네덜란드에서 숙소를 임대하면 자동으로 임대 보호를받을 수 있습니다. 공동 테넌트와 하위 테넌트에도 동일하게 적용됩니다. 원칙적으로 임대료 보호는 임대인이 단순히 임대 계약을 해지 할 수 없다는 점에서 임대 가격 보호와 임대 계약 종료에 대한 임대 보호의 두 가지 측면으로 구성됩니다. 임대료 보호의 두 가지 측면 모두 사회 주택 세입자에게 적용되지만, 자유 부문 주택 세입자에게는 해당되지 않습니다. 이 블로그에서는 어떤 임대 보호가 문제가되고 있는지, 임대 가격 보호 또는 임대 보호가 정확히 무엇을 수반하는지에 대해 논의합니다. 그러나 먼저이 블로그는 임대차 보호의 전반적인 적용을위한 생활 공간이라는 조건에 대해 설명합니다.
거주 공간
임대료 보호에 관한 법률 조항을 적용하기 위해서는 먼저 생활 공간의 문제가되어야합니다. 네덜란드 민법 제 7 : 233 조에 따르면, 거주 공간은 독립 또는 비 독립 주택, 캐러밴 또는 영구 거주 용 스탠드로 임대하는 경우 건축 된 부동산을 의미하는 것으로 이해해야합니다. 따라서 임대료 보호를 위해 독립 또는 독립형 숙박 시설의 세입자를 더 이상 구분하지 않습니다.
생활 공간의 개념은 또한 움직일 수없는 부속품, 즉 그 특성상 집, 캐러밴 또는 피치와 뗄 수없이 연결되어 있거나 임대 계약에 따라 그 일부인 시설을 포함합니다. 주거 단지에서 이것은 예를 들어 계단 통, 갤러리 및 복도뿐만 아니라 계약에 의해 공공 성격이없는 공간으로 지정된 경우 중앙 설치물 일 수 있습니다.
그러나 다음과 같은 경우 네덜란드 민법 섹션 7 : 233의 의미 내에서 생활 공간이 없습니다.
- 생활 공간의 단기 사용; 이것이 사실인지 여부는 사용의 성격에 따라 결정됩니다 (예 : 휴가 용 주택 또는 교환소). 따라서 짧은 기간은 합의 된 시간이 아니라 사용을 의미합니다.
- 의존적 인 생활 공간; 집이 상업 공간과 함께 임대되는 경우입니다. 이 경우 주택은 임대 된 비즈니스 공간의 일부이므로 주택 조건이 아니라 비즈니스 공간에 관한 조항이 주택에 적용됩니다.
- 하우스 보트; 이것은 네덜란드 민법 7 조 233 조의 법적 정의에 맞지 않는 현상입니다. 그러한 집은 토양이나 제방과 지속적인 연관성이 없기 때문에 보통 부동산으로 간주 할 수 없습니다.
임대 가격 보호
위에서 설명한 생활 공간 조건이 충족되면 임차인은 우선 임대 가격 보호를 받게됩니다. 이 경우 다음 시작점이 적용됩니다.
- 임대 숙소의 위치를 포함한 품질 간의 비율과 지불해야하는 임대료 간의 비율이 합리적이어야합니다.
- 임차인은 임대위원회에서 평가 한 초기 임대 가격을 항상 선택할 수 있습니다. 이는 임대 시작 후 6 개월 이내에만 가능합니다. 임대위원회의 결정은 구속력이 있지만 여전히 검토를 위해 Subdistrict Court에 제출할 수 있습니다.
- 임대주는 무제한 임대료 인상을 진행할 수 없습니다. 임대료 인상에는 장관이 결정한 최대 임대료 인상률과 같은 구체적인 법적 제한이 적용됩니다.
- 임대 보호에 관한 법적 조항은 의무적 인 법률입니다. 즉, 임대인은 임차인에게 손해를 입히기 위해 임대 계약에서이를 벗어날 수 없습니다.
덧붙여, 명시된 원칙은 사회 주택의 세입자에게만 적용됩니다. 이것은 규제 된 임대 부문에 속하는 생활 공간이므로 자유화 또는 무료 임대 부문에 속하는 생활 공간과 구별되어야합니다. 자유 주택 또는 무료 주택의 경우 임대료가 너무 높아 임차인이 더 이상 임대 보조금을받을 자격이 없으므로 법의 보호 범위를 벗어납니다. 자유화 주택과 사회 주택의 경계는 대략 한 달에 약 752 유로의 임대료입니다. 합의 된 임대 가격이이 금액을 초과하면 세입자는 더 이상 위에 설명 된 원칙에 의존 할 수 없습니다. 이는 자유 주택 임대와 관련되기 때문입니다.
임대 계약 종료에 대한 임대 보호
그러나 임대료 보호의 다른 측면을 적용하기 위해 사회 주택과 자유 주택의 세입자를 구분하지 않습니다. 즉, 집주인이 단순히 임대 계약을 취소 할 수 없다는 의미에서 거주 공간의 모든 세입자가 임대 계약 해지로부터 대부분 자동으로 보호된다는 것을 의미합니다. 이 맥락에서 테넌트는 다음과 같은 이유로 특별히 보호됩니다.
- 집주인에 의한 종료는 네덜란드 민법 7 조 272 조에 따라 임대 계약을 종료하지 않습니다.; 원칙적으로 상호 동의하에 임대 계약 해지를 먼저 시도하는 것은 집주인의 몫입니다. 그래도 효과가없고 세입자가 해지에 동의하지 않으면 임대인의 해지가 임대 계약을 실제로 해지하지 않습니다. 즉, 임대 계약은 평소와 같이 계속되며 집주인은 임대 계약 종료에 대한 법적 청구를 지방 법원에 제출해야합니다. 이 경우 임대 계약은 법원이 임대인의 해지 청구에 대해 취소 할 수없는 결정을 내릴 때까지 종료되지 않습니다.
- 네덜란드 민법 7 조 : 271에 비추어 집주인은 종료 사유를 명시해야합니다.; 집주인이 임대 계약을 해지하려는 경우, 그는 앞서 언급 한 민법 조항의 절차를 준수해야합니다. 통지 기간 외에도 해지 사유는 이러한 맥락에서 중요한 형식입니다. 따라서 집주인은 네덜란드 민법 제 7 조 274 항 1 항에 명시된대로 해지 통지서에 해지 사유 중 하나를 명시해야합니다.
- 세입자가 좋은 세입자처럼 행동하지 않았습니다.
- 일정 기간 임대료와 관련이 있습니다.
- 집주인은 자신의 사용을 위해 임대를 긴급히 필요로합니다
- 세입자가 새로운 임대 계약을 체결하기위한 합리적인 제안에 동의하지 않습니다.
- 임대인은 유효한 구역 계획에 따라 임대 한 토지에 대한 토지 사용을 실현하고자합니다.
- 임대 종료에 대한 임대인의 이익이 임대를 계속할 때 임차인의 이익보다 큽니다 (임대인 임대의 경우).
- 임대는 네덜란드 민법 7 조 274 단락 1에 명시된 근거로 판사에 의해서만 해지 될 수 있습니다.; 앞서 언급 한 사유는 철저합니다. 즉, 법원에서 법적 소송이 진행되는 경우 다른 사유로 임대 계약을 해지 할 수 없습니다. 앞서 언급 한 사유 중 하나가 발생하는 경우 법원은 세입자의 종료 청구도 승인해야합니다. 따라서이 경우 관심사에 대한 (추가) 무게를 측정 할 여지가 없습니다. 단, 긴급한 개인 사용에 대한 해지 사유와 관련하여이 점에는 예외가 적용됩니다. 청구가 허용되면 법원은 퇴거시기도 결정할 것입니다. 단, 집주인의 해지 청구가 기각 될 경우 해당 임대차는 XNUMX 년 동안 다시 해지 될 수 없습니다.
임대 시장이 동법
이전에 임대료 보호는 실제로 많은 비판을 받았습니다. 임대료 보호는 너무 멀리 갔을 것이고 임대료 보호가 그렇게 엄격하지 않으면 집을 임대하려는 주택 소유자가 더 많습니다. 의원은이 비판에 민감하다는 것이 입증되었습니다. 이러한 이유로 입법자는 1 년 2016 월 XNUMX 일부터 임대 시장 이전 법인이 법을 도입하기로 결정했습니다. 이 새로운 법으로 세입자의 보호가 덜 엄격 해졌습니다. 이 법의 맥락에서 가장 중요한 변경 사항은 다음과 같습니다.
- XNUMX 년 이하의 독립 생활 공간에 대한 임대 계약 및 XNUMX 년 이하의 비 독립 생활 공간에 대한 임대 계약의 경우 임대인이 임대 보호없이 임대 할 수있게되었습니다. 즉, 임대 계약은 합의 된 기간이 지나면 법에 의해 종료되며 이전과 같이 임대인이 해지 할 필요가 없습니다.
- 대상 그룹 계약의 도입으로 임대인이 학생과 같은 특정 대상 그룹을 대상으로하는 주택에 대한 임대 계약을 해지하는 것이 더 쉬워졌습니다. 임차인이 더 이상 특정 대상 그룹에 속하지 않고 예를 들어 더 이상 학생으로 간주되지 않는 경우 임대인은 긴급한 개인적 사용을 이유로보다 쉽고 빠르게 종료를 진행할 수 있습니다.
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