VvE와 네덜란드 아파트 권리법: 아파트 소유주를 위한 안내서 Eindhoven Amsterdam

네덜란드에서 아파트를 구입했다면 건물을 구입한 것이 아닙니다. 아파트 소유권(appartementsrecht) 을 취득한 것이며 , 그와 함께 해당 아파트 단지의 소유주 협회( Vereniging van Eigenaars , VvE) 회원 자격도 얻게 됩니다. 회원 자격은 의무적이며, 협회는 당신의 집에 관한 많은 것을 결정하고, 당신은 협회를 탈퇴할 수 없습니다.

아파트 권리란 실제로 무엇인가

네덜란드 법에서는 아파트를 독립적인 부동산으로 취급하지 않습니다. 각 아파트 소유권은 분할된 부동산의 지분으로, 독립적인 전체로서 사용되도록 설계된 건물의 특정 부분을 독점적으로 사용할 권리를 포함합니다(네덜란드 민법 제5조 106항). 이 지분에는 정원이나 주차 공간과 같은 토지의 독점적 사용권도 포함될 수 있습니다.

따라서 권리는 두 부분으로 나뉩니다. 하나는 소유권으로, 등기 서류에 명시된 비율에 따라 건물 전체(지붕, 기초, 외관, 계단, 엘리베이터)를 공동 소유하는 것입니다. 다른 하나는 사용권으로, 본인만이 현관문 뒤에 있는 자신의 아파트를 사용할 수 있습니다. 이는 이후 설명의 대부분을 설명해 줍니다. 건물에 관한 결정은 공동으로 이루어지며, 공동주택을 분할하라고 요구할 수 없고, 아파트를 소유한 채로 사임할 수도 없습니다.

분할 증서 및 분할 도면

분할은 공증된 증서( akte van splitsing )를 통해 이루어지며 , 토지 등기소에서 관리하는 공적 등기부에 등록됩니다. 증서에는 분할 도면( splitsingstekening )이 첨부되어야 하며 (민법 제5조 109항), 각 사유지의 설명과 협회 정관을 포함한 확정된 구성 요소 목록이 명시되어야 합니다(민법 제5조 111항).

이 문서들은 함께 사유지와 공용지의 경계를 정하는데, 이는 VvE 분쟁의 가장 흔한 원인이며 누가 비용을 부담할지를 결정합니다. 창틀 누수가 공용 부분이라면 관리 조합이 비용을 부담하고, 사유지라면 세입자가 부담합니다.

이러한 문서들은 객관적으로 해석됩니다. 구매자와 대출기관은 등기부에 의존해야 하므로 중요한 것은 문서가 외부 독자에게 전달하는 내용이지, 원래 당사자의 의도가 아닙니다. 등기부와 도면이 서로 모순되는 경우, 어느 쪽이 자동으로 우선시되지는 않습니다. 법원은 세부 사항의 정도와 결과의 합리성을 고려하여 어느 쪽이 더 중요한지 결정합니다(Hoge Raad 1 November 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

경계선이 일반적으로 어디에 있는지 (본인 명의의 등기 서류가 항상 우선합니다)

모델 규정과 그 파생물

등기에는 소유주들이 공동으로 부담하는 채무 및 비용, 연간 회계 및 분담금, 공용 부분의 사용, 관리 및 유지 보수, 보험, 그리고 협회 정관에 관한 규정이 포함되어야 합니다(민법 제5조 112항). 이러한 내용을 일일이 명시하는 대신, 등기에는 적용 가능한 표준 규정( 모델 규정 )을 명시하고 예외 사항을 나열합니다.

여러 세대에 걸쳐 다양한 모델이 존재합니다. 1973년, 1983년, 1992년, 2006년, 2017년 모델과 소규모 협회를 위한 2021년 모델, 그리고 서비스 아파트 및 분할된 주택 단지를 위한 모델들이 있습니다. 어떤 모델이 적용되는지는 등기부 내용을 확인하여 알 수 있으며, 이는 매우 중요합니다. 이전 모델들은 정족수를 요구하지만, 2006년과 2017년 모델은 일반 다수결로 결정하기 때문에 정족수 요건을 없앴고, 2017년 모델은 이미 충전소 설치에 대한 내용까지 포함하고 있습니다.

규정 아래에는 회의에서 채택된 주택 관리 규칙( huishoudelijk reglement) 이 있습니다 . 이 규칙은 일상적인 세부 사항을 다루지만, 계약서나 법률과 상충되어서는 안 됩니다. 그러한 조항은 무효입니다.

VvE는 법인격을 가지며, 왜 사임할 수 없는가

분할과 함께 협회가 설립됩니다. 협회는 자체 자산, 은행 계좌 및 부채를 가진 법인이며 상공회의소에 등록됩니다. 협회의 임무는 개별 사용을 위한 부분을 제외한 공동주택 전체를 관리하고 적립금을 유지하는 것입니다(민법 제5조 126항). 협회는 법정 안팎에서 소유자들을 대리하고 소유자들 간의 채무 이행을 강제할 수 있습니다.

아파트 소유권에 따라 자동으로 조합원 자격이 부여됩니다. 별도의 가입 절차나 탈퇴 통보가 없으며, 아파트가 매매될 경우 조합원 자격은 매수자에게 양도됩니다. 다만, 법인이나 투자자가 일부 지분을 소유한 혼합 조합의 경우, 한 조합원이 상당한 의결권을 행사할 수 있습니다.

총회, 투표 및 정족수

소유주 총회는 최고 의사결정 기구입니다. 총회 개최 및 의사 결정은 민법 제5조 124항부터 135항에 따릅니다. 총회는 회계, 예산 및 분담금 관련 사항을 논의하기 위해 최소 연 5회 개최되어야 하며, 이사회 또는 회장이 소집하거나 소유주의 요청에 따라 소집됩니다(민법 제5조 127항).

의결권은 계약서에 달리 명시되지 않는 한 일률적인 1표가 아닙니다. 지분은 계약서에 다른 비율이 정해져 있지 않는 한 동일하며, 만약 다른 비율이 정해져 있다면 그 근거를 계약서에 명시해야 합니다(민법 제5조 113항). 이 지분 비율( breukdeel )이 의결권과 비용 분담액을 결정합니다.

대부분의 결정은 투표수의 단순 과반수로 이루어집니다. 기존 규정에는 정족수 요건이 있는데, 과반수 미만의 참석자가 있을 경우 유효한 결정을 내릴 수 없으며 재회의를 소집해야 합니다. 재회의에서는 참석자 수에 관계없이 동일한 안건을 통과시킬 수 있으며, 경우에 따라 더 높은 과반수 찬성으로 결정이 이루어질 수도 있습니다. 회의 외의 결정은 만장일치로 이루어지며, 일반적으로 등기 변경은 전체 투표수의 5분의 4 이상의 찬성, 공증 서류, 그리고 저당권자의 협조가 필요합니다(BW 제5조 139항).

사법인의 디지털 주주총회에 관한 법률은 2025년 12월 16일 하원에서 채택되었고, 2026년 6월 2일 상원에서 무투표 통과되어 관보(Staatsblad 2026, 161)에 게재되었습니다. 이 법은 아직 발효되지 않았으며, 발효일은 2026년 중 왕실 칙령으로 확정될 예정입니다. 발효일부터는 정관에 사전 승인을 받지 않고도 완전 디지털 또는 하이브리드 방식의 주주총회를 개최할 수 있습니다.

이사회와 관리자

협회에는 총회에서 임명 및 해임되는 이사회가 있습니다(민법 제5조 131항). 소규모 블록의 경우 보통 한두 명의 소유주가 여가 시간을 활용하여 이사회에서 활동합니다. 이사회는 결정을 집행하며 정책을 수립하지는 않습니다.

규모가 큰 협회는 전문 관리자( VvE-beheerder) 를 고용하기도 합니다 . 이 관리자는 협회의 공식 기관이 아니라 계약자입니다. 회계, 회비 징수, 보험 및 시설 유지 보수, 회의 준비 등의 업무를 수행하며, 권한은 협회 총회와 운영 계약에서 부여된 범위 내에만 있습니다. 서비스가 부실할 경우, 해결책은 계약에 명시되어 있습니다. 관리자는 협회에 책임을 지며, 회원에게 책임을 지지 않습니다.

적립금, 유지보수 계획 및 서비스 요금

모든 협회는 통상적인 연간 비용 외의 비용을 충당하기 위한 적립금을 유지해야 합니다(건축법 제5조 126항). 소유자 협회 운영 개선법( Wet verbetering functioneren VvE) 이 시행됨에 따라 이 의무는 더욱 강화되었습니다. 주거용으로 전부 또는 일부 사용되는 건물의 경우, 적립금에 대한 연간 납입액은 적절한 다년 유지 보수 계획에 따른 금액 이상이어야 하며, 그렇지 않을 경우 건물 보험에서 산정한 재건축 가액의 0.5% 이상이어야 합니다. 적립금은 협회 명의의 별도 계좌에 예치되어야 하며, 총회에서 다수결로 달리 결정하거나 은행 보증을 제공하는 경우는 예외입니다. 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행되었으며, 3년의 전환 기간을 거쳐 2021년 1월 1일에 종료되었습니다.

다년 유지보수 계획(MJOP, meerjarenonderhoudsplan )은 최소 10년을 포함해야 하며, 제정된 지 5년 이내여야 하고, 예상되는 유지보수, 수리 및 교체 사항과 그 비용을 명시해야 합니다. 이는 건전한 협회를 나타내는 가장 확실한 지표입니다. 또한, 이 법은 규정에서 금지하지 않는 한 협회가 차입할 수 있는 명시적인 권한(BW 제5조 126항)을 부여했으며, 각 소유주의 차입 분담액은 차용 분담 방식에 따라 결정됩니다.

회비는 예산에 따라 매년 총회에서 결정됩니다. 회비는 협회에 대한 채무이며, 임의로 납부할 수 있는 금액이 아닙니다. 따라서 회비 납부에 동의하지 않는 소유주는 결정에 이의를 제기해야 하며, 납부를 거부할 수 없습니다. 또한, 일반적으로 상계는 허용되지 않습니다. 회비를 납부하지 않을 경우 이자, 추심 비용 및 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

소유권 이전 시, 새로운 소유자는 매도인과 함께 당해 회계연도 및 직전 회계연도의 미납 회비에 대한 책임을 지게 됩니다(BW 제5조 122항). 공증인은 일반적으로 이사회에 미납 회비 및 적립금 내역서를 요청하고 매매 대금에서 미납 회비를 공제합니다. 만약 이사회가 이를 이행하지 않을 경우, 미납 회비는 매수인에게 전가됩니다. 조합의 채무 발생 당시 소유자였던 사람들도 각자의 지분 비율에 따라 공동으로 책임을 집니다(BW 제5조 113항).

변경 사항: 귀하의 아파트, 공용 부분, 바닥 및 발코니

아파트 내부에서는 자유가 넓지만 무제한은 아닙니다. 규정에는 개인 공간의 사용, 관리 및 유지 보수에 관한 규칙이 포함될 수 있으며(공동주택법 제5조 112항), 대개 포함됩니다. 건물 구조, 외관, 지붕 또는 공용 시설과 관련된 모든 사항은 주민회의 결정을 거쳐야 합니다.

• 딱딱한 바닥재. 구조용 바닥은 공용입니다. 바닥재는 개인 공간을 보호하지만 소음은 이웃에게 전달됩니다. 대부분의 규정이나 주택 규칙은 허가 없이 딱딱한 바닥재를 설치하는 것을 금지하거나 최소한의 충격음 차단 기준을 정하고 있습니다. 이코 가치. 마루나 타일을 시공할 때 확인 절차를 거치지 않으면 소송으로 이어질 가능성이 높으며, 대개는 철거 명령이 내려집니다.
• 발코니, 옥상 테라스 및 건물 외관. 발코니 유리창, 차양, 에어컨 실외기, 난간, 두꺼운 데크 등은 사용권이 독점적으로 있는 경우에도 공용 부분에 영향을 미치므로, 관리회의 승인을 받아야 합니다. 승인 조건에는 외관이나 향후 유지 보수에 대한 내용이 포함되는 경우가 많습니다.

동의가 필요한데 부당하게 거부된 경우, 관할 법원( kantonrechter )에 대체 승인을 요청할 수 있습니다(민법 제5조 121항, 회의 결정에는 민법 제5조 129항 적용). 법원은 협회가 거부할 만한 합리적인 이유가 있었는지 여부를 판단하며, 소유주가 판단에 필요한 정보를 충분히 제공하지 않은 경우에는 협회의 손을 들어주는 경향이 있으므로, 도면과 구조 의견서 등을 첨부하면 유리합니다.

단기 임대 및 휴가용 임대

일반적으로 일반 주거 임대차 계약으로 가구에 임대하는 것은 허용됩니다. 규정에 따라 임차인에게 입주 사실을 알리고, 임차인이 계약서, 규정 및 주택 규칙을 수락한다는 서명을 해야 하며, 이를 통해 임차인이 해당 규정에 직접 구속되도록 해야 합니다.

단기 임대와 휴가 임대는 다릅니다. 일반적으로 등기 및 규정은 아파트를 주거용으로만 사용하도록 제한하고 게스트하우스, 하숙집 또는 객실 임대용으로 사용하는 것을 금지합니다. 반복적인 유료 단기 숙박은 일반적으로 거주가 아닌 상업적 이용으로 간주되므로 휴가 목적이라는 언급이 없더라도 주거용 사용 조항의 적용을 받지 않습니다. 여기에 더해 지방 자치 단체의 규정이 적용되며, 이러한 규정은 점점 강화되고 있습니다. Amsterdam 휴가용 임대 숙소를 운영하려면 허가증과 등록 번호가 필요하며, 모든 임대는 지자체에 신고해야 합니다. 연간 최대 숙박일수는 30박입니다. 2026년 4월 1일부터 센트룸 지구와 피이프 지역의 지정된 11개 구역에서는 연간 최대 숙박일수가 15박으로 줄어들며, 15박으로도 부족할 경우 일시적인 금지 조치가 취해질 수 있는 정책 규정이 적용됩니다. Eindhoven방 임대 및 주택 분할은 도시계획(omgevingsplan)에 따라 건축 허가를 받아야 합니다. 2026년 1월 1일부터 시행된 정책 규정은 중심지 외곽에서 기존의 합법적인 방 임대 구역으로부터 30미터 이내에는 허가를 내주지 않으며, 단위 면적 및 방 면적에 대한 최소 기준을 설정하고, 특정 6개 지역에서는 신규 신청을 전면 금지합니다. 두 규정 모두 자주 변경되므로 수치에 의존하기보다는 해당 주소의 최신 조례 또는 정책 규정을 확인하는 것이 중요합니다. 시청 허가는 등기 서류를 무효화하지 않습니다.

태양광 패널, 열펌프, 단열재 및 충전소

거의 모든 지속가능성 조치는 공용 부분과 관련이 있습니다. 태양광 패널은 공용 지붕에 설치되고, 히트 펌프는 공용 외벽이나 기계실에 설치되며, 단열재는 공용 벽에 시공되고, 충전소는 건물의 공용 전기 용량을 사용합니다. 따라서 이러한 조치에 대한 결정은 총회에서 이루어져야 하며, 필요한 과반수 찬성은 관련 규정 및 모델 규정에 따라 결정됩니다. 기존 규정에서는 일정 금액 이상의 지출이나 유지 보수가 아닌 개보수로 간주되는 공사에 대해 정족수와 함께 가중 과반수 찬성을 요구하는 경우가 많습니다. 법이 개정될 때까지는 비용 산정 제안서와 재정 계획을 첨부하여 안건을 정식으로 상정하고, 민법 제5조 126항에 따른 차입금 및 이용 가능한 보조금을 검토하는 것이 좋습니다.

두 가지 중요한 진전이 있습니다. 첫째, 소유주 협회의 지속가능성 및 유지보수를 가속화하기 위한 법안이 2026년 7월 1일부터 9월 20일까지 공청회에 들어갔습니다. 공청회 결과에 따르면, 이 법안은 투표 참여자의 단순 과반수로 관련 결정을 내릴 수 있도록 하고, 유지보수 계획의 기간을 10년에서 30년으로 연장하며, 등기 변경 없이 태양광 패널과 같은 설비 사용권을 허용하는 내용을 담고 있습니다. 둘째, 충전소 설치를 원하는 소유주는 허가를 받는 대신 협회에 통보만 하면 되는 방안이 별도로 준비 중입니다. 이 법안은 아직 공청회 및 의회 준비 단계에 있으므로, 법률로 제정된 것은 아닙니다.

결정에 이의를 제기하고 법원의 개입을 요청하는 것

네덜란드 법은 두 가지 하자를 구분합니다. 법률이나 분할 계약에 위배되는 결정은 무효입니다. 즉, 애초에 존재하지 않았던 것으로 간주되며, 시효가 적용되지 않습니다. 절차 규칙을 위반하여 내려진 결정이나 합리성 및 공정성 기준에 부합하지 않는 결정은 취소 가능합니다. 이러한 결정은 법원이 취소할 때까지 효력을 유지합니다.

결정 취소를 위해서는 해당 결정을 알게 된 날 또는 알 수 있었던 날로부터 한 달 이내에 지방법원에 신청해야 합니다(BW 제5조 130항, BW 제2조 15항의 법인 결정에 관한 일반 규칙과 함께 참조). 이 한 달이라는 기간은 매우 짧고 치명적입니다. 회의록을 기다리거나 이사회와 먼저 협상하는 소유주는 이의를 제기할 권리를 잃는 경우가 많습니다. 취소는 이미 내려진 결정을 대상으로 하는 것이고, 대체 승인은 거부된 결정을 대체하는 것입니다.

휴면 상태의 VvE와 이를 깨우는 방법

특히 전후에 지어진 작은 아파트 단지(두세 세대로 나뉘어진 형태)에 있는 많은 아파트 관리 조합은 서류상으로만 존재할 뿐 아무런 활동도 하지 않습니다. 이사회도 없고, 회의도 없고, 회계 장부도 없고, 적립금도 없고, 심지어 공동 건물 보험조차 없는 경우도 있습니다. 이는 사실상 무책임한 행위 입니다 . 불법적인 관리 조합은 매매나 재융자를 점점 더 어렵게 만듭니다. 이제 이러한 조합들을 다시 활성화해야 합니다.

• 토지 등기소에서 분할 증서와 도면을 입수하고 적용되는 모범 규정을 확인하십시오.
• 규정에 따라 총회를 소집하고 회의록을 적절히 작성하십시오. 이사회가 조치를 취하지 않을 경우, 소유주들이 직접 총회를 소집할 수 있습니다.
• 이사진을 구성하고, 필요하다면 관리자도 임명하여 상공회의소에 등록하고, 협회 명의로 은행 계좌를 개설하고 별도의 적립금 계좌도 마련하십시오.
• 건물 보험 가입 여부를 확인하고, 보험 가액을 재건축 비용과 비교하여 검토하며, 유지 보수 계획을 수립하고 이를 바탕으로 보험료를 책정합니다.
• 공동 소유자 중 한 명이 협조를 거부할 경우, 이러한 의무는 법원을 통해 강제 이행될 수 있습니다.

구매자가 계약서에 서명하기 전에 확인해야 할 사항

• 분할 계약서와 도면, 그리고 적용되는 모범 규정을 확인하세요. 매매 제안을 하기 전에 사유지와 공용지의 경계를 꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다.
• 사용 제한 사항: 주거용으로만 사용 가능하며, 객실 임대 또는 단기 숙박은 금지됩니다. 반려동물, 바닥재 및 개조에 대한 규정이 있습니다.
• 협회 규칙과 최근 세 번의 회의록 - 협회가 제대로 작동하는지 여부를 가장 빠르게 확인할 수 있는 방법입니다.
• 회계 장부, 예산 및 적립금 잔액, 그리고 적립금이 별도 계좌에 예치되어 있는지 여부.
• MJOP: 발행일, 적용 기간, 그리고 기여금이 이를 충족하는지 여부 - 기여금이 적고 적립금이 부족한 경우, 이는 상환 유예로 이어집니다.
• 주요 공사나 특별 부담금에 대한 모든 결정은 완료 후 구속력을 가지며, 모든 차입 또한 마찬가지입니다.
• 이사회에서 연체금에 대한 성명서를 작성하고, 공증인이 공사 완료 시 연체금을 정산할 것임을 확인합니다(법률 제5조 122항).
• 건물의 보험 가액 및 재건축 비용, 상공회의소 등록, 그리고 분할된 건물의 경우 분할 등기 서류도 필요합니다.

서류가 제때 제출되지 않을 경우를 대비하여, 매매 계약서에 서류의 상태가 제시된 것보다 나쁠 경우 계약을 철회할 수 있는 해제 조건을 포함시키십시오.