되며, 그 초과 금액은 불법입니다.

기존 계약: 과도기적 체제

본 법은 2024년 7월 1일 이후 체결된 모든 임대차 계약에 전면 적용됩니다. 해당 날짜 이전에 체결된 계약의 경우, 점수에 따라 전환 규정이 다릅니다.

• 최대 143점, 시작 시점에 자유화 기준점 미만으로 떨어지도록 하십시오. 이미 규제되고 있으며, 현대화된 WWS와 새로운 최대 허용치는 2024년 7월 1일부터 적용됩니다.
• 최대 143점까지 가능하지만, 시작 시점에 자유화 기준점을 초과해야 합니다. — 사실상 점수가 낮은 주택에 대한 "자유화된" 계약. 이 법은 이러한 사례들을 적발했습니다. 1 7월 20251년간의 전환 기간 동안 임대인은 자발적으로 조정할 수 있습니다. 그 이후부터 기존 세입자는 임대료를 최대 점수까지 낮춰줄 것을 요구할 수 있습니다.
• 144~186점. 기존 계약은 다음과 같습니다. 지원 영향을 받습니다. 중간 시장 최대 임대료는 임차인 변경 시, 즉 주택이 다음에 임대될 때만 적용됩니다.
• 187점 이상. 해당 제도 외부에 있으며, 최대 임대료 제한이 없습니다.

이 법에서 가장 오해받는 부분이 바로 이 부분입니다. 많은 세입자들이 중가 주택 규제가 자신들에게 즉시 적용된다고 생각하지만, 대부분의 기존 중가 주택 세입자에게는 그렇지 않습니다. 하지만 점수를 매기는 것은 여전히 ​​중요합니다. 겉보기에는 중가 주택처럼 보이는 아파트라도 에너지 효율 등급이 낮고 WOZ 값이 제한되어 있으면 143점 미만을 받을 수 있으며, 이러한 아파트는 규제 대상에 포함 됩니다.

집주인이 당신에게 제공해야 하는 평가표

임대료 규제를 받는 주택이나 중저가 주택을 임대하는 집주인은 임대차 계약 시작 시 임차인에게 WWS 또는 WWSO에 따른 점수와 그에 상응하는 최대 임대료를 제공해야 합니다. 이 의무는 적정 임대료법이 시행된 2024년 7월 1일부터 새로운 임대차 계약에 적용되었으며, 임대위원회의 강제 집행 권한과 수단은 2025년 1월 1일부터 본격적으로 시행되었습니다. 이는 적정 임대차법 제2조에 명시된 건전한 임대인의 의무 사항 중 하나이므로 지방자치단체가 강제 집행할 수 있습니다. 임차인은 이를 서면으로 요청하는 것이 가장 좋은 출발점이며, 만약 제공받지 못할 경우 이는 신고 대상이 되는 법규 위반입니다.

집행: 세입자의 주도부터 지자체의 개입까지

법률 제정 이전에는 과도한 임대료 문제는 세입자의 문제였습니다. 세입자는 임대차 계약 시작 후 6개월 이내에 임대위원회(Huurcommissie)에 신청해야 했고, 임시 계약 세입자는 계약 갱신이 안 될 것을 우려하여 아무런 조치를 취하지 않는 경우가 많았습니다. 이 법은 최고 임대료를 건전한 임대인의 일반적인 규칙에 명시했으며, 2025년 1월 1일 부터 지방자치단체는 법률에 규정된 단계적 인상률을 이용하여 자체적으로 해당 규칙을 시행할 수 있게 되었습니다.

• 경고;
• 행정적 강제에 의한 명령last onder bestuursdwang) 또는 벌금 명령 (마지막 온더 드왕솜);
• 행정 벌금bestuurlijke boete), 반복할수록 증가합니다.
• 반복적인 위반의 가장 심각한 경우에는 경영권 인수가 이루어집니다.비히어오버네임) 해당 부동산을 제3자 관리하에 두는 것입니다.

최대 행정 벌금은 네덜란드 형법 제23조의 법정 벌금 항목을 기준으로 정해지며, 동일한 임대인이 법에서 정한 기간 내에 다시 규칙을 위반할 경우 벌금액이 증가합니다(공공 임대법 제19조). 해당 벌금액은 2년마다 조정되므로, 적용되는 상한액은 위반 시점에 유효한 금액입니다. 각 지자체는 자체 벌금표를 공표합니다. 또한 모든 지자체는 세입자가 익명으로 신고할 수 있는 신고 창구( meldpunt )를 운영해야 합니다.

지방자치단체의 강제 집행은 세입자의 고유한 구제 수단을 대체하는 것이 아니라, 그와 병행하여 진행됩니다.

• 임대차 계약 시작 후 6개월 이내에 임차인은 네덜란드 민법 제7조 249항에 따라 임대료 심사를 위해 임대위원회(Huurcommissie)에 요청할 수 있습니다. 임대료가 과도하게 높을 경우, 계약 시작일을 기준으로 소급하여 인하됩니다.
• 해당 기간이 지나면, 규제 대상 주택이나 중저가 주택의 세입자는 집주인에게 임대료 인하를 제안할 수 있으며, 거부될 경우 네덜란드 민법 제7조 254항에 따라 임대위원회(Huurcommissie)에 이의를 제기할 수 있습니다. 이러한 임대료 인하는 일반적으로 장래에만 효력이 발생합니다.
• 후르코미시(Huurcommissie)의 결정은 당사자를 구속하며, 다만 법정 기간 내에 분쟁을 하위 지방법원에 회부할 수 있습니다.

매년 임대료가 얼마나 오를 수 있나요?

임대료 인상률은 최초 임대료와 별도로 상한선이 정해져 있으며, 이 상한선은 매년 재설정됩니다.

• 규제 대상 주택(최대 143점). 기본 임대료가 매우 낮은 경우에는 매년 7월 1일부터 일정 비율의 상한선이 적용되며, 고정된 유로화 상한선이 대신 적용됩니다. 동일한 상한선이 객실, 카라반 및 캠핑장 부지에도 적용됩니다.
• 중급형 주택(144~186점). 별도로 약간 더 높은 비율의 상한선이 적용됩니다. 계약서 자체에 더 낮은 비율이 명시된 경우에는 계약서에 명시된 비율이 우선하며, 더 높은 비율이 명시된 경우에는 임대인이 이를 적용할 수 없습니다.

두 상한선 모두 동일한 법정 공식을 따릅니다. 즉, 물가상승률과 단체협약에 따른 임금 인상률 중 낮은 값에 1%포인트를 더한 값입니다. 이 상한선은 주택 및 공간 계획부 장관이 매년 발표하고 시행 전에 네덜란드 정부 웹사이트(rijksoverheid.nl)에 게시되므로, 작년 수치가 아닌 인상 연도의 수치를 참고해야 합니다. 임대료 인상이 과도하다고 생각하는 세입자는 주택위원회(Huurcommissie)에 이의를 제기할 수 있지만, 주택위원회가 해당 연도에 발표한 이의 제기 기간 내에만 가능합니다. 예를 들어 7월 1일에 인상이 적용되는 경우, 이의 제기 기간은 다음 해 가을입니다. 이 기간을 놓치면 인상은 그대로 유지됩니다. 연간 임대료 인상 에 대한 자세한 절차는 저희 안내서를 참조하십시오.

이 법안이 네덜란드 임대법의 나머지 부분과 어떻게 조화를 이루는가

좋은 임대주법(Wet goed verhuurderschap)

2023년 7월 1일부터 시행된 적정 임대차법(Wet goed verhuurderschap)은 임대인과 임대 대행업자의 행동 수칙을 규정하고 있습니다. 이 법에는 임차인 선정 시 차별 금지, 협박 금지, 보증금은 기본 임대료의 두 배를 초과할 수 없음, 서면 임대 계약서 작성, 임차인에게 서면 정보 제공, 중개 수수료 중복 부과 금지, 허용된 서비스 요금만 부과하는 것 등이 포함됩니다. 적정 임대차법(Affordable Rent Act)은 여기에 최대 임대료와 최대 인상률을 추가하여 임대료 분쟁이 민사 문제이자 규제 문제로 다뤄지게 되었습니다.

Wet vaste huurcontracten 이후 임시 계약

고정 임대 계약법은 적정 임대료법과 같은 날인 2024년 7월 1일에 발효되었으며, 두 법은 함께 읽는 것이 가장 좋습니다. 네덜란드 민법 제7조 271항에 따라 이제 독립형 주택의 새로운 임차인은 원칙적으로 무기한 계약을 체결하게 됩니다. 임시 계약은 위임 법률에 명시된 특정 범주에 속하는 경우에만 가능합니다. 이러한 범주에는 특정 학생, 해외에서 일시적으로 일하는 동안 자신의 집을 임대하는 사람, 임차인이 일시적으로 교체되는 동안의 임시 임대, 그리고 체류 자격 소지자나 재입주 희망자와 같이 주택이 절실히 필요한 사람들이 포함됩니다. 또한 독립형이 아닌 주택에도 임시 계약이 가능합니다. 이러한 범주는 2024년 7월 1일에 발효된 적정 임대료법(Stb. 2024, 180)에 명시되어 있습니다. 외국인 거주자에게는 이 변화가 중요합니다. 과도한 임대료에 이의를 제기하기 어렵게 만들었던 기존의 2년 계약이 더 이상 기본 계약이 아니기 때문입니다.

서비스 금액

서비스 요금은 WWS 최대 한도액을 초과하며, 점수 제도에서 허용되지 않는 부분을 회수하는 주요 수단으로 사용됩니다. 허용된 항목만 전가할 수 있으며, 임대위원회(Huurcommissie)에서 이를 평가할 수 있습니다. 새로운 서비스 요금 규정은 2027년 1월 1일부터 시행됩니다.

이 법이 임대인에게 어떤 의미를 가지는지, 그리고 그 이후로 어떤 변화가 있었는지 살펴보겠습니다.

투자자 입장에서 이 법은 세 가지 방식으로 계산 방식을 바꾸어 놓았습니다. 중저가 주택의 임대 소득 상한선이 이제 지역 수요가 아닌 측정 가능한 건물 특성에 따라 결정되므로, 위치는 좋지만 에너지 효율이 낮은 아파트는 임대 가치가 현저히 떨어질 수 있습니다. 최고 임대 소득의 물가 연동에 상한선이 설정되어 있어 소득 증가율이 제한됩니다. 또한, 매도 시점이 매력적입니다. 실거주자에게 매각하는 것이 계속 임대하는 것보다 더 많은 수익을 가져다주는 경우가 많습니다.

널리 알려진 결과에 따르면, 민간 임대주들은 규제 대상 주택과 새로 규제 대상이 된 주택을 매각했고, 자유 시장 공급은 감소하는 반면 임대료는 상승했으며, 일부 중저가 주택 개발 사업은 연기되었습니다. 주택 임대료 규정(Besluit huurprijzen woonruimte) 제8a조의 신축 건물 추가 부담금은 이러한 마지막 현상을 상쇄하기 위한 것이었습니다. 지적청(Kadaster), 중앙통계청(CBS), 그리고 해당 부처의 시장 모니터링 결과는 이러한 추세를 뒷받침합니다. 2024년 7월 1일부터 중저가 주택 부문에 대해 186점 이하까지 점수 제도가 의무화된 이후, 민간 임대주들이 매각한 기존 임대 주택 수는 증가했고 자유 시장 공급은 감소했습니다.

해당 법률은 제정 당시와 같이 효력을 유지하고 있으며, 임대료 책정법(Besluit huurprijzen woonruimte)은 2026년 4월을 포함하여 지속적으로 개정되어 왔으므로 평가 규칙과 기준치는 변동될 수 있습니다. 주택 및 공간 계획부(VRO)는 해당 법률에 대한 공식 모니터링 보고서를 매년 발간합니다. 별도의 법안인 미래 임대료 위원회법(Wet toekomstbestendige huurcommissie, 의회 문서 36791)은 임대료 위원회 수수료 구조, 서비스 요금 분쟁 및 처리 시간을 다룹니다. 하원은 2026년 4월 21일에 이 법안을 채택했으며, 상원에서는 2026년 7월 14일에 두 번째 위원회 보고서를 발표했고, 서면 준비 작업은 아직 진행 중입니다.

실무지도

만약 당신이 월세가 너무 높다고 생각하는 세입자라면

• 만약 집주인에게 관리비 내역서를 받은 적이 없다면 서면으로 요청하세요.
• 임대료 평가 기관(Huurcommissie)의 임대료 산정 도구를 사용하여 면적, 에너지 효율 등급, WOZ 결정 사항 및 야외 공간 정보를 준비하고 직접 점수를 계산해 보세요.
• 위의 전환 규칙과 계약 날짜를 비교해 보세요. 계약 날짜에 따라 지금 청구할 수 있는지, 아니면 갱신 시에만 청구할 수 있는지 결정됩니다.
• 임대차 계약 시작일로부터 6개월을 기록해 두세요. 이 기간 내에는 소급하여 임대료 감면을 받을 수 있지만, 이 기간을 벗어나면 일반적으로 향후 감면만 가능합니다.
• 해당 문제를 관할 지자체 민원센터에 동시에 신고하십시오. 법 집행에는 비용이 들지 않으며 소송을 제기할 의사가 없어도 됩니다.
• 단순히 임대료의 일부 지급을 중단하지 마십시오. 임대료 감액은 반드시 합의 또는 결정에 근거해서만 이루어져야 합니다.

임대인으로서 포트폴리오를 규정에 맞추려는 경우

• 현재 WWS 또는 WWSO에 따라 각 단위별로 점수를 매기되, 건물 단위가 아닌 단위별로 점수를 매기고 계산 결과를 기록하십시오.
• 신축 건물, 문화재 또는 보호 대상 도시 경관 지역에 추가 요금이 부과되는지 확인하십시오. 이러한 요소들은 상한선을 상당히 변경할 수 있습니다.
• 에너지 효율 등급표를 꼼꼼히 살펴보세요. 단열재, 창문 또는 난방 시스템을 개선하는 것이 임대료 상한선을 높이는 가장 직접적이고 합법적인 방법입니다.
• 서비스 요금은 별도로 구분하고 허용된 항목에 대해서만 요금을 부과하며, 적절한 연간 청구서를 발행하십시오.
• 새로운 임대차 계약을 체결할 때마다 평가표를 발행하고, 발행했다는 증거를 보관하십시오.
• 표준 계약서의 임대료 인상 조항과 연간 상한선을 비교하여 검토하십시오. 상한선을 초과하여 인상할 수 있도록 허용하는 조항은 해당 범위 내에서 효력이 없습니다.
• 임대료 상한선 이하에서 손실을 내는 경우, 구조 조정을 하기 전에 전문가의 조언을 구하십시오. 인위적인 구조, 즉 허위 관리비 부과, 아파트를 방으로 잘못 표기하는 행위, 휴가용 임대로 위장하는 행위 등은 규제 당국이 중개하는 대상입니다.

Law & More 네덜란드 임대법에 대해 임차인과 임대인 모두에게 영어로 자문을 제공합니다. Eindhoven Amsterdam임대차 계약이 저렴한 임대료법(Affordable Rent Act)의 적용을 받는 경우, 점수 계산 및 계약 날짜 검토는 일반적으로 신속하게 처리됩니다.