임대 계약에는 다양한 측면이 있습니다. 이것의 중요한 측면은 집주인과 그가 세입자에 대한 의무입니다. 집주인의 의무에 대한 출발점은“임대 계약에 따라 임차인이 기대할 수있는 즐거움”입니다. 결국 집주인의 의무는 세입자의 권리와 밀접한 관련이 있습니다. 구체적으로 말하면이 출발점은 집주인에 대한 두 가지 중요한 의무를 의미합니다. 우선, 7 조 : 203 BW의 의무는 해당 항목을 세입자에게 제공해야합니다. 또한 유지 관리 의무는 집주인에게 적용됩니다. 즉 네덜란드 민법 제 7 조 204 조의 결함 규정이 적용됩니다. 집주인의 두 가지 의무가 정확히 무엇을 의미하는지이 블로그에서 연속적으로 논의 될 것입니다.
임대 부동산을 사용 가능하게 만들기
집주인의 첫 번째 기본 의무와 관련하여 네덜란드 민법 제 7 조 203 조에 따르면 집주인은 임대 부동산을 세입자가 사용할 수 있도록하고 합의 된 사용에 필요한 범위까지 남겨 둘 의무가 있습니다. 합의 된 사용은 예를 들어 다음의 임대와 관련이 있습니다.
- (독립적 또는 비 독립적) 생활 공간;
- 소매 공간의 의미에서 비즈니스 공간;
- 7 조 : 203a BW에 설명 된 기타 비즈니스 공간 및 사무실
당사자가 동의 한 용도를 임대 계약서에 명확하게 기술하는 것이 중요합니다. 결국 집주인이 자신의 의무를 이행했는지에 대한 질문에 대한 대답은 임대 부동산의 목적지와 관련하여 당사자들이 임대 계약서에 기술 한 내용에 달려 있습니다. 따라서 임대시 목적지 또는 최소한 용도를 명시 할뿐만 아니라 임차인이이를 기반으로 기대할 수있는 사항을 더 자세히 설명하는 것이 중요합니다. 예를 들어 임대 부동산을 특정 방식으로 사용하는 데 필요한 기본 시설과 관련이 있습니다. 예를 들어, 건물을 소매 공간으로 사용하는 경우 세입자는 카운터, 고정 선반 또는 칸막이 벽의 가용성 및 폐지 또는 고철 보관을위한 임대 공간에 대해 완전히 다른 요구 사항을 규정 할 수도 있습니다. 이 컨텍스트에서 설정할 수 있습니다.
유지 보수 의무 (기본 정산)
집주인의 두 번째 주요 의무와 관련하여 네덜란드 민법 제 7 조 206 조는 집주인이 결함을 수리 할 의무가 있음을 규정합니다. 결함으로 이해되는 것은 민법 제 7 조 204 조에 자세히 설명되어 있습니다. 결함은 재산이 임차인에게 기대할 수있는 즐거움을 제공 할 수없는 결과로 재산의 상태 또는 특성입니다. 임대 계약의 근거. 대법원에 따르면 그 문제에있어서 향유는 임대 재산의 상태 나 물적 재산 이상의 것을 포함한다. 기타 즐거움 제한 상황은 제 7 조 : 204 BW의 의미 내에서 결함을 구성 할 수도 있습니다. 이러한 맥락에서, 예를 들어 임대 부동산의 예상 접근성, 접근성 및 외관을 고려하십시오.
임차인의 즐거움을 제한하는 모든 상황을 포함하는 광범위한 용어이지만 임차인의 기대치는 평균 임차인의 기대치를 초과해서는 안됩니다. 즉, 세입자는 잘 관리 된 부동산 이상을 기대할 수 없습니다. 또한 판례법에 따라 다양한 범주의 임대 개체가 각각 자신의 기대치를 높입니다.
어떠한 경우에도 임대 대상이 다음의 결과로 임차인에게 기대되는 즐거움을 제공하지 않는 경우 결함이 없습니다.
- 과실 또는 위험에 근거하여 임차인에게 귀속되는 상황. 예를 들어, 법적 위험 분배 관점에서 임대 부동산의 사소한 결함은 세입자의 계정입니다.
- 임차인과 개인적으로 관련된 상황. 예를 들어, 다른 세입자의 정상적인 생활 소음과 관련하여 매우 낮은 허용 한계가 포함될 수 있습니다.
- 임대 부동산 옆 테라스에서 발생하는 교통 소음 또는 소음 성가신 등 제 XNUMX 자에 의한 실제 방해.
- 예를 들어, 세입자의 이웃이 실제로 사용하지 않고 세입자의 정원을 통과 할 권리 만 있다고 주장하는 상황 인 실제 방해가없는 주장.
집주인의 주요 의무 위반시 제재
집주인이 세입자가 임대 부동산을 제때에 전부 또는 전혀 사용할 수 없도록 할 수없는 경우, 집주인의 단점이있는 것입니다. 결함이있는 경우에도 동일하게 적용됩니다. 두 경우 모두 단점은 집주인에 대한 제재를 수반하며 세입자에게 다음과 같은 여러 가지 권한을 부여합니다.
- 컴플라이언스. 그런 다음 세입자는 임대인에게 임대 부동산을 제때에 전부 또는 전혀 사용 가능하게하거나 결함을 시정하도록 요청할 수 있습니다. 그러나 세입자가 집주인의 수리를 요구하지 않는 한 집주인은 결함을 시정 할 수 없습니다. 그러나 구제 조치가 불가능하거나 불합리한 경우 임대인은 그렇게 할 필요가 없습니다. 반면에 임대인이 수리를 거부하거나 제때에하지 않을 경우 임차인은 직접 결함을 시정하고 임대료에서 그 비용을 공제 할 수 있습니다.
- 임대료 인하. 임차인이 임대 부동산을 제 시간에 또는 임대인이 전액 사용할 수 없거나 결함이있는 경우 임차인을위한 대안입니다. 임대료 감소는 법원이나 임대료 평가위원회에서 청구해야합니다. 세입자가 집주인에게 결함을보고 한 후 6 개월 이내에 청구를 제출해야합니다. 그 순간부터 임대료 감면도 적용됩니다. 그러나 임차인이이 기간이 만료되도록 허용하면 임대료 감액에 대한 자격이 감소되지만 소멸되지는 않습니다.
- 임대료 부족으로 인해 향유가 완전히 불가능한 경우 임차 계약 종료. 예를 들어 구제가 불가능하거나 주어진 상황에서 합리적으로 예상 할 수없는 지출이 필요하기 때문에 임대인이 구제 할 필요가없는 결함이 세입자와 세입자 모두에게 완전히 불가능한 즐거움을 제공하는 경우 임대인이 임대를 해산합니다. 두 경우 모두 초 법적 진술을 통해이를 수행 할 수 있습니다. 그러나 종종 모든 당사자가 해산에 동의하는 것은 아니므로 법적 절차를 따라야합니다.
- 보상. 이 청구는 결함의 존재와 같은 단점이 임대인에게도 기인 할 수있는 경우에만 세입자로 인한 것입니다. 예를 들어, 임대 계약을 체결 한 후 결함이 발생하고 임대인이 임대 한 부동산에 대해 충분한 유지 보수를 수행하지 않았기 때문에 임대인이 원인 일 수있는 경우입니다. 그러나 또한 임대 계약을 체결 할 때 특정 결함이 이미 존재하고 임대인이 당시에이를 알고 있었다면이를 알고 있거나 임차인에게 임대 부동산에 결함이 없음을 알 렸어 야합니다.
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